Opinie | Bouwen doe je zo: met bouwers en bestuurders

Lijsttrekkers bij het eerste verkiezingsdebat deze zondag waren het over één ding eens: er moet gebouwd worden. Eerder sprak demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) in een interview met NRC (6/10) dat er bijna een miljoen woningen nodig is. En dat is nog maar het begin. Hij betoogde dat als de demografische groei in dit tempo doorgaat, er nog eens een tweede miljoen woningen bovenop moet komen tot en met 2040. Dat klinkt voor woningzoekenden als muziek in de oren, maar laten we hen niet voor de gek houden met een papieren werkelijkheid. En laat de drie bestuurslagen, Rijk, provincie en gemeente zich richten op het nemen van hun afzonderlijke verantwoordelijkheden.

Er dreigt nu verdere schaarste aan locaties, verdere schaarste aan woningen en verdere schaarste aan uitvoerende ambtenaren.

Sinds 2012 bouwen we gemiddeld 61.400 nieuwbouwwoningen per jaar, dus dat komt bij lange na niet in de buurt van de noodzakelijke 100.000. Ieder jaar wordt de achterstand groter. Bovendien daalt het aantal afgegeven bouwvergunningen al sinds 2021. Gevolg, de schaarste wordt groter.

Verergering

Het zou helpen als de minister voor Wonen twee wetsvoorstellen – Betaalbare huur en Versterking regie op Volkshuisvesting – gewoon bij de Raad van State laat liggen, en er geen energie meer in steekt. Deze zorgen alleen maar voor een verergering van de problemen. Ze creëren niet de hoognodige doorstroming. Pas als in alle segmenten bijgebouwd wordt, komt er dynamiek in de huizenmarkt.

Het CBS berekende dat in 2021 de ruim 50.000 opgeleverde nieuwbouwwoningen een verhuisbeweging in gang zette waarmee ruim 120.000 woningen vrijkwamen. Dat zou de minimale ambitie moeten zijn in elke regio; zo plannen dat iedere extra woning voor minstens drie verhuizingen zorgt. En bedenk, dat 90 procent van de starters begint in een bestaande woning.


Lees ook
Elke woningmarkt is anders – maar de huizenprijzen dalen overal

Actievoerders maken spandoeken voor het <strong>Woonprotest</strong>, dat in september 2021 in Amsterdam plaatsvond.” class=”dmt-article-suggestion__image” src=”http://nltoday.news/wp-content/uploads/2023/10/opinie-bouwen-doe-je-zo-met-bouwers-en-bestuurders.jpg”><br />
</a> </p>
<p>Daarnaast klinkt ‘betaalbare huur’ mooi als verkiezingsslogan. Maar in de echte wereld maakt onzekerheid investeerders in heel Europa momenteel kopschuw. Overal krimpt de nieuwbouw fors. Als we in Nederland ook nog eens een rem op de huur zetten, komt geen rekensommetje meer uit. Straks gaan de huren op papier omlaag, maar wordt geen huurwoning in praktijk meer bijgebouwd. </p>
<p><dmt-quote type=Wie de provinciale bouwplannen analyseert, ziet dat 60 procent boterzacht is

Kijk naar de situatie in Berlijn of Zweden en leer dat regulering averechts effect heeft. Laat de strikte percentages per project los. En bedenk dat de situatie in Haren anders is dan in Rotterdam. Provincies en gemeenten moeten dat in kunnen vullen samen met corporaties en marktpartijen.

De provincies moeten vervolgens niet meer doen alsof, maar echt gaan leveren. Ze dienden weliswaar plannen in die op papier keurig optelden tot meer dan de gevraagde 900.000 nieuwbouwwoningen. Wie de provinciale voorstellen goed analyseert, ziet dat 60 procent ervan boterzacht is en de eerste jaren geen soelaas zal bieden. Het is de vraag hoeveel van de resterende 40 procent harde plannen ook echt gebouwd gaan worden. Papier is geduldig, woningzoekers zijn dat niet.

En bedenk ook dat het niet ministers zijn die directe invloed uitoefenen op het aanbod en de betaalbaarheid van woningen. Dat zijn wethouders en gemeenteraden. Bij hen ligt het risico dat nieuwbouwwoningen onnodig duurder worden door alle afzonderlijke, lokaal aangescherpte regels bovenop landelijke voorschriften. Door de verplichting om bijna energieneutraal te bouwen stegen de bouwkosten bijvoorbeeld al met 30 procent. Dergelijke ambities zijn waardevol als ze goed uitgevoerd kunnen worden. Maar de aanvullende eisen die gemeenten stellen, zijn er onder andere debet aan dat de gemiddelde nieuwbouwwoning nu ruim een half miljoen euro kost. Dus beste wethouder, vraag nou niet onnodig overal minstens een ‘energieleverende woning’ in plaats van ‘bijna energieneutrale woning’. Dat is verkeerde profilering. Hou altijd de diversiteit aan woningzoekers voor ogen.

Volgend kabinet

We hebben daarnaast ook een groot tekort aan bouwlocaties. Stop met de politieke focus op binnenstedelijk bouwen, maar bouw een straatje erbij aan de buitenranden. Binnenstedelijke ruimte is onvoldoende, de locaties zijn per definitie ingewikkelder en kostbaarder en leveren ook nog veel verzet op. En weet dat de huidige teruggang in vergunningaanvragen automatisch leidt tot afname aan leges-inkomsten. Inkomsten uit leges moeten kostendekkend zijn voor het financieren van het personeel. Maar zonder die inkomsten, is er nog minder budget voor gemeenteambtenaren die plannen moeten maken en vergunningen moeten afgeven, waar al veel vacatures voor zijn. Laat het Rijk en gemeenten dat personeelstekort samen aanpakken en op dit punt een herhaling van de vorige crisis voorkomen. Werk intussen nauwer samen met bouwers voor een snellere bouwvergunning.

Als een volgend kabinet écht een stel dat gezinsuitbreiding verwacht wil helpen aan een woning met extra slaapkamer, als écht de leerkracht in de stad dicht bij school moet kunnen wonen, en als écht gescheiden ouders allebei weer een eigen leven kunnen opbouwen in een eigen woning, zoek het dan in realiteit, diversiteit en dynamiek, en niet in papier. Hoe dan? Nou zo dan; met iedereen die daar in de praktijk bij betrokken is.