De Wet betaalbare huur waarmee demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) een groter deel van de huurwoningmarkt wil reguleren, kreeg onlangs veel kritiek. Met een huurplafond wil hij ervoor zorgen dat verhuurders niet meer in staat zijn exorbitant hoge huren te vragen.
Een goedbedoelde ambitie die, zo luidt de kritiek, er uiteindelijk alleen maar toe zal leiden dat het verhuren van woningen onrendabel en daarmee onaantrekkelijk wordt. Een verder slinkend aanbod, meer teleurgestelde woningzoekenden en een nóg grotere wooncrisis zouden tot de gevolgen behoren.
Hoewel onderzoek inderdaad uitwijst dat meer regulering kan leiden tot minder aanbod, legt deze kritiek onbedoeld het fundamentele probleem van de particuliere huurmarkt bloot: de sector zal niet in staat zijn te zorgen voor voldoende woningen en tegelijkertijd te waarborgen dat die woningen ook betaalbaar en van hoge kwaliteit zijn. Het lijkt een schier onmogelijke combinatie.
De wet verbetert betaalbaarheid maar vergroot het tekort
Dit brengt ons bij een schijnbare impasse. Zowel te hoge huren als een gebrekkig aanbod zijn grote maatschappelijke en menselijke kostenposten. Denk enerzijds aan twintigers en dertigers die noodgedwongen in het ouderlijk huis blijven wonen, en anderzijds aan de financiële maar ook mentale stress die hoge woonlasten met zich meebrengen. De Wet betaalbare huur verbetert weliswaar de betaalbaarheid voor sommige huurders, maar vergroot mogelijk het tekort.
Een uitweg uit deze impasse is niet alleen de particuliere verhuur te reguleren, maar tegelijkertijd te investeren in een alternatief dat wél kan zorgen voor voldoende woningen, betaalbaarheid en kwaliteit. Dat alternatief is de volkshuisvesting. Woningcorporaties, maar ook de opkomende wooncoöperatieven, kunnen langdurig betaalbaar aanbod realiseren.
Dit idee is verre van nieuw. In de naoorlogse decennia werd doelbewust aangestuurd op het inkrimpen van de particuliere verhuur, omdat deze bekend stond om haar lage kwaliteit en huisjesmelkerij. Een volwassen sociale huursector en koopwoningmarkt moesten de particuliere huurmarkt verdringen. Waar vlak na de Tweede Wereldoorlog nog zo’n 60 procent van alle woningen particuliere huur was, was dat eind jaren tachtig nog maar 15 procent.
Als alternatief werden mede dankzij overheidsinvesteringen grote hoeveelheden sociale huurwoningen gebouwd om het nijpende woningtekort op te lossen. Deze woningen waren niet alleen betaalbaar maar ook van goede kwaliteit. Voor veel nieuwe huurders betekende het een immense sprong in wooncomfort. Zo ontstond een brede sociale huursector die niet alleen bedoeld was voor lage inkomens, maar ook plek bood aan de middengroepen die vandaag de dag tussen wal en schip vallen. De sociale huursector die werd opgetuigd, werd internationaal geroemd om haar omvang en aantrekkelijkheid.
Honderdduizenden woningen zijn gesloopt of verkocht
Sinds eind jaren tachtig is doelbewust ingezet op het marginaliseren van de volkshuisvesting. Dit beleid is het afgelopen decennium alleen maar geïntensiveerd. Honderdduizenden woningen zijn verkocht of gesloopt, en de bouw van nieuwe sociale huisvesting is ingestort. Toegang is bovendien steeds verder beperkt tot de allerlaagste inkomens, waardoor een groeiende groep woningzoekenden geen andere keus meer heeft dan te huren van een particulier. Deze noodgedwongen vraag heeft, in combinatie met de liberalisering van de ‘vrije’ markt, de huurprijzen flink opgedreven.
Met het afknijpen van de sociale huursector heeft de politiek zich afhankelijk gemaakt van particuliere beleggers. Zij moeten voor voldoende huuraanbod zorgen, maar doen dat alleen tegen een hoge prijs. Als de rendementen te laag zijn, haken deze beleggers af. Deze onverbiddelijke marktdiscipline is echter geen natuurwet, maar de uitkomst van marktliberale politieke keuzes.
Enkel het maximeren van de huurprijzen zal de afhankelijkheidsrelatie met winst-gedreven beleggers niet doorbreken. Wie werkelijk betaalbare huren wil verzekeren, investeert in een alternatief. Allereerst betekent dit het bouwen van veel meer sociale woningen, het beperken van de verkoop daarvan en het verruimen van de toegang tot de sector. Dat is pas echt het in ere herstellen van de volkshuisvesting.
