N.B. Het kan zijn dat elementen ontbreken aan deze printversie.
Onderzoek ACM In middelgrote gemeenten bezitten marktpartijen relatief veel grond, en hebben daarmee grote invloed op de bouwplannen, aldus onderzoek in opdracht van toezichthouder ACM.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data96496916-3c468f.jpg)
Foto Walter Herfst
In meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten is sprake van een sterk geconcentreerde nieuwbouwmarkt, waarin bouwers en projectontwikkelaars door grote invloed hebben op nieuwbouwplannen. Met name in middelgrote gemeenten heeft een klein aantal marktpartijen relatief veel macht. Dat blijkt uit onderzoek van twee hoogleraren en het Kadaster, in opdracht van de Autoriteit Consument en Markt. In de grote steden is de invloed van bouwers en projectontwikkelaars over het algemeen minder sterk.
De invloed van marktpartijen wordt bepaald door hun grondposities. Als één of enkele marktpartijen relatief grote delen van de grond in een gemeente bezitten kan, dat nadelig uitpakken voor de consument: hogere nieuwbouwprijzen, vertraging in bouwtempo of kwalitatief minder goede woningen. De grote ‘vinger in de pap’ kan worden ingezet bij onderhandelingen met gemeenten. Of er sprake is van dit soort misstanden wordt in dit onderzoek niet duidelijk.
Met name in gemeenten waar veel nieuwbouw gepland is ten opzichte van de al bestaande gebouwde omgeving, is de invloed van marktpartijen volgens de onderzoekers relatief groot. In zeker 51 procent van de Nederlandse gemeenten was sprake van een “sterk-geconcentreerde” markt. Volgens de onderzoekers komt dit waarschijnlijk doordat een relatief groot nieuwbouwproject is toegewezen aan „een bescheiden aantal” partijen.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/01/data95743645-904fd7.jpg)
Onvoldoende slagkracht
Om de krapte op de woningmarkt weg te nemen, wil het kabinet voor 2030 in totaal 900.000 woningen laten bouwen. Ongeveer een kwart daarvan komt op vijftien grootschalige bouwlocaties, waarvan er naast de vier grote steden ook naar de Brabantse steden, Amersfoort, Zwolle, Nijmegen en Groningen wordt gekeken.
De onderzoekers stellen verder vast dat voor sommige middelgrote gemeenten in de buurt van grote stedelijke regio’s „niet altijd over voldoende expertise, menskracht en financiële armslag” beschikken om een woningbouwopgave van deze omvang te kunnen volbrengen. Samenwerking met marktpartijen die de grond bezitten, wordt dikwijls als de enige oplossing gezien om een nieuwbouwproject alsnog van de grond te krijgen.
De onderzoekers keken verder naar de grondposities van de tien grootste marktpartijen. Om de woningbouwplannen van het kabinet te realiseren, wordt gekeken naar bouwlocaties binnen steden (verdichten) en buiten de bebouwde kom (uitbreiden). Vooral voor bouwplannen buiten de bebouwde omgeving is het van belang wie de grond in bezit heeft. De tien grootste marktpartijen blijken samen genoeg grond te bezitten om 116.700 woningen op te bouwen, zo blijkt uit het onderzoek.
Als voorbeeld neemt het onderzoek het grondbezit en de woningbouwplannen in de provincie Noord-Holland en de metropoolregio Amsterdam onder de loep. De tien grootste marktpartijen blijken hier 2.566 hectare in bezit te hebben, waarvan bijna 1.900 buiten de bebouwde kom. Dat is 82 procent van alle beschikbare bouwgrond.
In hun aanbevelingen schrijven de onderzoekers dat er meer steun voor middelgrote gemeenten moet komen, in hun samenwerking met marktpartijen. Ook moet er meer onderzoek komen naar marktconcentratie en naar mogelijkheden om de grondmarkt transparanter te maken. Het eerste onderzoek is al aangekondigd: mede aanleiding van deze studie is het ministerie van Binnenlandse Zaken een vervolgonderzoek gestart.
