Hoog woon je voor het uitzicht. Voor het panorama. Dat je bij helder weer Hoek van Holland ziet liggen. En Den Haag. Dan komt er een hele tijd niets. Pas daarna komen de ándere voordelen voor de bewoners van hoogbouw.
Aan het woord is architect Michiel Raaphorst, op de veertigste verdieping van de mede door hem ontworpen Cooltoren bij de Leuvehaven in het centrum van Rotterdam. Hij drentelt voor de grote ramen van het ruime appartement heen en weer. Anderhalve meter van de rand, want de architect heeft hoogtevrees.
Rotterdam is hoogbouwstad bij uitstek. De skyline van Manhattan aan de Maas is befaamd. Geen stad in Nederland met meer torens. Definitie van hoogbouw is simpel: 70 meter of hoger. Rotterdam heeft 48 van zulke torens. En de stad gaat nog veel meer bouwen en verder de hoogte in. Weliswaar gaan twee geplande torens door stagnerende verkoop van woningen niet door, maar tien torens zijn in aanbouw en nog zo’n tien staan op de planning.
Zitten de bewoners van de stad te wachten op zoveel torens? Dat is onderwerp van debat. Liefhebbers wijzen op de skyline, compacte woningbouw waarbij groene ruimte wordt gespaard, het uitzicht, het wonen midden in de stad en toch rustig. Tegenstanders associëren wolkenkrabbers met eenzaamheid, anonimiteit en daardoor soms met criminaliteit. Zij vinden de torens gated communities voor de rijkeren. Veel hoogbouw zou armere Rotterdammers naar de buitenwijken of omringende plaatsen drukken.
En het is waar: op een enkele toren met sociale huurappartementen na zijn de hoogbouwwoningen voor de midden- en vooral hogere inkomens. De gemiddelde WOZ-waarde van hoogbouwappartementen is ruim 500 duizend euro, blijkt uit eigen onderzoek van de gemeente uit 2023. De huurprijs is hoog, de helft van de hoogbouwwoningen valt in de categorie topsegment: kale huur vanaf 1.400 euro per maand en koop vanaf 540.000 euro.
De fikse prijs komt deels doordat het duur is om de hoogte in te bouwen. Het is óók de ligging in of nabij het stadscentrum en de kwaliteit van de woningen die de prijs bepaalt: de grond is duur en de woningen meestal sjiek. Bouwen voor rijkere inwoners in het centrum is een keuze: het stadsbestuur wil hogere inkomens trekken én behouden.
De bewoners van de Rotterdamse hoogbouw zijn heel tevreden en geven hoge cijfers, blijkt uit hetzelfde onderzoek van de gemeente. Niet verbazend, want ze wónen er. De kans is groot dat ontevredenen snel verhuizen. Hoogbouwbewoners zijn meestal draagkrachtig en relatief jong. In de nieuwste generatie Rotterdamse woontorens (gebouwd vanaf 2019) is bijna de helft van de bewoners tussen de 25 en 34 jaar, schrijven de onderzoekers. In heel Rotterdam is dat 18 procent.
Rotterdam heeft veel torens, en er komen er flink wat bij. Blijft de vraag: hoe bouw je goed hoog? Die vraag is relevant voor de stadsbewoners buiten de toren. Want de gladde, glimmende pilaren die Rotterdam vanaf de jaren negentig begon te bouwen, vooral als kantoorruimte, waren wellicht vanaf een afstand fraai. Maar de Rotterdammer op straat liep langs een blinde, ontoegankelijke plint (begane grond).
De vraag is ook belangrijk voor de mensen in het gebouw – vooral om de torens aantrekkelijk te maken voor een diverser publiek, wat betreft leeftijd, achtergrond en gezinssamenstelling. Een binnenstad gevuld met young urban professionals bruist misschien, maar bruist nogal eenzijdig. Kunnen hoogbouwbewoners zich onderdeel van de omgeving voelen? Of zijn ze vanaf de vijfde verdieping afgesloten van de stad, als in een spaceshuttle?
Als ufo’s uit de grond
Aan de beleving van bewoners dachten de architecten die de eerste toren ontwierpen in de jaren negentig van de vorige eeuw niet. Voor hen was vooral de skyline belangrijk en de architectuur. Die torens kwamen als ufo’s uit de grond, zegt stedenbouwkundige Emiel Arends. Zoals het zilverkleurige kantoor van Nationale Nederlanden (151 meter) dat in 1991 werd opgeleverd. Het staat pal naast het Centraal Station, was lange tijd het hoogste gebouw van de stad. Een ander voorbeeld is de betongrijze Hofpoort, naast het Hofplein, voormalig kantoor van Shell (95 meter).
Voor een toren zijn allerlei voorzieningen nodig op begane grond: grote elektriciteitskasten voor onder meer de liften waar monteurs makkelijk bij moeten kunnen. Er moet ruimte zijn voor vuilnisopslag, voor de ingang van de parkeergarage en fietsenstalling. Dat betekent tientallen meters blinde muur op de begane grond. De straat heeft daar niets aan, zegt Arends. Sommige jarennegentigtorens vindt hij daarom niet te hachelen.
De bouw van woontorens vanaf eind vorige en begin deze eeuw ging samen met een wens van de gemeente om meer mensen in de binnenstad te laten wonen. Dat gebeurde in razend tempo: toen woonden 12.000 mensen in de binnenstad. Dat zijn er nu 60.000. Het stadsbestuur wilde vooral midden- en hoge inkomens naar het centrum krijgen en meer balans in het woningaanbod: de binnenstad bestond destijds uit vrijwel alleen sociale huurwoningen.
Foto’s Walter Herfst
De eerste Rotterdamse toren om in te wonen, was de ronde Weenatoren, bijgenaamd de ‘ponskaart’, gezien de vele kleine, vierkante raampjes, en de ‘Peperbus’ (toenmalig burgemeester Bram Peper huurde er een flat). Het staat naast het kantoor van Nationale Nederlanden en werd opgeleverd in 1990. We wonen dus nog geen 35 jaar hoog, zegt Arends. „We hebben in die tijd enorm veel geleerd. En het is waar, met de kennis van nu hadden de oudere torens er heel anders uitgezien.”
Na 2008 kantelde de hoogbouwvisie: er kwam meer oog voor de plaats die een toren inneemt in de stad. Een toren mocht niet langer ‘zomaar’ ergens worden neergezet, maar moest aansluiten op de straten. Groundscrapen, in stadsonwikkelingsjargon. Ook werden sunspots aangewezen: pleinen, winkelstraten en parken waar hoogbouw geen schaduw op mag werpen. En een toren mag ook niet te veel auto’s met zich meenemen. Als er geen openbaar vervoer in de buurt is, komt er geen hoogbouw.
Arends werkt voor de gemeentes Rotterdam en Amsterdam. We spreken hem op de bovenste verdieping van De Rotterdam, een gebouw dat bestaat uit drie hoge torens op de Zuidoever van de Nieuwe Maas, pal naast de Erasmusbrug. Het werd opgeleverd in 2013. In de middelste toren werken gemeenteambtenaren, in de andere twee torens zitten onder meer appartementen en een hotel.
De ambtenaren die in De Rotterdam werken, moeten om zes uur ’s avonds naar huis
De gemeenteambtenaren mogen er slechts tot zes uur ’s avonds werken: de woontoren staat op acht meter afstand van het kantoor, waardoor de ambtenaren zowat op het bord van die bewoners keken. Arends, droog: „We hebben ervan geleerd dat 8 meter te weinig is tussen torens.”
Er is nog iets dat nu niet meer zou gebeuren: De Rotterdam heeft veel, relatief smalle ramen. Elk raam wordt links en rechts geflankeerd door uitstekende spijlen, om de stevigheid van de buitenwand te garanderen. Je kunt het vergelijken met de oogkleppen van een paard: vooruitkijken gaat prima, op de hogere verdiepingen kijk je heel ver. Naar links of rechts kijken kan niet.
Architect Michiel Raaphorst vertelt over nieuwe technieken die het mogelijk hebben gemaakt de stevigheidsconstructie meer naar binnen te plaatsen waardoor grote ramen mogelijk werden. In de Cooltoren lopen bijvoorbeeld taps toelopende dikke pilaren van beneden tot boven dóór alle woningen. „Want je wil wijd kunnen uitkijken, niet alleen naar voren.”
Ook met wind hebben architecten een gevecht geleverd. Of althans, bij de eerste hoge torens werd er met wind nauwelijks rekening gehouden. Dat kón ook niet, want er waren nog geen windtunnels. Nu zijn die er wel. Er wordt gewerkt met een schaalmodel van de toren én er bestaat inmiddels een digitale windtunnel. Zo wordt getest hoe wind waait langs ontwerpen van gebouwen. Vroeger kon het gebeuren dat er woontorens werden gebouwd met balkons waar nooit iemand op zou zitten.
Een windstudie is mogelijk sinds een jaar of twintig. Bij De Maastoren en het World Port Center werden die aangevraagd toen de gebouwen al waren ontworpen. Dat bleek te laat. Het aanpassen is in dat stadium heel duur, zegt Arends. Er is geprobeerd om bij deze torens de wind te breken met luifels. „Dat bleek niet goed te werken.” Tegenwoordig worden windstudies vooraf gedaan. En ze zijn bovendien sterk verbeterd. De Cooltoren heeft bijvoorbeeld de balkons niet op de hoeken, maar in het midden van het gebouw. Raaphorst: „Zo vangen ze de minste wind.”
Hoogbouw in Rotterdam sinds 1990
Deelauto’s en fietsen
Om straat en gebouw beter te laten samenvallen besloot de gemeente in 2011 dat de oppervlakte van de toren op straatniveau twee keer zo groot moet zijn als de oppervlakte op de hoge verdiepingen – het werden de slankheidsregels genoemd. Op die manier is er ruimte om vuilnis en elektriciteit meer in het midden van de begane grond te verstoppen en voor gezelligheid: een aantrekkelijke entree, winkels, cafés. Vanwege die regel kon bijvoorbeeld de bioscoop/jazzpodium en restaurant LantarenVenster in de voet van de wolkenkrabber New Orleans (158 meter) terecht. Het maakte de begane grond van deze toren veel levendiger dan van oudere torens.
In de toekomst hebben de torens naar verwachting minder parkeerplaatsen nodig. Deelauto’s en fietsen worden de norm, denkt de Rotterdamse architect Nanne de Ru. Hij werkt aan drie torens pal naast het stadhuis aan de Coolsingel, met 1.500 woningen. De hoogste toren moet 287 meter hoog worden en zal de Zalmhaventoren verslaan als hoogste toren van Nederland. Het complex komt op 500 meter van Rotterdam Centraal. „De stad is steeds meer georiënteerd op fietsen. Daarom hebben we inpandig vijfduizend fietsparkeerplaatsen ingepland.” Mét oplaadpunten voor de elektrische fietsen. Daartegenover staan slechts zeventig parkeerplaatsen voor auto’s. „Vooral voor deelauto’s, die bewoners onderling kunnen delen.”
Foto’s Walter Herfst
Gemeenschapszin
Michiel Raaphorst loopt met grote stappen langs de plint van zijn Cooltoren. Vanaf de straat lijk je langs een laag gebouw te lopen. Dat er nog een toren op staat, is niet te zien. Raaphorst en collega’s hadden zo de mogelijkheid om een ruime entree te maken, met een grote hal waar bewoners elkaar tegen komen én waar een huismeester zit. Raaphorst: „De huismeester neemt pakketjes aan, bewoners komen elkaar tegen. Het wonen in deze toren is niet anoniem.”
Dát aspect, gemeenschapszin, kwam pas met de Rotterdamse hoogbouwvisie van 2019 op de agenda. Wederom voortschrijdend inzicht: het is overdreven om te stellen dat torens broeinesten zijn van criminele activiteiten. Maar als je van de parkeergarage direct met de lift naar je appartement kan, schept dat gelegenheid om ongezien twee vuilniszakken coke mee te nemen. Bovendien is anoniem wonen een stuk minder leuk dan barbecueën met je buren in de daktuin.
Sinds 2019 is de anonieme weg via de parkeergarage niet meer mogelijk in nieuwe gebouwen. Bewoners móéten naar binnen via een centrale hal. En er kwam meer aandacht voor gemeenschappelijke ruimten: huiskamers, dakterrassen, logeerappartementen voor gasten. De Cooltoren heeft een omheind gezamenlijk dakterras boven op de parkeergarage van 15 meter breed en 100 meter lang. Raaphorst: „Kinderen kunnen er veilig spelen. Je kunt er een flatborrel organiseren maar ook buiten zitten, barbecueën.”
Architect De Ru bouwt nu een toren, de Baantoren (150 meter, 427 huurwoningen) vlakbij de Leuvehaven, waar een zwembad in komt, een yogastudio, een bibliotheek waar je een tafel kunt huren, kamers die je kunt huren voor werkafspraken, én een dakparkje. „Zo willen we een klein buurtje creëren en sociale interactie stimuleren.” De huismeester moet de yogalessen organiseren.
In sommige gebouwen gaan ze verder. Bewoners hebben een eigen huis- en slaapkamer, maar delen keukens en andere ruimten. De toren Clubhouse aan de boulevard De Boompjes is daar een voorbeeld van. French living, wordt dat genoemd. „De een gruwt ervan”, zegt Arends. „De ander vindt het gezellig. Denk aan een vriendengroep. Of een groepje oudere alleenstaanden die graag samen dingen doen én hun eigen plek hebben.”
Torens met supermarkten, kappers, sportscholen zijn er ook. Drie Rotterdamse torens hebben een eigen zwembad. „Dan gaan de servicekosten wel met acht tientjes omhoog”, zegt Raaphorst. „Het blijft wikken en wegen. Je kunt er ook een bibliotheek in maken of een bioscoop. Dan wordt het weer meer van de stad.”
ZalmhaventorenSoms boven de wolken wonen
Geen foto van Rotterdam, zegt Marcel van Buren (52), waar hun huis níét op te zien is. Natuurlijk is dat superleuk, zegt hij. Van Buren woont op 150 meter hoogte in de Zalmhaventoren, die 215 meter hoog is. „Tussen de Euromast en de Erasmusbrug staat nu ook de Zalmhaventoren als iconisch, beeldbepalend gebouw. En wíj wonen daar.”
Op zich woonden Van Buren en zijn partner al hoog, in de Hoge Heren, twee torens van 102 meter strak naast de Zalmhaventoren. Dat was een fijn appartement. Maar toen kwamen de plannen voor de ‘hoogste toren van de Benelux’. Vooral partner Fred Smulders (51) dacht: wauw! „Alles wat mooier, beter en hoger is, daar hebben wij oren naar”, zegt Van Buren lachend.
Wat hielp om Van Buren te overtuigen: in de Zalmhaventoren hebben ze een appartement met twee balkons. Die hadden ze in de Hoge Heren niet. Van Buren is een jongen van het platteland, gehecht aan een buiten, zegt hij. En het lukte de fotograaf en televisieproducent ook nog om zijn studio te verhuizen naar de plint van dezelfde Zalmhaventoren. Van Buren en Smulders, ze zijn al dertig jaar samen, kochten als eersten van alle Zalmhaventorenbewoners een appartement.
Nu, als ze ’s ochtends de elektrische gordijnen van hun slaapkamer met een knopje op hun nachtkast openen, zien ze de zon opkomen boven de Willemsbrug en de Nieuwe Maas. Ze hebben al eens boven het wolkendek gezeten. Zagen ze net een puntje van de Erasmusbrug en alleen de bovenkant van de andere Rotterdamse wolkenkrabbers.
Van Buren en zijn partner voelden ook veel voor de luxueuze uitstraling van de plaatjes die ze zagen van de toren voorafgaand aan de bouw. De mooie ontvangsthal met parkcafé. De andere voorzieningen op de begane grond. Dat laat, bijna twee jaar nadat ze zijn verhuisd naar de Zalmhaventoren, op zich wachten. De hal is kaal, liften zijn nog met hout betimmerd vanwege verhuizingen en de bouw van een restaurant op de bovenste verdieping. En achter de balie zit niemand.
Echt gezellig zou Van Buren het daarom niet willen noemen. Daar komt nog bij dat contact met andere bewoners niet heel intensief is. „Veel bewoners zijn drukke ondernemers.”
Hoe het komt dat het nog ongezellig is? „Dit gebouw hangt als een kerstboom vol van Verenigingen van Eigenaren”, zegt Van Buren. Dat is erg onhandig, vindt hij. Voordat iets verandert, moet op allerlei niveaus overlegd worden. En veel appartementen zijn verkocht aan investeerders. Aangezien ze er zelf niet wonen, zien zij bijvoorbeeld weinig meerwaarde in een gastheer of -vrouw. Investeerders willen vooral zoveel mogelijk winst maken. Maar Van Buren heeft geduld, zegt hij. „Dat ongezellige en lege zou er met een jaar ook zo af kunnen zijn.”
Cooltoren De schemer is het mooist
Joke (71) en Guillaume (78) van Grinsven wonen sinds januari 2023 op de tiende etage van de Cooltoren in het centrum van Rotterdam. De Cooltoren heeft vijftig verdiepingen. De toren is splinternieuw, zij zijn eerste bewoners. Ze zijn blij dat ze niet hoger wonen.
Joke: „We leven met de stad, we zweven er niet boven. Je ziet mensen lopen, auto’s rijden, de schepen op de Nieuwe Maas.”
Guillaume: „Op de vijftigste kan je mensen die beneden lopen niet meer onderscheiden, dan zijn het poppetjes.”
Joke: „Als de kinderen komen en ik kijk naar buiten, dan herken ik ze meteen.”
Het echtpaar woonde in Alphen aan den Rijn in een eengezinswoning in een groene woonwijk. Tuintje voor, tuintje achter. Ideaal voor gezinnen, zegt Joke. Maar toen haar pensioen eraan zat te komen, dacht ze: „Het huis wordt wel groot voor ons tweeën. En wat doe ik als ik ’s morgens aan de koffie zit en iedereen om mij heen is aan het werk?” Guillaume: „Daar kwam bij dat onze beide kinderen met hun gezinnen in Rotterdam wonen.”
Wonen in een toren leek hen wel wat, mits midden in de stad. „Ik wil graag bioscoop, theater, restaurantjes en terrasjes dichtbij”, zegt Joke.
De Cooltoren paste precies bij hun wensen. Dat ze op de tiende verdieping terecht kwamen is toeval. Daar was nog een appartement vrij. Ze zeiden ‘ja’ en het appartement bleek te passen als een jas. Ze noemen de lichte stijl van hun inrichting ‘modern design’.
De steunpilaar die van beneden tot boven door alle appartementen heen loopt hebben ze ‘skimming stone’ laten verven, dezelfde kleur als de muren. Door die pilaar kunnen de ramen groter zijn, had de architect hun uitgelegd. De gevel hoeft dan niet als draagmuur te functioneren. Voor het grote raam staat de eettafel. Guillaume: „Als er gasten zijn, zitten wij met onze rug naar het raam. Dan kunnen zij genieten van het uitzicht.”
Het mooist vinden ze het vallen van de avond. Joke: „Van het moment dat de schemer invalt en het langzaam donker wordt. Dan zie je overal lichtjes aan gaan en lijkt het wel een sprookjespark.”
Guillaume: „Een uniek, on-Nederlands plaatje.”
Moeite met aarden hadden ze niet. Joke nam plaats in de daktuincommissie – de gezamenlijke daktuin van 1.770 vierkante meter is op de parkeergarage gebouwd. Er zijn diverse andere commissies, voor cultuur, kinderen en sport, die activiteiten organiseren. Iedere zaterdagochtend is er een groepje bewoners dat de omgeving schoon houdt.
De bewoners zijn heel verschillend, zegt Joke. „Jong en oud, gezinnen, stellen, alleenstaanden. En heel internationaal. De voertaal is vaak Engels.” De kerst- en zomerborrel waren in de gemeenschappelijke ruimte op de begane grond. Die waren heel druk bezocht, zegt Joke. „Om elf uur ’s avonds moesten we de laatsten naar buiten vegen”, zegt Guillaume. Nu de daktuin open is, zijn de activiteiten in de zomer daar.