Zenuwen rond Chinees vastgoed weer helemaal terug

Analyse

Vastgoedsector Twee van China’s beursgenoteerde projectontwikkelaars, Evergrande en Country Garden, verkeren in acute problemen. Alle ogen zijn gericht op de Chinese overheid.

Gebouwen van de Chinese projectontwikkelaar Country Garden in de centraal gelegen miljoenenstad Zhengzhou.
Gebouwen van de Chinese projectontwikkelaar Country Garden in de centraal gelegen miljoenenstad Zhengzhou. Foto AFP

De Chinese vastgoedsector hield maandag zijn adem in toen in Hongkong de beurs opende. Na bijna anderhalf jaar werd de handel in het aandeel Evergrande hervat. De projectontwikkelaar, die tot de grootste bedrijven van China hoort, verkeert sinds 2021 in enorme financiële problemen. In dat jaar werd de handel in het aandeel opgeschort nadat het bedrijf geen cijfers had gepubliceerd.

Omdat Evergrande bij 18 maanden zonder handel zijn beursnotering verliest, publiceerde het de afgelopen weken met flinke vertraging alsnog zijn resultaten. In juli werd voor het eerst duidelijk dat Evergrande in 2021 en 2022 ruim 74 miljard euro verlies had geleden. Dit weekend bleek dat het verlies in de eerste zes maanden van dit jaar 4,2 miljard euro bedroeg.

Besmettingsgevaar

De vrees van veel analisten werd werkelijkheid: dat wat er nog over was van het aandeel Evergrande, dook maandag met bijna 90 procent omlaag. Het aandeel was aan het eind van de handelsdag nog slechts 35 Hongkongse dollarcent waard, waar het op de piek in 2017 nog de 31 Hongkongse dollar aantikte is Evergrande nu een penny stock.

Evergrande stortte China in 2021 in een vastgoedcrisis. De ontwikkelaar bleek een schuld te hebben van omgerekend 275 miljard euro, opgebouwd in tijden waarin vastgoed booming business was en de huizenprijzen alleen maar omhoog leken te gaan.

De ontwikkelaar kon niet langer aan zijn betalingsverplichtingen voldoen en miste een aantal belangrijke buitenlandse rentebetalingen. Wereldwijd gingen aandelenkoersen onderuit uit vrees voor een Chinees vastgoeddrama. Evergrande kon slechts overeind blijven nadat het toezegde een diepgaande reorganisatie door te voeren.

De gevolgen van een bankroet zouden dan ook groot zijn: Evergrande schrijft op de eigen site dat het in ruim 1.300 woningbouwprojecten zit, verspreid over 280 Chinese steden. Ook zouden miljoenen Chinese aspirant-kopers die een aanbetaling voor een nieuwbouwwoning hebben gedaan, mogelijk hun geld kwijt zijn als hun huis niet wordt gebouwd. Doordat projectontwikkelaars als Evergrande geen projecten meer realiseerden, viel het werk in de immense Chinese bouwsector ook stil.

Ook buiten China worden de gevolgen in de bouwwereld gevoeld: de wereldwijde vraag naar bouwgrondstoffen als aluminium, koper en staal wordt voor een aanzienlijk deel bepaald door de Chinese bouwsector. Verstoringen in de aanleveringsketens worden wereldwijd gevoeld.

Daarnaast bestaat de angst voor besmettingsgevaar; als de Chinese vastgoedcrisis ook de rest van de Chinese economie aantast, zou dit wereldwijde groei in gevaar brengen.

Alarmbellen

De neergang van de Chinese vastgoedsector, waar meerdere megabedrijven in grote problemen verkeren, zegt veel over de staat van de Chinese economie. Die is sterk afhankelijk van zijn vastgoedsector; zo’n 20 procent van het Chinese bruto binnenlands product (bbp) is vastgoed-gerelateerd.

De activiteit in de enorme Chinese vastgoedsector is door het stilvallen van de economische groei in China nagenoeg tot stilstand gekomen. Net als in Nederland bestaat er in China een systeem waarin de koper zijn of haar woning betaalt voordat die is afgebouwd. Dat systeem blijkt nu niet langer houdbaar.

Evergrande heeft de gesprekken met zijn schuldeisers een maand uitgesteld

Wat niet meehelpt, is een flink overschot aan het soort goedkope woningen dat Evergrande bouwt – woningen die vaak worden neergezet om mee te speculeren. De leegstand in China zou zo’n 20 procent bedragen, waardoor vastgoedprijzen scherp dalen.

Evergrande is ook niet het enige vastgoedbedrijf dat in problemen verkeert. Zo misten twee grote projectontwikkelaars, Sunac en Kaisa, onlangs de deadline voor buitenlandse rentebetalingen. Bij Country Garden, China’s grootste projectontwikkelaar in termen van verkoop, gingen eerder deze maand alle alarmbellen af. Op 1 augustus liet de ontwikkelaar weten een voorgenomen aandelenuitgifte te schrappen – terwijl het een kapitaalinjectie goed kan gebruiken. Ook gaf Country Garden een winstwaarschuwing af voor de halfjaarcijfers.

Door tegenvallende woningverkopen in China is de marktwaarde van Country Garden sinds begin dit jaar gehalveerd. De bedrijfsobligaties dalen ook rap in waarde.

Ook Country Garden miste deze maand twee Amerikaanse rentebetalingen, tot grote zorgen van analisten. Hoewel het met 22,5 miljoen dollar om relatief kleine bedragen gaat, kan de ontwikkelaar door het mislopen van de betalingen in september door schuldeisers failliet worden verklaard.

Terughoudend

De vraag is hoe Evergrande en Country Garden de problemen gaan oplossen. Alleen Evergrande al is verwikkeld in ruim tweeduizend juridische procedures met schuldeisers. De schuldenberg van de projectontwikkelaar is inmiddels gegroeid tot ruim 314 miljard euro. In de Verenigde Staten vroeg het bedrijf vorige week daarom een vorm van faillissementsbescherming aan.

In een verklaring stelde Evergrande dat het in gesprek wil over het herstructureren van ruim 29 miljard aan buitenlandse schulden. Volgens een nog niet goedgekeurd voorstel kunnen crediteuren ervoor kiezen om hun schuld om te zetten in nieuwe leningen of in aandelen in dochterbedrijven van Evergrande.

Het was de bedoeling dat er nog deze week in Hongkong gesprekken zouden plaatsvinden tussen Evergrande en zijn schuldeisers, maar Evergrande liet weten dat het de gesprekken een maand heeft uitgesteld.

Uiteindelijk zijn alle ogen gericht op de Chinese overheid. Zoals de Amerikaanse regering bij de hypotheekcrisis van 2008 banken te hulp schoot door slechte hypotheken over te nemen, zou Beijing de rust op de markt terug kunnen brengen door de noodlijdende vastgoedsector ingrijpend te hervormen, of door de pijn te pakken van de vele miljarden euro’s die de private sector tekortkomt.

In hoeverre de Chinese regering daartoe bereid is, zal moeten blijken. Tot op heden heeft de staat zich terughoudend opgesteld in de vastgoedcrisis, behoudens strengere kapitaaleisen voor Chinese vastgoedbedrijven in te stellen met als doel om de kapitaalpositie van bedrijven als Evergrande te verbeteren. Voor Beijing is het voorlopig het belangrijkste dat Evergrande projecten blijft afbouwen, zodat er vertrouwen blijft bestaan in de Chinese vastgoedsector – en dat Chinese huiseigenaren hun beloofde nieuwbouwwoning krijgen.