Inflatie in 2022 hoogste in bijna vijftig jaar

Tiel is een van oudste steden van Nederland en een bakermat van de Nederlandse industrie (Flipje!). De stad is een archeologisch paradijs, waar een jaar of wat geleden meer dan een miljoen voorwerpen uit de steen-, brons- en ijzertijd zijn opgegraven – zoals een glazen kraal uit Mesopotamië. De vondst van een vierduizend jaar oude zonnekalender maakte van Tiel het ‘Stonehenge van Nederland’.

„Bij opgravingen in de binnenstad hebben we het Jeugdjournaal gehaald met kinderen die de grond onderzochten met een metaaldetector”, vertelt wethouder Remco Dijkstra (Wonen, VVD) trots. Tegelijk is het rijke verleden een last, zegt hij: „Voor elk nieuwbouwproject moeten we archeologisch onderzoek laten doen.” Daarnaast moet vervuilde grond van verdwenen industrie vaak gesaneerd worden. „Allemaal duur, tijdrovend en ingewikkeld.”

Mede hierdoor werd vorig jaar in Tiel van maar zeven nieuwe woningen de sleutel overhandigd. Met onder meer Papendrecht, Oegstgeest en Blaricum behoort Tiel tot de gemeenten waar in 2024 de minste woningen zijn opgeleverd – afgezet tegen het huizentekort in de regio. In Heemstede, Waterland en Bloemendaal was de periode tussen het verlenen van de bouwvergunning en de oplevering van de – weinige – woningen het langst. Dit blijkt uit een analyse door NRC van gegevens over woningbouw in Nederland. Hieruit blijkt ook dat in onder meer Hardinxveld-Giessendam, Terneuzen, Zaanstad en Zoeterwoude juist relatief veel woningen zijn gebouwd.

De gemeentelijke bouwscores zijn een momentopname – bouwprojecten duren jaren – maar bevestigen dat de woningbouw in Nederland stroef verloopt. Tot en met 2030 moeten er elk jaar 100.000 woningen worden bijgebouwd, zo heeft toenmalig woonminister Hugo de Jonge in 2023 afgesproken met overheden en ander woningmarktpartijen. Dat aantal wordt bij lange na niet gehaald. Ondanks de woningnood is de teller in 2024 blijven staan op 69.000 nieuwe woningen – 30.000 minder dan afgesproken.

Gemeenten willen best tempo maken, leert een rondgang langs 22 wethouders met ‘wonen’ in hun portefeuille. „Onlangs sprak ik een inwoner die bij zijn zus woont. Zij is nu in verwachting en zijn kamer is bestemd voor de baby”, vertelt wethouder Ton van Nieuwkerk (PvdA) van Waterland. „Zoiets is geen uitzondering meer. We moeten alles doen wat we kunnen doen aan de woningnood.” Zijn collega Gert van Laar (SGP) van Rhenen zegt: „Laten we gaan bouwen! Kom op! De woningnood is hoog!”

De wethouders willen voor hun bewoners vooral „betaalbare woningen” en huizen die de „doorstroming” bevorderen. Dat zijn sociale-huurappartementen en starterswoningen voor mensen die (nog) niet veel inkomen hebben, maar ook rijtjeshuizen voor (beginnende) gezinnen en gelijkvloerse woningen voor ouderen. Die laatste twee groepen zullen vaak ook een woning achterlaten. „Na één doorstromer volgen er soms wel vijf of zes verhuisbewegingen”, zegt Paul Olthof (CDA) van Zoeterwoude „Dat hebben we nodig om beweging te krijgen in de woningmarkt.”

Voor een rijtje van tien huizen moeten we al archeologisch onderzoek doen

Iedereen wil die beweging, signaleert Van Nieuwkerk van Waterland: „Woningbouw is politiek en maatschappelijk onomstreden”, zegt hij: „Je krijgt van links tot rechts volledige steun voor wat je doet. Het is eigenlijk gewoon doorgaan en doorpakken.”

Waarom lukt dat dan niet?

Soms ligt de verklaring in lokale omstandigheden. Zo móchten de gemeenten in krimpregio’s Noordoost-Groningen en Zeeland lang niet bouwen. „Als je lang genoeg op slot staat als krimpgemeente, komt er vanzelf een woningtekort”, zegt Annalies Usmany-Dallinga van Eemsdelta (Lokaal Belang Eemsdelta). Haar collega Rutger Schonis (D66) van Middelburg: „We zijn vijftien jaar lang gegijzeld geweest door het krimp-spook.” Sinds 2023 mag bouwen weer, maar het kost tijd dit weer op gang te krijgen.

Toch geven de wethouders vooral gemeenschappelijke verklaringen voor het te lage bouwtempo. Die zijn samen te vatten als: de zeven obstakels van de Nederlandse woningbouw.

Geen (eigen) bouwgrond

Gemeenten maken plannen en geven vergunningen af, maar bezitten zelden zelf bouwgrond. Veel gemeenten hebben hun laatste stukken bouwgrond verkocht tijdens de kredietcrisis, die in 2008 begon. „Daardoor heeft de gemeente ook niet de regie”, zegt wethouder Dijkstra van Tiel: „De kavels zijn van projectontwikkelaars, die vaak geen haast hebben.” Zulke commerciële partijen wachten op een financieel aantrekkelijk project. „Het bouwen van betaalbare woningen is niet aantrekkelijk”, zegt Roland Boom (VVD) van Huizen. Hij signaleert dat er op de bouwgrond in zijn gemeente vaak niets gebeurt: „‘Moeilijk terug te verdienen’ zegt een ontwikkelaar dan. Dat klinkt mooier dan ‘We willen de winst maximaliseren’.”

We waren lang gegijzeld door het krimp-spook

Bloemendaal wil op „een heel mooie locatie” een derde van de nieuwe woningen voor sociale huur bouwen, zegt wethouder Attiya Gamri (PvdA). „Maar de ontwikkelaar wil daar grote villa’s neerzetten, want die brengen het meeste op en maken het project rendabel. Ik snap het, maar we worden het niet eens. Nu ligt het project al drie jaar stil.”

Als een van de weinige gemeenten heeft Rhenen wel eigen grond, die nu veelal wordt verpacht aan boeren. „Toch gaan we die grond niet volbouwen”, zegt Van Laar, „want dat zijn niet de meest aangewezen plekken om te bouwen.”

Gebrek aan (stikstof)ruimte

Gemeenten kunnen niet zomaar woningen neerzetten buiten de bebouwde kom, bijvoorbeeld in een weiland. Dat ligt vaak tegen een natuurgebied aan, of een beschermd landschap. „Wij worden omgeven door het Goois Natuurreservaat, dat is groen en dat blijft groen”, zegt wethouder Roland Boom (VVD) van Huizen, een voormalige groeigemeente. „Alle beschikbare grond is inmiddels volgebouwd. Ik wou dat ik een weilandje kon creëren…”

Ook Blaricum, gelegen in een beschermd landschap, heeft nog één grote bouwlocatie. En er lopen nog wat kleine bouwprojecten bij de dorpskern. „Als die klaar zijn, is Blaricum echt vol wat betreft nieuwbouw”, zegt Anne-Marie Kennis (Hart voor Blaricum). „Want je kunt niet ieder stukje groen gaan bebouwen.”

In Papendrecht komt de grens ook in zicht, zegt Arno Janssen (PAB). „We zitten in het dichtst bebouwde deel van Zuid-Holland.” Sinds een jaar of vijf heeft Papendrecht geen ‘weiland’ meer. „Er wordt wel eens gezegd: Papendrecht is af. We hebben geen ruimte meer voor grote aantallen nieuwbouwwoningen.”

Dus moeten gemeenten vooral ‘binnenstedelijk’ bouwen. Maar: „Als we een woonlaag willen toevoegen aan een appartementencomplex, moeten er ook extra parkeerplaatsen komen”, zegt wethouder Olthof van Zoeterwoude. „Die ruimte hebben we niet.”

Ruimte voor woningbouw wordt soms gevonden op (voormalige) sportvelden en bedrijfsterreinen. Ook dan moet je rekening houden met de nabijgelegen natuur. Slaat daar bij de bouwwerkzaamheden niet te veel stikstof neer? Dat moet je laten onderzoeken voor een natuurvergunning, ook al draagt de hele bouwsector maar 1,3 procent bij aan de totale stikstofneerslag op natuurgebieden.

„Driekwart van de stikstof in Zeeland komt uit het buitenland, bijvoorbeeld België”, zegt wethouder Schonis van Middelburg. Die waait deels via Zeeland naar natuurgebieden, zoals de Brabantse Wal. „Het is daardoor heel moeilijk om natuurvergunningen te krijgen voor bouwprojecten in Zeeland.” En het kost sowieso veel tijd.

Dat is nog lastiger geworden doordat de Raad van State onlangs een einde heeft gemaakt aan het ‘intern salderen’, het tegen elkaar wegstrepen van nieuwe stikstofneerslag tegen oude. „Ik had voor een project met 72 woningen een heel klein beetje gesaldeerd”, geeft Gamri van Bloemendaal aan. „Nu moet ik opnieuw gaan onderzoeken. De huizen zouden aan het eind van het jaar klaar zijn, maar nu is er stilstand.”

Eindeloze voorbereidingen

Voor de bouw van zevenhonderd woningen op een voormalig bedrijfsterrein moest Waterland een bedrijf onteigenen. „En we hebben een jachthaven moeten verplaatsen”, vertelt wethouder Van Nieuwkerk.

Zeker bij bouwen binnen de bebouwde kom worden bergen werk verzet om de grond bouwrijp te maken. Vervuilde grond moet vaak worden gesaneerd. Op historische grond moet archeologisch onderzoek worden gedaan. „Enkhuizen telt de meeste beschermde monumenten per tienduizend inwoners”, zegt Jan Franx (Enkhuizen Vooruit!): „Voor een rijtje van tien huizen moeten we al archeologisch onderzoek doen.”

We hebben voor de bouw van woningen ook een jachthaven moeten verplaatsen

En dan is er het flora- en faunaonderzoek naar het effect van de bebouwing op bijvoorbeeld vleermuizen, hazen, konijnen, bunzings en dassen. „Allemaal terecht, maar het werkt wel vertragend”, zegt Mark Veldhuizen van Baarn (VoorBaarn). In sommige gemeenten moet er een vleermuizenhotel worden gemaakt. In een gemeente kan een flat niet worden gesloopt omdat er een vleermuis in huist.

Boze burgers

‘Betrokken burgers’ worden ze omzichtig genoemd – ook wel ‘mondig’ en ‘kritisch’: omwonenden die bezwaar maken tegen een woningbouwproject. Ze klagen over het verlies van hun uitzicht of over de aantasting van privacy, vertelt wethouder Jon Herselman van Kapelle (VVD). „Dan komt er hoogbouw – nou ja, met drie woonlaagjes – en dan maken bewoners zich druk over het kijken in de achtertuinen vanaf driehoog.”

Oegstgeest telt veel „hoogopgeleide omwonenden”, zegt Elfred Bus (D66) van Oegstgeest, „met geld, kennis en tijd om een procedure aan te spannen”. Dat hebben ze in het verleden al gedaan en het is volgens Bus een „uitdaging” om herhaling te voorkomen. Want bezwaar- en beroepsprocedures, vaak tot aan de Raad van State, zorgen voor veel uitstel – en soms afstel.

„Procedures kun je eindeloos rekken”, verzucht wethouder Schonis van Middelburg. „Bij ons dreigt een project met tachtig woningen getorpedeerd te worden doordat één burger bezwaar maakt.” In de oude haven van Tiel wordt een woontoren met penthouses al jaren tegengehouden door één bezwaarmaker, vertelt Dijkstra: „Inmiddels zijn potentiële kopers voor de penthouses afgehaakt.” In de binnenstad van Terneuzen blokkeren twee ondernemers een groot project met woningen en een hotel. Huizen ziet dat met name sociale woningbouw vaak op bezwaren stuit, zegt wethouder Boom: „Dat leidt vaak tot vertraging, aanpassing en soms tot het stoppen van projecten.”

Rond een project in Enkhuizen lopen al meer dan twintig jaar procedures. „In deze stad zijn er bij elk project wel tegenstanders”, verzucht Franx. „Tegelijkertijd schreeuwt iedereen moord en brand dat onze kinderen moeten wonen. En terecht!” Op sociale media leest de gemeente klachten dat projecten zo lang duren – vaak afkomstig van bezwaarmakers die zelf procedures vertragen. Graag zou hij hun namen onthullen: „Maar dat mag natuurlijk niet van de privacywetgeving.”

Een keer stuitte de bouw van een appartementencomplex in Papendrecht op geen enkel bezwaar, vertelt Janssen. „Dat ging om de sloop van het oude politiebureau voor nieuwbouw. In het politiebureau zat een asielzoekerscentrum. Dat heeft er nog geen jaar gezeten.”

Geldnood

Bij elk bouwproject worden de kosten voor sociale huurwoningen (30 procent) en betaalbare koop- en huurwoningen (40 procent) in principe betaald met de verkoop van dure woningen (30 procent). Die rekensom krijgen projectontwikkelaars en woningcorporaties vaak niet kloppend, al zijn er soms aanvullende rijkssubsidies.

„We hebben onlangs landbouwgrond aangekocht voor woningbouw”, vertelt wethouder Arjan Meerkerk (SGP) van Hardinxveld-Giessendam. „De grond is ons gegund voor de agrarische waarde [veel minder dan bouwgrond] door een familie die daar graag deels sociale woningbouw wilde. Hoewel de grond relatief goedkoop is aangekocht, levert het project niks op en kan de gemeente geen sluitende begroting maken.”

Veel wethouders zien dat projecten vertragen of stuklopen op rode cijfers. Dat kan hem zitten in aanvullende – dure – eisen van verschillende overheden, bijvoorbeeld dat parkeerplekken toch ondergronds moeten. Het zit hem in snel stijgende bouwkosten, maar ook in de mondiale onzekerheid op de financiële markten. „Door de onrust op de kapitaalmarkt is de rente gestegen”, zegt wethouder Jasper Nieuwenhuizen van Alkmaar. Een hogere rente betekent hogere kosten.

Daar komt nu bij dat woningcorporaties de huur niet mogen verhogen zoals eerder is afgesproken. Corporaties betalen hun omvangrijke investeringsprogramma’s uit de (extra) huurinkomsten. „Corporaties hebben moeite om de investeringsbedragen rond te krijgen”, constateert Nieuwenhuizen. Dat remt de bouw.

Personeelstekort

Planologen, juristen, ecologen, bouwkundigen, archeologen – geen bouwproject kan zonder. Een gemeente huurt vaak een expert in, maar heeft ook gespecialiseerde ambtenaren nodig. „Voor het begeleiden van het bouwproces, het laten doen van archeologisch onderzoek, het maken van planologische inpassingen en het beoordelen van natuuronderzoek”, zegt wethouder Schonis van Middelburg.

Deze specialisten zijn zeer, zeer schaars, zodat gemeenten niet alleen onderling concurreren, maar ook met provincies en ministeries. „Voor kleine gemeenten is het pittig om mensen binnen te halen, omdat de salarissen hier gewoon lager zijn”, zegt wethouder Gamri van Bloemendaal. Middelgrote gemeenten hebben meestal wel genoeg ambtenaren, zegt Janssen van Papendrecht, maar: „Er was leegloop toen het ministerie van Hugo de Jonge in 2022 ambtenaren van deze gemeenten binnenhaalde.”

Personeelstekort betekent dat je scherp moet kiezen, zegt Herselman van Kapelle. „Dus als er een leuk project langs komt, maar twee andere zijn net iets leuker, dan moet die derde soms een jaartje wachten.”

Ontbrekende infrastructuur

Tiel heeft plannen voor een wijk met 1.600 woningen in het weiland, vertelt wethouder Dijkstra: „Die wijk moet straks wel goed bereikbaar zijn. Een goede aansluiting met de A15 is essentieel, zodat je vanaf hier in een half uur naar Den Bosch en Utrecht kan rijden. Die aansluiting kost 50 miljoen euro en die kunnen we niet in ons eentje betalen.”

Nieuwbouwwijken kunnen niet zonder toegangswegen, ov-verbindingen en aansluitingen op het elektriciteitsnet. De aanleg van zulke infrastructuur is duur en traag. Bij de elektriciteitsvoorziening speelt steeds meer de zogeheten netcongestie, de (verwachte) filevorming op het net. Zaanstad heeft nu al projecten met bijvoorbeeld tijdelijke woningen die niet aangesloten en dus ook niet gebouwd kunnen worden.

Voor de meeste gemeenten is dat nog een probleem van de (nabije) toekomst. „Projecten waar nu bouwkranen staan, daar heeft die netcongestie niet gespeeld”, zegt wethouder Frank van Hulle (TOP/GemeenteBelangen) van Terneuzen. „Bij nieuwe projecten gaan we wel degelijk tegen dat fenomeen aanlopen.”

Daar komen straks problemen met drinkwater bij, denkt Schonis van Middelburg: „Drinkwater wordt een schaars goed. De tijd van een nieuwe wijk, even een leidinkje erbij, is voorbij.”

Oplossingen

„Dit zijn bekende obstakels bij de woningbouw”, zegt Niels Kuiper, vastgoedexpert aan de Rijksuniversiteit Groningen. Zijn collega Arno van der Vlist, hoogleraar vastgoedontwikkeling, brengt de genoemde zeven obstakels terug tot drie kernproblemen. „Grond, procedures en coördinatie en ten slotte financiering.” Carola de Groot, econoom huizenmarkt van Rabobank, noemt nog een ander obstakel dat ze vaak hoort in gesprekken met marktpartijen: „De stapeling van eisen die worden gesteld door bijvoorbeeld gemeenten.”

Een woning moet bijvoorbeeld niet alleen heel duurzaam zijn, maar ook betaalbaar – of aardbevingsbestendig zoals in Midden-Groningen. „Een andere wettelijke bouweis is dat woningen niet te warm worden in de zomer”, zegt De Groot. „Sommige gemeenten stellen ook lokale eisen rond circulair bouwen.” Zulke eisen kunnen verschillen tussen gemeenten en ook weer veranderen als ergens een nieuw college aantreedt, signaleert De Groot: „Dat betekent dat een projectontwikkelaar bij iedere gemeente weer opnieuw om tafel moet gaan zitten.”

Gevraagd naar oplossingen zien de wethouders grofweg drie knoppen waaraan het Rijk snel kan draaien. Ten eerste: het stikstofprobleem. Dat moet namelijk sowieso worden opgelost na alle rechterlijke uitspraken. Doe het snel, zeggen ze, dat helpt ook de woningbouw enorm.

Ten tweede: verkort bezwaarprocedures. Gemeenten als Papendrecht, Bloemendaal en Oegstgeest proberen vroeg in gesprek te komen met burgers om bezwaren voor te zijn. Dat helpt, een beetje, maar er is meer nodig. Natuurlijk, benadrukken de wethouders, burgers hebben recht om bezwaar te maken. Maar kan het aantal beroepsmogelijkheden niet worden ingeperkt? Veel burgers maken bezwaar vanwege het aantasten van hun uitzicht, maar krijgen in slechts in een op de tien zaken hun zin. Kan er niet een voortoets komen, zodat kansloze bezwaren voortijdig sneuvelen?

Ten slotte: geef extra geld. Investeringen in infrastructuur en het bijpassen voor betaalbare woningen zijn te doen met extra geld van het Rijk. Dat hoeft niet altijd om heel hoge bedragen te gaan, zegt Bus van Oegstgeest: „We konden onlangs een project vlot trekken met 195.000 euro extra voor sociale huurwoningen. Dan moeten we wel zeker weten dat subsidies hiervoor blijven bestaan.”

Niet alleen geld

Het is inderdaad heel belangrijk, zegt econoom Kuiper, dat het Rijk „duidelijkheid biedt over hoe projecten gefinancierd worden en door wie”. Dat is ook wat De Groot van Rabobank opmaakt uit een dialoogsessie met 48 bouwers, projectontwikkelaars, woningcorporaties en overheden: „Er is een roep om meer Rijksmiddelen. We moeten meer huizen bouwen en die huizen moeten aan allerlei eisen voldoen. Maar aan elke eis hangt een prijskaartje.” De kosten voor de ontwikkeling en bouw van een woonwijk zijn vaak lastig terug te verdienen, zegt De Groot: „Voor de kleine miljoen te bouwen woningen wordt het tekort geschat op 30 tot 35 miljard euro.”

Maar geld alleen is niet genoeg, zegt hoogleraar Van der Vlist: „De oplossing ligt ook samenwerking.” Grootstedelijke gebieden als Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven nemen de komende jaren ongeveer de helft van de totale woningbouwproductie voor hun rekening. „We zien dat daar nu een enorme versnelling mogelijk is in de procedures”, vertelt hij, „vooral door coördinatie tussen gemeenten in metropoolregio’s”.

Daarnaast is het huidige gebrek aan bouwgrond „geen wetmatigheid”, zegt De Groot. Al dertig jaar heeft ongeveer 7 procent van de grond in Nederland een woonbestemming. „Vanaf 1995 zijn er 2,6 miljoen mensen bij gekomen en we doen het nog steeds met diezelfde hoeveelheid grond. Daar kun je iets aan veranderen.”

Delen

Mail de redactie