Hoe krijg je een liedje uit je hoofd?

De retro-Zaanse gevels, de tweekleurige bakstenen muren en de overvloedige glazen panelen – alles aan de huizenrijen en woonblokken bij de brandweerkazerne glanst van nieuwigheid. Op een bouwkeet, die boven stapels nog ongebruikte straatklinkers en rioolbuizen uittorent, staat de tekst: „Hier bouwen we aan de nieuwste stadswijk van Zaanstad.”

Dat is goed nieuws voor een stad waar de wachttijd voor een sociale huurwoning 13,5 jaar bedraagt. „Daar moeten nog veel meer woningen komen”, zegt Eric Nagengast, directeur vastgoed bij woningcorporatie Rochdale. Hij wijst in de verte, waar een graafmachine eenzaam in een weiland met bomen staat: „We zouden snel gaan beginnen met de tweede fase.”

Zóuden, want de uitbreiding van de woonwijk in het Oostzijderpark is onzeker geworden. De oorzaak? „Stikstof”, zegt Nagengast. De (voormalige) sportvelden waar de wijk moet komen, liggen ingeklemd tussen drukke wegen. Samen met langsrazende auto’s zorgen de bouwmachines mogelijk voor een te grote neerslag van stikstofoxiden op het nabije natuurgebied De Jagersplas. Nagengast zegt: „We weten nu niet meer of we hier kunnen bouwen.” Dat hangt ervan af of er nog een natuurvergunning wordt afgegeven.

Nagengast gaat met de verslaggever verder op een ronde langs enkele (geplande) bouwprojecten in Zaandam. Het gaat om projecten die wankelen, bijvoorbeeld doordat de rechter de laatste geitenpaadjes bij stikstof heeft afgesloten. „Veel gemeenten kampen met dit soort problemen”, zegt Nagengast, „maar Zaanstad is echt een snelkookpan van de Nederlandse woningbouw.”

Hoog bouwtempo

Zaanstad bouwt namelijk veel, zo leert een analyse door NRC van de landelijke woningbouwproductie in 2024. Vorig jaar werden hier 178 woningen per 10.000 huishoudens opgeleverd, meer dan twee keer het landelijke gemiddelde van 83 woningen. Voor nog eens 4.600 woningen zijn bouwvergunningen afgegeven; slechts vijf gemeenten bouwen de komende jaren meer dan de achttiende gemeente van Nederland.

Zaanstad loopt ook sneller tegen obstakels aan dan veel andere gemeenten. Waar bijvoorbeeld de filevorming op het elektriciteitsnet elders vooral een dreiging is, legt de zogeheten netcongestie in Zaandam nu al projecten lam. „Volgende maand leveren wij 45 woningen op in Zaandam Oost, maar die kunnen niet vóór 2026 worden aangesloten op het stroomnet”, vertelt directeur Monique Kwaak van woningbouwcorporatie Parteon via een videoverbinding: „Dus wat gaan we doen?”

De oude industriestad stuit daarnaast op fysieke grenzen, legt wethouder Harrie van der Laan (Wonen, Partij voor Ouderen en Veiligheid) uit in een videogesprek: „Zaanstad ligt dicht tegen beschermd provinciaal landschap en een natuurgebied aan en wordt omsloten door meerdere snelwegen.” Daardoor dreigt bij het bouwen al snel te veel stikstof neer te slaan op Natura 2000-gebieden, zegt Van der Laan: „We wilden een leerwerkbedrijf voor fietsherstel langs de snelweg, maar dat kan ook niet door de zware stikstoflast daar.”

Daar komt nog bij dat in de Voorjaarsnota de sociale huren voor twee jaar zijn bevroren. „Corporaties hebben daardoor minder geld voor woningbouwprojecten”, zegt Van der Laan. Hij is nu met de corporaties de schade van de huurbevriezing aan het opnemen. Die schade houdt ook in, zegt hij, dat een omvangrijk stadsvernieuwingsproject in Zaandam Oost „onder druk komt te staan.”

De Spaghetti-flat

Nagengast parkeert in de wijk Poelenburg de auto naast een L-vormig flatgebouw, dat op het betonnen skelet na is gesloopt. „Dit is de Spaghettiflat”, zegt hij. Het gebouw uit de jaren zestig dankt deze bijnaam aan de eerste bewoners, Italiaanse immigranten die werkten bij de – inmiddels al lang verdwenen – ADM-scheepswerf. „Hier komt een Huis van de Wijk, met onder meer een buurthuis, een wijkteam en een bibliotheek”, vertelt Nagengast. Verder komen er woningen – voornamelijk koopwoningen om rijkere bewoners naar dit arme stadsdeel te lokken.

In Poelenburg, waar de flat staat, en in aangrenzende wijken zijn al veel woonblokken gerenoveerd. Zaandam Oost is een van de twintig gebieden die extra geld van het Rijk krijgen om de leefbaarheid, veiligheid en gezondheid te vergroten. Het Spaghetti-project moet de kroon op de stadsvernieuwing worden.

„Het is alleen de vraag of we voor dit project nog geld hebben”, zegt Nagengast. Op een papiertje tekent hij twee balken, een voor de uitgaven van zijn corporatie en een wat langere voor de inkomsten. „Het verschil is zeg maar ons jaarlijkse exploitatieresultaat, dat sommigen ‘winst’ noemen”, legt Nagengast uit. Die ‘winst’ moet minimaal 1,4 keer zo hoog zijn als de rentelasten, zo eist de toezichthouder. „Die kunnen we dus niet zomaar gebruiken om de bouw te financieren.”

Door het bevriezen van de huur loopt Rochdale uiteindelijk 25 miljoen euro per jaar aan inkomsten mis. Met dat bedrag had de corporatie 750 miljoen euro kunnen lenen voor woningbouw – maar nu dus niet meer. „In totaal hebben we voor 2,4 miljard euro aan projecten gepland. Dat betekent dat we een derde moeten schrappen”, zegt Nagengast: „We kijken nu waar we dat redelijkerwijs kunnen doen.”

Dat geldt ook voor corporatie Parteon, die 7,8 miljoen euro aan huurinkomsten misloopt. „Dat komt neer op 200 miljoen aan investeringen die we nu niet kunnen doen. Dat staat gelijk aan het bouwen van 650 woningen of het verduurzamen van 4500 huizen”, zegt Kwaak. Parteon koopt in Poelenburg bovendien woningen op, om te voorkomen dat die (weer) in malafide handen van bijvoorbeeld huisjesmelkers komen: „Dat wordt nu wel heel moeilijk.”

Plattelandsgemeente

Gaat hier de huurbevriezing pijn doen, bij dit verouderde bedrijventerrein in de Boerejonkerbuurt bij de Zaan? „Particulieren proberen al jaren om dit terrein te ontwikkelen”, vertelt Nagengast, „maar het plan is pas sluitend geworden met onze hulp.” Rochdale sloopt zijn wederopbouw-flats die ernaast staan, stelt de grond beschikbaar aan het project en krijgt daarvoor in ruil nieuwe woningen terug. „Een goede deal”, vindt Nagengast: „Maar misschien dat we dit toch niet gaan doen.” Dit is namelijk een project waar Rochdale eventueel nog kan uitstappen.

Iets verderop is de renovatie van een rijtje monumentale jarentwintig-huizen in volle gang. „Dat kost 3,5 ton per woning”, zegt Nagengast. De blokjes ernaast, waar ooit medewerkers van een slachthuis woonden, zijn gesloopt. Op de lege plek moeten sociale huurwoningen komen, maar de ontwikkeling ligt stil. „De gemeente eist dat hier veertig parkeerplekken komen”, legt Nagengast uit. „Daar is geen ruimte voor. En voor het bouwen van een parkeergarage is geen geld.”

Een plan om het aantal verplichte parkeerplekken per woning (nu ruim anderhalf voor veel woningen) terug te dringen sneuvelde eerder dit jaar in de gemeenteraad van Zaanstad. Daardoor kunnen hier minder woningen worden gebouwd dan in bijvoorbeeld Amsterdam, waar de parkeernorm voor een sociale huurwoning nul is. „Zaanstad is bezig om een echt grote stad te worden”, verzucht Nagengast, „maar blijft met parkeren een plattelandsgemeente.”

Het is inderdaad „erg jammer” dat de parkeerplannen niet zijn aangenomen, zegt wethouder Van der Laan. Toch is het bouwen van sociale huurwoningen volgens hem „niet onmogelijk”. Met „maatwerkafspraken” per project hoopt hij „de bouwproductie op peil te houden”.

Big bang

Weer rijdt de auto langs groene sportvelden, nu aan de zuidkant van Zaandam. „Hier moeten flexibele woningen komen, voor onder meer spoedzoekers”, zegt Nagengast. Ten minste, áls het wijkje kan worden aangesloten op het elektriciteitsnet.

„We willen proberen om een kabel door te trekken vanaf een project in de buurt”, zegt wethouder Van der Laan, „maar het is de vraag of dit kan.” Gefrustreerd noemt hij nog wat projecten die vastlopen op netcongestie: flexibele woningen op een voormalig Ikea-terrein aan de Zaan, seniorenwoningen bij de moskee in Poelenburg: „Geen stroom, niets. En dus geen woning.”

Dit is niet een typisch Zaans probleem, zegt Huibert Baud via een videoverbinding; hij is directeur klant & ontwerp van de regionale netbeheerder Liander. In heel Nederland zijn we bezig met de verdubbeling van het net”, legt hij uit: „Dat betekent dat we in tien jaar grofweg evenveel kabels aanleggen als hiervoor in honderd jaar.” Wethouders zeggen hem weleens: sluit ons maar vast aan, dan zien we wel. „Als de capaciteit niet toereikend is, heb je grote kans op storingen.” Dus nee, daar begint hij niet aan.

Wel kenmerkend voor Zaanstad zijn de omvangrijke naoorlogse wijken. „Door die wijken lopen veel – letterlijk – dunne koperdraadjes. Die moeten allemaal dikker worden”, zegt Baud. Daar komt bij dat de corporaties hier „in één klap” hun gedateerde woningen willen verduurzamen. Warmtepompen erin, gasleidingen eruit. „Zaanstad ondergaat echt een big bang”, zegt Baud. „Als we alles tegelijkertijd doen, kan het net dit gewoon niet aan.” Dat laat hij gemeenten en corporaties ook geregeld weten.

Niet alles gebeurt met een oerknal. „Hier gaan we alleen isoleren”, zegt Nagengast, terwijl hij langs lange flats rijdt: „We hebben dit de bewoners al zo lang geleden beloofd. Daar gaan we dus wel mee door.”

Delen

Mail de redactie