Weer zijn de huizenprijzen gedaald. Maar een kopersmarkt is het nog lang niet

Opnieuw goed nieuws voor woningzoekers en slecht nieuws voor verkopers. Huizen zijn afgelopen kwartaal weer goedkoper geworden, ze staan langer te koop en aan massaal overbieden lijkt een eind gekomen.

Na jaren van prijsstijgingen en dringen bij bezichtigingen zet de vorig jaar ingezette ommekeer op de huizenmarkt dus door. Dat blijkt uit de jongste cijfers van makelaarsvereniging NVM. Zo’n 70 procent van de branche is daarbij aangesloten.

De gemiddelde prijs van opnieuw verkochte (bestaande) koopwoningen zakte de afgelopen drie maanden met 8,2 procent op jaarbasis, de grootste daling in tien jaar tijd. De verkoopprijs van een bestaande woning bedroeg gemiddeld 394.000 euro.

En terwijl in het laatste kwartaal van 2022 nog licht werd overboden (gemiddeld met 0,1 procent), en een jaar eerder nog fors (8,1 procent), is ook dat veranderd. Onderbieden lijkt nu gebruikelijker. Gemiddeld betaalden kopers het afgelopen kwartaal 1,3 procent minder dan de vraagprijs.

Verkopers zijn door die prijsdaling juist voorzichtiger geworden. In de regel wachten zij met aankopen van een nieuw huis tot het huidige verkocht is. Mede daardoor daalde het aantal woningen dat afgelopen kwartaal te koop werd gezet met 9 procent, vergeleken met een jaar eerder. Maar omdat woningen nu gemiddeld bijna driemaal zo lang te koop staan, is het totale aanbod een stuk groter dan destijds: bijna het dubbele.

Kopersmarkt

Is daarmee de kopersmarkt terug? Dat ook weer niet, zegt de NVM. Om te beoordelen of vraag en aanbod in balans zijn, hanteert de vereniging een ‘krapte-indicator’. Ligt die onder de vijf, dan is sprake van een markt die beter is voor verkopers dan voor kopers. Het aanbod is dan laag en de vraag juist hoog, waardoor transacties snel gaan. Ligt dit getal boven de tien, dan hebben kopers het voor het zeggen: er is veel aanbod en zij kunnen de tijd nemen om te kiezen. Tussen de vijf en tien zijn beide kanten redelijk in evenwicht.

Momenteel staat de indicator op 3,3. Balans is er dus niet, maar kopers hebben het al wel iets makkelijker dan in 2021, toen de indicator op een dieptepunt van 1,3 stond.

Daar komt bij dat woningkopers ondanks de dalende prijzen per saldo niet altijd goedkoper uit zijn. Een van de belangrijkste aanjagers van de prijsdalingen is namelijk de gestegen hypotheekrente. Die maakt lenen van geld duurder en de maandelijkse woonlasten hoger, wat het voordeel van een lagere koopprijs op termijn kan compenseren.

Lees ook: De psyche van de woningmarkt. ‘Als men denkt dat de prijs gaat dalen, dan gaat-ie ook dalen’

Zeker in combinatie met de hard opgelopen kosten voor levensonderhoud, de inflatie, is het daardoor met name voor ‘koopstarters’ nog steeds heel lastig een plek op de huizenmarkt te bemachtigen. Zij hebben geen overwaarde of lopende hypotheek met lage rente om mee te nemen, en beginnen daarmee op achterstand.

Hoe ligt de markt er nu bij voor vier woningsoorten die de NVM onderscheidt?

Nieuwbouw – verkopen nemen af

De veranderingen in de markt zijn vooral goed zichtbaar bij nieuwbouwwoningen. Het aantal verkochte nieuwe huizen daalde vergeleken met een jaar geleden, terwijl het aanbod tegelijk fors toenam.

Mede omdat het soms jaren kan duren voor een nieuwbouwhuis wordt opgeleverd, zijn kandidaten huiveriger geworden. Daarmee kost het ontwikkelaars gemiddeld meer tijd het minimumaantal op voorhand verkochte woningen te halen die ze nodig hebben om de bouw te beginnen. In de praktijk betekent dit voor mensen die op een te bouwen woning wachten: langer dubbele woonlasten. De combinatie met onzekerheid over de eigen financiële toekomst en een mogelijk dalende prijs voor de huidige eigen woning, maakt aspirant-kopers dan kopschuw.

Daar komt bij dat de bouw kampt met flink gestegen kosten, waardoor nieuwbouwwoningen niet veel in prijs kunnen dalen. Dat maakt ze minder aantrekkelijk. Een gemiddelde nieuwbouwwoning kost 468.000 euro, en dat is fors meer dan de gemiddelde prijs van een al gebouwd huis.

Appartement – sterke prijsdaling

Van alle woningtypen is de grootste prijsdaling te zien bij appartementen. Sinds de prijzen vorig voorjaar begonnen te zakken, daalden de prijzen van appartementen gemiddeld met 12 procent. Ter vergelijking: vrijstaande huizen namen in die periode met 7,4 procent af in prijs.

In de grote steden was de prijsdaling van woningen de laatste tijd het sterkst, en daar bevinden zich de meeste appartementen. In de periode ervoor was de woningnood in de steden het grootst, wat zich ook weer vertaalde in forse prijsstijgingen. Veel vraag en weinig aanbod leidde hier toen tot fors overbieden. Nu de trend gekeerd is, dalen de prijzen hier ook het hardst. In Haarlem (min 14,7 procent) en Den Haag (min 13,5 procent) gingen de prijzen het meest omlaag.

Tussenwoning – korte verkooptijd

Wie vlot van zijn huis af wilde, had baat bij het bezit van een tussenwoning. Samen met appartementen verkocht dit type woning het afgelopen kwartaal het snelst: gemiddeld stond het 38 dagen te koop.

De verkoop gaat het snelst in delen van Groningen en Noord-Overijssel (31 en 34 dagen). In de Zaanstreek en Zeeuws-Vlaanderen duurt het gemiddeld tweemaal zo lang.

Mogelijk komt dit omdat er weinig tussenwoningen te koop zijn gezet het afgelopen kwartaal – het minst van alle woningtypes – en dus sprake is van een zekere schaarste. Het aanbod van deze huizen lag 14,4 procent lager dan een jaar eerder. De prijsdaling in die periode was met 7,2 procent de geringste van alle woningsoorten.

Vrijstaand – minste verkopen

Vrijstaande woningen beleefden de grootste terugval in de verkoopcijfers: afgelopen kwartaal werden er 8,2 procent minder van verkocht dan een jaar eerder. Bij tussenwoningen en twee-onder-een-kapwoningen bleef het verkoopcijfer stabiel.

Dit hangt waarschijnlijk samen met de prijs van vrijstaande woningen, die gemiddeld op 579.000 euro uitkwam, een daling van 9,8 procent op jaarbasis. De NVM stelt vast dat de moeilijker economische situatie vooral de verkoop drukt van huizen in het duurdere segment. Van woningen tot 200.000 euro werden er juist méér verkocht.

Opvallend is dat sommige gebieden, waaronder Zuidoost-Drenthe en Noordoost-Overijssel, geen prijsdalingen tonen. Volgens de makelaarsvereniging komt dat doordat de huizenprijzen in die regio’s de afgelopen jaren minder sterk in prijs stegen, waardoor nu van een correctie geen sprake is. Met name vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers stijgen er nog in prijs en hebben te maken met overbiedingen.