De heg knippen, zorgen dat er geen onkruid tussen de tegels groeit, blaadjes uit de dakgoot halen: veel meer hoefden huiseigenaren het afgelopen jaar niet te doen om hun woningwaarde tienduizenden euro’s te zien stijgen. En al zouden ze de voortuin laten verslonzen; nog altijd werd hun huis flink meer waard. Hoewel er vorig kwartaal meer woningen te koop stonden, schoten de prijzen met 13,6 procent op jaarbasis omhoog. De gemiddelde huizenprijs was vorig kwartaal 468.000 euro – een record.
Wie een koophuis zocht, ondervond dit aan den lijve. Kopers moesten fors meer lenen dan een jaar geleden om hetzelfde huis te bemachtigen. Door de enorme krapte op de woningmarkt hebben verkopers het voor het kiezen. Zoals alleen verkopen zonder voorbehoud of zonder bouwtechnische keuring. Onderhandelen is lang niet altijd meer mogelijk. En na een kleine en kortstondige dip in de huizenprijzen vorig jaar, is tienduizenden euro’s overbieden op veel plaatsen weer de norm geworden. Voor dit soort grote beslissingen hebben kopers bovendien minder tijd. Gemiddeld stond een huis in het tweede kwartaal 27 dagen te koop, een week korter dan een jaar eerder.
De woningmarkt is oververhit, en hoe zorgelijk dat ook is, het voelt bijna als het nieuwe normaal. De verklaringen die makelaarsvereniging NVM gaf voor de prijsstijgingen, waren dan ook niet anders dan voorheen. Gestegen consumentenvertrouwen, een stabiele hypotheekrente en flinke loonstijgingen in het afgelopen jaar. Ook krapte en gestegen overwaarde speelden mee.
De vraag is of dergelijke exorbitante prijsstijgingen niet in rap tempo de grens van financierbaarheid van woningen dichterbij brengt. De cao-loonstijgingen die veel Nederlanders wat extra financiële slagkracht gaven na een periode van hoge inflatie, gaan bij aspirant-kopers voor een groot deel rechtstreeks naar de hogere maandlasten van hun nieuwe woning. Starters die kans willen maken, moeten het maximaal haalbare lenen om op de oververhitte markt een huis te kopen. Ook de NVM-makelaars maken zich zorgen: komt er een punt waarop kopers niet langer bereid of in staat zijn om dit soort hoge prijzen te betalen?
Rem op overbieden
Een ding is zeker: heel lang kan dit zo niet doorgaan. De grote vraag is alleen: lukt het om met verstandige beleidsingrepen de huizenmarkt geleidelijk en rationeel weg te sturen van oververhitting, of zal de wal het schip keren? En dat laatste is zeker niet ondenkbaar, zegt de Tilburgse hoogleraar financiële markten Arnoud Boot: „Ik ben bang dat we afstevenen op een herhaling van wat we bij de crisis in 2010 hebben gezien.”
Vooropgesteld: er zijn nu al regels waaraan kopers moeten voldoen als ze een hypotheek willen afsluiten en die als rem op al te gekke prijsstijgingen zouden moeten fungeren. Ten eerste zijn er de hypotheeknormen van budgetvoorlichter Nibud. Die stelt jaarlijks vast welk deel van het besteedbaar inkomen aan wonen uitgegeven kan worden. Daarbij wordt rekening gehouden met inkomenscategorieën, de hypotheekrente en andere lasten als de maandelijkse boodschappen, kosten voor energie en zorgpremies. Dat ‘woonpercentage‘ (gemiddeld zo rond de 23 procent van het besteedbaar inkomen) wordt door de minister van Financiën vastgelegd in de wet en vormt een harde bovengrens voor hypotheeknemers. Een bank mag nooit meer hypotheek verschaffen dan iemand op basis van de hypotheeknorm maandelijks kan betalen – minder mag wel.
Dan zijn er maatregelen die overfinanciering moeten voorkomen. Zo is er afgesproken dat mensen nooit meer dan 100 procent van de waarde van hun woning via een hypotheek mogen financieren (de zogenoemde loan-to-value). Dat zet een rem op overbieden, omdat alles boven de vastgestelde woningwaarde niet in de hypotheek mag worden meegefinancierd. Hoe hard dit nodig is, blijkt wel uit het feit dat ruim twee derde van de verkochte woningen de afgelopen drie maanden boven de vraagprijs werd verkocht.
Minder kwetsbaar
Ondanks deze regels is het al enige jaren nagenoeg onmogelijk voor starters met een modaal inkomen om nog een betaalbaar huis te vinden. Om hun tegemoet te komen, introduceerde het kabinet allerlei financiële voordelen zodat ze tóch een huis kunnen kopen. Starterssubsidies, een verlaagde overdrachtsbelasting, ruimere mogelijkheden om een schenking te krijgen. Goed bedoeld, maar totaal verkeerd, zegt hoogleraar Boot. „Het joeg de huizenprijzen alleen maar verder op. Er is geen ander onderwerp te bedenken waarbij de druk op de politiek om maatregelen te nemen op de korte termijn zo botst met wat er nodig is op de middellange termijn.” Het gevolg is dat de overheid met de starters een woningmarkt heeft opgejaagd die al op haar top zit. „En juist die starters zijn daarmee kwetsbaar geworden voor dalingen van de huizenprijzen”, zegt Boot.
In een ideale wereld zou de overheid die accommoderende maatregelen moeten terugdraaien, zodat de financiële slagkracht van kopers afneemt in plaats van groeit, zegt Boot. „Dan kunnen zij minder hoog bieden, waardoor de verkopers hun prijzen zullen moeten laten dalen. Dat werkt door in de prijzen van doorstroomwoningen en uiteindelijk in de hele huizenmarkt.” Dat is de rationele en wenselijke route van geleidelijkheid om de markt af te laten koelen en het probleem van onfinancierbaarheid af te wenden.
Ook toezichthouder De Nederlandsche Bank doet al enige tijd aanbevelingen in die richting. Het terugdraaien van de voordelen voor starters staat ook hoog op het lijstje gewenste maatregelen van DNB. Verder pleit de centrale bank voor het vergroten van het woningaanbod door snel meer huizen te bouwen. Zo komt er meer aanbod en kan de prijs dalen. Ook moeten de belastingvoordelen voor woningbezitters verder afgebouwd worden (zoals een verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek). En ook de leennormen zelf moeten worden aangescherpt van de huidige 100 procent van de woningwaarde naar maximaal 90 procent. Dat maakt huizenbezitters minder kwetsbaar voor dalingen van de huizenprijzen.
Ook voor verkopers is de huidige oververhitte markt niet alleen maar goed nieuws, zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. „Zij mogen dan een forse overwaarde hebben die ze kunnen verzilveren bij verkoop van hun huis, maar mensen zullen die overwaarde nodig hebben als zij weer iets willen kopen.”
Bij bestaande woningen zijn de middelen om in te grijpen volgens de voorzitter van VEH beperkt. Van tornen aan de financieringsruimte is De la Porte geen voorstander. „Als kopers straks nog maar 90 procent van de waarde mogen lenen, kunnen zij minder bieden. En daarmee breng je verkopers in de problemen die hun woning op de top van de markt en volledig gefinancierd hebben gekocht.”
Forse hap
Volgens De la Porte is niet de hoogte van de huizenprijzen het belangrijkste, maar de maandlasten. Een huis koop je om in te wonen, niet om in te handelen, zegt hij. „Dus zolang je erin blijft zitten, kan er weinig misgaan. Tot je je maandlasten niet meer kunt betalen. En daar zijn gelukkig strenge regels voor”, zegt hij, verwijzend naar de Nibud-normen.
Zou een kabinet toch de prijsstijgingen op de woningmarkt willen dempen, dan kan het volgens De la Porte het beste ingrijpen in de markt voor nieuwbouwwoningen. „Gemeenten pakken nu nog vaak flinke winst op de verkoop van bouwgrond. Aan die knop kun je draaien. Als de grondprijzen dalen, kunnen er ook goedkopere woningen worden gebouwd.”
Alle beleidsvoornemens ten spijt, de praktijk leert dat de huizenmarkt vaker doorgaat totdat het écht niet meer kan. En daarom, zo vreest Boot, is een herhaling van de huizencrisis van 2010-2012 een realistischer scenario. „Vaak is het niet de huizenmarkt zelf die een crisis veroorzaakt, zij is daar een afgeleide van. In de vorige crisis was het de nasleep van de financiële crisis en de eurocrisis die zich vertaalde in forse bezuinigingen, en een scherp dalend consumentenvertrouwen. Dat tastte de huizenmarkt aan, de prijzen gingen heel hard naar beneden.”
Ook nu ziet Boot risico’s die een dergelijke huizencrisis zouden kunnen veroorzaken. „Als er onzekerheid komt over de pensioenhervormingen, die nu doorgevoerd moeten worden, en die valt samen met een forse correctie op de beurzen, wat veel mensen al lange tijd verwachten, dan kan dat opnieuw een vertrouwenscrisis veroorzaken. En net als in 2010 zal die zich vertalen in een scherpe daling van de huizenprijzen.” Dat hoeft niet direct te betekenen dat mensen hun hypotheken niet meer kunnen betalen, zegt hij. Zeker als de werkloosheid laag blijft, zal dat vermoedelijk wel meevallen, maar het neemt wel een forse hap uit de verkoopprijzen.
En dat zal niet zonder gevolgen blijven. Uit een recente analyse van De Nederlandsche Bank blijkt dat bij een huizenprijsdaling van 20 procent (vergelijkbaar met de dip in de jaren 2010-2012), een op de acht huizen ‘onder water’ komt te staan, waarbij de waarde van het huis lager is dan die van de hypotheek. Dat is een stuk lager dan in de vorige huizencrisis, toen 30 procent onder water stond. Evengoed betreft het nog altijd 300.000 huishoudens. En laten dat nou vooral de kwetsbare starters op de woningmarkt zijn.
/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data124730745-a24a9b.jpg|https://images.nrc.nl/EwE2f6bv5DG7kLmZxg7V189yRKo=/1920x/filters:no_upscale()/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data124730745-a24a9b.jpg|https://images.nrc.nl/PzWb1VyL-i41wjCxxWy3HCg73P4=/5760x/filters:no_upscale()/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data124730745-a24a9b.jpg)
