N.B. Het kan zijn dat elementen ontbreken aan deze printversie.
Opplussen woningen Woningverhuurders bereiden zich voor op de aanstaande huurreguleringen door woningen te verkopen of ze zo te renoveren dat ze alsnog in de vrije sector vallen.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/06/data102084075-b6818e.jpg)
In de straat achter de dijk van het dorpje Melissant staat tegenover de pittoreske kerk een drielaagse woning met rode dakpannen en op het raam een bordje: ‘verkocht’. Binnen staat Elias Coenders. Hij is aannemer, woningverhuurder en sinds begin juni de eigenaar van het pand op het Zuid-Hollandse eiland Goeree-Overflakkee.
Het pand telt twee appartementen, met elk twee verdiepingen. De glanzende, bruin-gele tegeltjes in een van de woonkamers doen denken aan de jaren zeventig. Een deel van de kozijnen is bedekt met schimmel. Waar het keukenblok is weggehaald, is de laminaatvloer zwartgekleurd. En in de trap zit asbest, zegt Coenders, terwijl hij op een van de treden stapt. „Maar dat is niet gevaarlijk, hoor. Pas als je het laminaat openbreekt. Dat moeten we nog doen.”
Coenders is van plan de drielaagse woning op te knappen en opnieuw als twee appartementen te verhuren. Het renoveren van de boel is nodig om een fatsoenlijke huisbaas te zijn voor de toekomstige huurders. Maar, zegt hij met een lach, „ook omdat ze anders huurverlaging kunnen vragen”.
Los van de noodzakelijke renovaties zal Coenders ook letten op de maatregelen die minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge (CDA) wil nemen om de huurmarkt onder controle te krijgen. De Jonge wil het huidige puntensysteem voor sociale huur uitbreiden en zo een nieuwe, gereguleerde huurlaag creëren. Deze middenhuur komt tussen de sociale huur- en de vrije sector, waar de markt de prijs bepaalt. Een sociale huurwoning kost momenteel maximaal zo’n 800 euro per maand. De vrije sector zal volgens de plannen beginnen bij ongeveer 1.100 euro.
:strip_icc()/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/06/data102084174-0fec98.jpg%7C//images.nrc.nl/8hfEcbTYas4bEeNsrVaDs_8S3xg=/1920x/smart/filters:no_upscale():strip_icc()/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/06/data102084174-0fec98.jpg%7C//images.nrc.nl/f_HecIxTAKAeC0Y_yp_DR94WIHA=/5760x/smart/filters:no_upscale():strip_icc()/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/06/data102084174-0fec98.jpg)
Foto Bart Maat
Dit moet het aanbod aan betaalbare huurwoningen vergroten. Vooral de grote steden hebben een groot tekort aan deze huizen, met hoge huren en verdringing van middeninkomens op de woningmarkt tot gevolg. Zo’n 300.000 woningen, zegt De Jonge, worden door de huurregulering gemiddeld 190 euro goedkoper. En als beoogd neveneffect moet het verhuurders een impuls geven hun huizen te verduurzamen, omdat het energielabel voortaan sterker mee zal tellen in de hoogte van de huur. De wet moet nog door de Eerste en Tweede Kamer. Dat proces bepaalt of de wet volgend jaar ingaat, zoals de minister beoogt.
In aanloop naar dat moment roeren woningverhuurders, projectontwikkelaars en sommige woningmarktexperts zich. Volgens hen zal het aantal betaalbare huurwoningen juist áfnemen. Ze wijzen op wat zij een overdaad aan regelgeving vinden. De huurregulering derft inkomsten en komt boven op een reeks fiscale maatregelen, zoals de verhoogde overdrachtsbelasting, die de kosten juist doen toenemen. De Tweede Kamer nam onlangs een initiatiefwetsvoorstel aan om de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur fors in te perken. Dat betekent minder flexibiliteit voor verhuurders.
Het gevolg is, zeggen deze critici, dat verhuurders juist woningen verkopen. Volgens Marc Francke, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, is het ook mogelijk dat vastgoedeigenaren investeren in hun woning om ze zo alsnog in de vrije sector te krijgen. Zoals verhuurder Coenders nu doet met zijn woning op Goeree-Overflakkee.
Energielabel, keuken, buitenruimte
Dat zit zo: met het huurpuntensysteem worden alle kenmerken van een huis beoordeeld. Hoe groter de woning en hoe beter het energielabel, hoe meer punten. Een luxe keuken levert een hogere score op dan een gebrekkige, een tuin is waardevoller dan een balkon of helemaal geen buitenruimte. Ook de WOZ-waarde – en daarmee indirect de locatie – telt mee. Elke woning tot 145 punten is nu sociale huur. Onder het uitgebreide systeem wordt alles tussen de 145 en 187 punten wettelijk gezien middenhuur. „Het zal van de woning afhangen of je het verbeteren tot boven de 187 makkelijk kunt doen of niet”, zegt hoogleraar Francke. „Dat zal het beste werken voor huizen die toch al in de buurt van die 187 punten komen.”
Die woningen, mits er inderdaad nog wat aan te verbeteren is, zijn tegen relatief lage kosten toch op de vrije markt te krijgen. Dit „strategische denken” door verhuurders kan het positieve effect hebben dat meer woningen verduurzaamd worden. Maar het kan er volgens Francke ook toe leiden dat verhuurders juist afzien van renovatie, omdat het ze te veel kost voor wat het financieel oplevert.
Cijfers over aan het renoveren geslagen verhuurders zijn er nog niet. Uit een peiling van adviesbureau Stec Groep van eerder dit jaar bleek dat ongeveer een derde van achttien ondervraagde verhuurders – zowel institutionele als particuliere partijen – overweegt te renoveren. Zij willen kijken naar „verduurzaming of een hoger afwerkingsniveau” van de woning.
De meeste punten zijn te verzamelen met de oppervlakte van een woning, het energielabel, of en wat voor buitenruimte het huis heeft, vertelt woningverhuurder Coenders. Hij loopt zijn appartementen in Melissant door en wijst aan wat hij eraan wil veranderen. De badkamers moeten opgepoetst, er komt een mengkraan en een radiator in. Luxe sanitair, zoals een lichtgevende spiegel en een nieuwe douche, wil hij niet, want het moet niet „een soort expatgebeuren” worden. Bovendien: het aantal punten dat je daarmee kan verdienen is „vrij beperkt”, terwijl de ingrepen prijzig zijn.
De keukens gaan er wél in hun geheel uit. „Ik wil er een L-vormige inzetten”, zegt Coenders terwijl hij naar de huidige krakkemikkige opstelling wijst. „Voor een werkblad van minimaal twee meter krijg je veel punten. En inbouwapparatuur levert ook veel op.” Verder splitst hij de tuin in tweeën, zodat beide huizen een klein strookje hebben. „Het maakt niet uit hoe groot de tuin is, je krijgt al veel punten áls er een bij zit.” Het huidige energielabel C moet A worden. De kozijnen waren door schimmel en lekkages toch al aan vervanging toe. En op het dak komen zonnepanelen. De totale renovatie, schat Coenders, komt uit op zo’n 80.000 euro en zal ruim een half jaar duren. Een deel ervan doet hij met zijn eigen aannemersbedrijf.
Funda-hobby
Coenders heeft acht andere verhuurwoningen. Het speuren op verkoopsite Funda en opknappen van huizen ziet hij „een beetje als hobby”. Ongeveer de helft van zijn inkomen verdient hij aan de woningen, de andere helft aan de verhuur. Twee van zijn verhuurpanden gaat hij sowieso verkopen als de huurregulering in gaat. Die vallen dan in de middenhuur en dat is, zegt Coenders, niet rendabel.
Hij rekent voor. Eén van die huizen, een appartement van zo’n 80 vierkante meter in Schiedam, verhuurt hij momenteel voor 1.300 euro per maand. De hypotheek kost hem maandelijks 500 euro, belastingen zo’n 200 en onderhoud 50. Maar wanneer de nieuwe maatregelen ingaan, betaalt hij 200 euro extra aan belastingen én gaat de huurprijs omlaag, tot zo’n 900 euro. In dat geval maakt hij 50 euro verlies per maand. En in 2024 wordt zijn hypotheekrente herzien. Coenders rekent op een verdubbeling van de hypotheeklasten. „Dat komt dus niet meer uit.”
Bij de aankoop van zijn vorige huizen lette Coenders, die zelf in het Haagse appartement van zijn vriendin woont, de afgelopen jaren al op de aangekondigde huurmaatregelen. „De laatste woningen die ik heb gekocht, zijn allemaal groot en in afgelegen gebieden. De plekken waar je nog goedkoop grote huizen kunt kopen.”
Het verhuren van kleine woningen, zeker in de Randstad, is inderdaad niet meer rendabel onder het nieuwe systeem, zegt Martijn Lentze. Hij is eigenaar van 070 Vastgoed. Het bureau beheert zo’n 1.500 woningen in en rond Den Haag. Een „flink deel” daarvan is van het bureau zelf. „Van elke woning die leeg komt, maken we een analyse”, zegt Lentze. „Dan kijken we hoe we aan de slag kunnen met renoveren, verduurzamen en optimaliseren voor een betere puntentelling voor de huur.”
„De afgelopen maanden leerden we: een appartement tot 70 vierkante meter in Den Haag til je nooit meer boven de puntengrens van 187 uit. Dat is gewoon niet haalbaar”, zegt Lentze. „Ook niet met verduurzamingen naar energielabel A, wat veel punten oplevert.”
Het wordt gewoon verlieslatend om woningen te verhuren
Martijn Lentze 070 Vastgoed
Dat is een probleem voor zijn eigen bedrijf. Lentze verhuurt hoofdzakelijk appartementen, van gemiddeld zo’n 55 vierkante meter groot. Die vallen nu nog in de vrije sector. De prijzen variëren. Te huur heeft hij een appartement van 39 vierkante meter aan het Westeinde in Den Haag: 1.100 kale huur. Of aan de De Gheijnstraat: zo’n 1.700 euro voor 70 vierkante meter. Beide woningen zouden maandelijks honderden euro’s goedkoper zijn onder het nieuwe puntensysteem.
Dat de huurregulering als neveneffect zou hebben dat huurwoningen sneller verduurzaamd worden, één van de doelen van minister De Jonge, ziet Lentze dus niet in alle gevallen gebeuren. „Als je een appartement hebt dat nu in de vrije sector valt, maar straks de middenhuur, is verduurzamen gewoon onrendabel. De kosten die je maakt van een G-label optillen naar een A-label, haal je nooit meer terug.”
Zijn advies aan klanten die in dezelfde situatie zitten, luidt: verkoop de boel. „Het wordt gewoon verlieslatend om woningen te verhuren.”
