Het was al jarenlang moeilijk, en het wordt nog veel lastiger: probeer als starter maar eens een huis te vinden. Niet alleen in de Randstad, ook daarbuiten is de woningmarkt krap, krap, krap. Maar is dat alleen een Nederlands verschijnsel?
Beleidsmakers, politici en mensen uit het veld hebben de neiging vooral binnen de grenzen te kijken. Begrijpelijk: daar is de noodzaak, daar kan worden ingegrepen en kunnen wetten en regels worden gemaakt.
Huizen en appartementen zijn zogenoemde non-tradables. Je kunt ze niet oppakken en vervoeren naar waar de vraag hoog is en de markt krap – of juist importeren uit het buitenland. Ze worden geconsumeerd waar ze zijn gemaakt. Het is letterlijk vast goed, of zoals in de talen die afstammen van het Latijn: immobiel, onverplaatsbaar. Onroerend, dus. En dat lokale aspect maakt dat wat in het buitenland gebeurt vaak irrelevant lijkt.
Dat betekent niet dat wat elders gebeurt ook oninteressánt is. Veel verschijnselen waarvan je denkt dat ze ‘typisch Nederlands’ zijn, doen zich ook internationaal voor. Lage en dalende Pisa-scores (taal, rekenen) van leerlingen, bijvoorbeeld. Of afnemende groei van de arbeidsproductiviteit. Mario Draghi, oud-topman van de Europese Centrale Bank, schreef over dat laatste vorige maand een lijvig en alarmerend rapport – en dat ging over héél Europa.
Zijn we dan ook geen uitzondering met onze woningmarkt? De prijsstijging van huizen en appartementen is enorm in Nederland, maar beweegt zich gewoon in de Europese middenmoot, of je nu rekent vanaf 2015 (het eind van de laatste grote dip), of 2010 (het begin daarvan). Wel kun je vermoeden dat de Nederlandse prijzen in de periode daarvoor, sinds de jaren negentig, al relatief forser stegen dan in veel andere Europese landen. Dat laatste is misschien mede de verklaring voor het feit dat de woonlasten hier relatief hoog zijn. En dat verhoudingsgewijs veel Nederlandse huishoudens (zowel koop als huur) meer dan 40 procent van het inkomen kwijt zijn aan die lasten. Hier zie je de cijfers:
We wonen dus duur. Maar Nederland mag dan een van de dichtbevolktste landen van Europa zijn, Nederlanders wonen wél groot. Het gemiddelde vloeroppervlak van een Nederlandse koop- of huurwoning is 132 vierkante meter, op twee na het grootst van Europa. Franse, Duitse of Italiaanse huizen zijn zo’n kwart kleiner.
De relatief grote huizen op het Nederlandse platteland zijn daar maar deels een verklaring voor: ook in steden en buitenwijken behoren Nederlandse woningen tot de grootste. Eurostat, het statistische bureau van de EU, houdt het allemaal bij:
Juist dat grote oppervlak kan bijdragen tot een oplossing, al zal die geenszins doorslaggevend zijn. In Nederland wonen relatief weinig mensen te klein, maar erg veel mensen te groot – althans volgens de internationale maatstaven daarvoor, die uitgaan van het aantal kamers per bewoner.
Mensen die te groot behuisd zijn – senioren bijvoorbeeld – kleiner laten wonen, is dan ook een veelgehoord plan. Maar vind maar eens een geschikt ander huis. De krapte op de woningmarkt zit ook hier in de weg.
En die krapte verdwijnt niet zomaar. ABN Amro presenteerde deze week een analyse die stelt dat de woningprijzen – al op recordhoogte – door blijven stijgen. Dit jaar met 8,5 procent en volgend jaar met 7 procent. Hogere lonen en dalende rentes geven kopers meer financiële slagkracht. De vraag naar woningen blijft stijgen, nieuwbouw blijft achter en nieuwe kabinetsplannen voor de oplossing van het woningtekort blijven uit.
Dat is geen prettige mix. Misschien wél voor wie al naar tevredenheid woont, maar daar weegt het grote maatschappelijke probleem van starters die niet aan een huis komen ruim tegenop. Zij moeten nu al 42.000 euro aan eigen geld meenemen om sowieso een kans te maken op de koophuismarkt, stelde het Hypotheken Data Netwerk nog vorige week.
De kans op grotere ongelijkheid neemt daarmee fors toe. De kloof groeit tussen jongeren met ouders die een eigen huis hebben – en overwaarde om het kroost te medefinancieren – en jongeren die dat niet hebben.
Is dit probleem dan wel typisch Nederlands? Nee. Het Britse blad The Economist sprak begin deze maand over een ‘supercyclus’ in de huizenprijzen die misschien nog maar nét begonnen is. Vergrijzing vergroot overal de noodzaak voor immigratie van mensen die in de zorg moeten worden ingezet – alle anti-immigratiepolitiek ten spijt. Steden blijven magneten, en daarmee blijft óók de concurrentie om de schaarse ruimte die zij bieden. De infrastructuur houdt geen gelijke tred met deze trends. Daardoor hebben mensen meer tijd nodig voor hun woon-werkverkeer, en willen ze die afstand verkleinen. Lang niet alle banen lenen zich voor werk op afstand – al helemaal niet in de zorg.
Deze supercyclus stuit op de inertie van de woningpolitiek. Het kost tijd voordat beleid om meer te bouwen tot resultaten leidt, en het verloopt sowieso al traag. Het hele Westen heeft met hetzelfde probleem te maken. Het typisch Nederlandse van de wooncrisis is, zo bezien, een detail.
