De strengere regulering van de woningmarkt die het vorige kabinet inzette, heeft effect. Met name kleinere, particuliere verhuurders verkopen hun woningen vaker in plaats van die opnieuw te verhuren – vooral in de grote steden. Zij verkopen hun woningen steeds meer aan mensen die er zelf gaan wonen, onder wie koopstarters.
Dit blijkt uit onderzoek van het Kadaster. Tussen 2015 en 2020 kochten investeerders meer woningen dan ze verkochten. In 2021, toen de overdrachtsbelasting voor een tweede woning werd verhoogd, keerde die trend. Beleggers verkopen hun huizen sindsdien ook voor een lagere prijs. Betaalden kopers tot 2021 ongeveer de gemiddelde huizenprijs als ze van een investeerder kochten, in het tweede kwartaal van dit jaar was dat gemiddeld 64.000 euro minder (372.000 euro tegen een gemiddelde huizenprijs van 436.000 euro). Dat maakt deze woningen aantrekkelijk voor starters.
De Kadaster-onderzoekers bekeken welke typen commerciële verhuurders hun woning te koop zetten, en wie er juist huurwoningen aankochten. Verhuurders met negen panden of minder verkochten in de eerste zes maanden van dit jaar 6.387 woningen – dat is de helft meer dan in de eerste zes maanden van 2023. Grotere commerciële verhuurbedrijven, zoals Bouwinvest en Vesteda, breidden hun woningbezit juist uit. Ook zij verkochten meer woningen, maar ze bouwden ook woningen bij.
Het totale aantal huurwoningen is hierdoor niet gedaald. Op 1 juli hadden investeerders 767.000 huurwoningen in handen: 9,5 procent van alle woningen in Nederland. In 2022 was dit nog 8 procent.
Teugels aanhalen
Het kabinet-Rutte IV begon in 2021 de grotendeels geliberaliseerde woningmarkt aan banden te leggen om koopstarters meer kansen te geven. De overdrachtsbelasting voor woningbeleggers werd stapsgewijs flink verhoogd, van 2 naar 8 en later naar 10,4 procent, om het kopen van een beleggingspand minder aantrekkelijk te maken. Belastingvoordelen zoals de leegwaarderatio vervielen. Ook mogen er sinds 1 juli geen tijdelijke huurcontracten meer worden afgesloten en geldt er een maximale huurverhoging in de vrije sector.
Daarbovenop kwam de in vastgoedkringen vervloekte Wet betaalbare huur. Deze wet, vormgegeven door voormalig minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge (CDA), regelt voor middenhuurwoningen een huurplafond dat wordt gekoppeld aan een puntenstelsel. Verhuurders, die dikwijls met hoge hypotheken zitten voor hun aangekochte huurwoningen, dreigden vooraf hun huurwoningen en masse te verkopen. Geen gunstig scenario, aldus de beleggers, omdat de huurmarkt dan zou slinken.
De wet werd dit voorjaar aangenomen, op het nippertje voor het nieuwe kabinet aantrad. Hoewel kleinere beleggers inderdaad meer huurwoningen verkopen, zoals uit de cijfers van Het Kadaster blijkt, is er door het bijbouwen door grote commerciële partijen toch geen sprake van een slinkende huurmarkt. De rol van kleinere beleggers op de woningmarkt wordt daarmee overgenomen door grotere spelers. Zij verdelen de pijn van het gedaalde rendement over een veel grotere portefeuille. Dat maakt dat voor hen de risico’s lager zijn.
Veel particulieren die dit met een paar losse woningen erbij doen, kiezen eieren voor hun geld en verkopen
„Voor die organisaties is verhuur gewoon een bedrijfsmodel”, zegt Kadaster-onderzoeker Paul de Vries. „Veel particulieren die dit met een paar losse woningen erbij doen, kiezen eieren voor hun geld en verkopen.”
Eigenaar-bewoners
Bij wie komen de verkochte huurwoningen terecht? Dat zijn met name eigenaar-bewoners, blijkt uit het Kadaster-onderzoek. Ook koopstarters vallen hieronder. In de eerste zes maanden van dit jaar gingen 10.825 verkochte huurwoningen naar kopers die de woning zelf gingen bewonen – een toename van 75 procent ten opzichte van het eerste halfjaar van 2023.
Dat de voormalige huurwoningen worden gekocht door eigenaar-bewoners, lijkt op het oog goed nieuws voor wie een koopwoning zoekt: de koopmarkt wordt immers ruimer, ten koste van vaak dure huurwoningen. Dat was ook een argument waar Hugo de Jonge mee schermde toen hij als minister de wet verdedigde. Maar, zo stelt De Vries, omdat het om relatief kleine aantallen gaat is het voor de koopmarkt een spreekwoordelijke druppel op een gloeiende plaat.
