‘Waarom zou ik krom liggen om een huis te kopen?”, vraagt Sofia de Luca zich af, leunend op het raamkozijn van haar huurwoning aan de rand van Amsterdam. De 26-jarige verpleegkundige huurt de studio van 24 vierkante meter in een complex met 110 tijdelijke ‘flexwoningen’. Met haar jongere zus Maria, die werkt als trambestuurder en noodgedwongen nog bij hun ouders inwoont, drinkt ze een cappuccino in de ochtendzon.
De geboren Amsterdamse maakt zich geen illusies over de woningmarkt. „Ik heb helemaal geen zin om een huis te kopen, dat is het helemaal niet waard met de prijzen van nu”, zegt Sofia. Toch streeft ook zij uiteindelijk het bezit van een woning na. „Dan koop ik liever later iets in Spanje, veel goedkoper en dan heb je nog lekker weer ook.”
Neoliberale ‘ideologie’
Een huis kopen, daar is het idee van een ‘wooncarrière’ de afgelopen decennia steeds meer om gaan draaien. Stadsgeograaf Cody Hochstenbach omschrijft in zijn boek Uitgewoond (2022) hoe Nederland, net als veel andere Europese landen, vanaf de jaren tachtig van een huurland in een koopland is veranderd. Kopen wordt gestimuleerd met belastingvoordelen, terwijl veel sociale huurwoningen zijn verkocht en voor het restant aan huurhuizen lange wachtlijsten gelden.
Burgers veranderen in kleine ondernemers met hun woning als ondernemerskapitaal
Hochstenbach spreekt van de neoliberale „ideologie van eigenwoningbezit”, die dit bezit als oplossing ziet voor allerlei sociale problemen. Burgers veranderen in „kleine ondernemers met hun woning als ondernemerskapitaal”, die dankzij hun koopwoning vermogen opbouwen.
Die ideologie werkt echter voor steeds minder mensen. Waar lagere inkomens altijd al buiten de boot vielen in dit model, raakt woningbezit door de almaar stijgende huizenprijzen ook buiten het bereik van hoogopgeleide jongvolwassenen met een goedbetaalde baan. Een koopwoning is voor veel starters nauwelijks meer bereikbaar, tenzij ze ouders hebben die kunnen bijspringen. Daardoor, stelt Hochstenbach, is de woningmarkt een „ongelijkheidsmachine” geworden die de kloof tussen jongeren uit vermogende families en hun leeftijdgenoten zonder rijke ouders vergroot.
Jongeren zonder die toegang tot kapitaal moeten toch hun draai zien te vinden in een kapitalistisch systeem waarin woonkosten de pan uit rijzen. Ze schikken zich – soms schoorvoetend, vaak calculerend – naar het systeem en beraden zich op wat wél kan, wat een volgende stap kan zijn.
Ik doe niet te veel overwerk. Ik moet wel onder de inkomensgrens voor sociale huur blijven
Veel jongeren zouden liever kopen dan in dure huurwoningen te blijven. „Ze gaan zich als durfinvesteerders gedragen”, schrijft stadsgeograaf Hochstenbach. „Ze willen koste wat kost een woning kopen. […] Ze zijn niet zozeer op zoek naar een fijne woonplek, maar naar een plek om vermogen mee op te bouwen. Dat ze er ook nog eens kunnen wonen, lijkt niet meer dan een bijzaak.”
Maar zolang kopen niet lukt, schikken jongvolwassenen zich net zo calculerend naar de grillen van de huurmarkt. Zo bereidt De Luca, die in een ziekenhuis werkt en daarnaast in deeltijd een hbo-opleiding volgt, zich voor op haar volgende stap. Ze mag nog twee jaar in haar jongerenwoning blijven, maar is al druk aan het uitrekenen hoe ze een volgende sociale huurwoning kan bemachtigen. Daarvoor heeft ze te maken met een puntensysteem waarmee bepaald wordt wie in aanmerking komt voor een huis in de regio Amsterdam. Door actief te reageren op huurwoningen, hoe kansloos ook, spaart ze ‘zoekpunten’. Die zorgen weer voor een hogere plaats op de wachtlijst en vergroten de kans dat ze in Amsterdam kan blijven.
Het is schaken op verschillende borden tegelijk. Naast punten sprokkelen moet De Luca er ook op letten dat ze niet te veel gaat verdienen. „Ik moet wel onder de inkomensgrens voor sociale huur blijven”, zegt ze. „Daarom doe ik niet te veel overwerk, want als je niet meer in aanmerking komt en een woning in de vrije sector moet zoeken, ben je veel duurder uit.” Ze wil eerst een woning voor onbepaalde tijd vinden, „daarna kan ik wat meer geld gaan verdienen”.
Economisch kwetsbaar
Dat steeds meer jongeren vastlopen, is opmerkelijk. Op papier gaat het de huidige generatie jongvolwassenen (25-35 jaar) in Nederland namelijk voor de wind. Vergeleken met dezelfde leeftijdsgroep tien en twintig jaar geleden zijn jongeren nu vaker hoogopgeleid en hebben ze vaker een baan. Toch zijn ze economisch kwetsbaarder dan eerdere generaties, concludeerde het Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut (NIDI) dit jaar.
Met name op de woningmarkt hebben de jongeren het moeilijk. Waar tien jaar geleden ruim de helft van de jongvolwassenen die niet meer bij ouders wonen een koophuis had, is dat aandeel inmiddels gedaald tot 43 procent, becijferde het NIDI. Ook zijn jongeren door de lange wachttijden voor sociale huurwoningen vaker aangewezen op de veel duurdere vrije sector. Van deze ‘uitwonende’ jongvolwassenen huurde in 2021 30 procent bij een private partij, bijna een verdubbeling ten opzichte van tien jaar geleden.
In de woorden van Hochstenbach: de belofte aan jongeren dat je met hard werken en carrière maken je droomhuis kunt kopen, wordt niet waargemaakt. De vastgoedbranche speelde daar de afgelopen jaren op in met ‘woonconcepten’ die zich specifiek op de hurende jongere richten. Vaak kennen ze eisen als een maximumleeftijd voor nieuwe huurders en contracten met een einddatum. Sommige woningen vallen onder de sociale huur, zoals het Karmijncomplex waarin De Luca woont, andere projecten worden duurder en met meer comfort en voorzieningen in de markt gezet. Gemene delers zijn er ook: al te groot zijn de woningen niet, en ze propageren een ‘community’ te vormen.
Gemeenschapszin
De bevordering van woningbezit en de opbouw van individueel kapitaal hebben geleid tot minder gemeenschapszin, schrijft Hochstenbach. Kopers „zijn ervan overtuigd dat ze met dat vermogen hun eigen boontjes wel kunnen doppen en zien het nut van al die vangnetten voor anderen niet in”. Projectontwikkelaars proberen die gemeenschapszin juist te herintroduceren in hun woonconcepten voor jongeren, zij het gecommercialiseerd, compleet met financiële prikkels.
Dat is te zien in Het Hospitaal, een tijdelijk woonproject in het in 2017 gesloten Havenziekenhuis aan de Oude Haven van Rotterdam. Daar moeten vierhonderd nieuwe woningen komen, maar in afwachting daarvan biedt het gebouw een thuis aan studenten, starters en statushouders. Als de bouw van start gaat, moeten huurders binnen drie maanden weg.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/wp-content/uploads/2024/07/25125639/data118260073-21ea52.jpg)
Vastgoedbeheerder Gapph wil ‘saamhorigheid’ creëren én kosten besparen. Per gang is een ‘captain’ als aanspreekpunt aangewezen die, in ruil voor een paar tientjes minder huur, medebewoners onder meer moet aansporen hun energieverbruik te verminderen. Dat betekent: lichten op de gangen zoveel mogelijk uit, minder lang en minder heet douchen, afwassen het liefst met water uit de waterkoker.
Binnen staan de ontvangstbalies en bewegwijzering uit de ziekenhuistijd nog overeind. Het venster in de deuren van voormalige longfunctiekamers is provisorisch dichtgeplakt met vuilniszakken. Don’t steal food!! staat op een briefje op de gemeenschappelijke koelkast. Posters kondigen borrels aan en attenderen bewoners op een puntensysteem dat schoonmaken van de gedeelde ruimtes beloont. Wie de meeste punten bij elkaar weet te sprokkelen, wordt gekroond tot ‘bewoner van de maand’ en krijgt een ‘gepersonaliseerd cadeaupakket’.
Belachelijk veel geld
Geluidstechnicus Gido Laar (31), die 520 euro betaalt voor zijn kamer van twaalf vierkante meter op de vijfde verdieping, ziet dat in de praktijk weinig terechtkomt van die gemeenschappelijke schoonmaakrondes. De bewoners van het voormalige ziekenhuis leven grotendeels langs elkaar heen, vertelt hij vanonder zijn hoogslaper, waar hij ook zijn muziekinstrumenten heeft opgeborgen. „Ik wil ook heel graag weg”, zegt hij. „En ik kan best 800 euro betalen voor een appartementje, want ik leef zuinig. Maar dan moet je vier keer de huur verdienen, en dat is lastig als freelancer.”
Bewoners die NRC spreekt zijn blij dat ze een dak boven hun hoofd hebben – en dan ook nog in het centrum van Rotterdam – maar kritiek op het complex hebben ze ook. „Vergeleken met studenten die in de vrije sector huren, voelt dit als een koopje. Maar dat is het natuurlijk niet”, zegt Asja Beumer, een 23-jarige student, die net als Laar op twaalf vierkante meter woont.
Ik kan best 800 euro betalen voor een appartementje. Maar dan moet ik vier keer de huur verdienen
„Eigenlijk betalen we belachelijk veel geld voor een leegstaand gebouw dat niet heel goed is onderhouden”, beaamt Irene (22), een andere bewoner van het oude ziekenhuis.
Ook het Amsterdamse starterscomplex waar De Luca huurt, wordt in de markt gezet met mooie ideeën over gemeenschapszin. Naast jongeren wonen er statushouders die in de woorden van de verantwoordelijke woningcorporatie „samen een hechte community vormen”. De jongeren moeten in een motivatiebrief schrijven hoe ze de statushouders willen helpen hun weg te vinden in Nederland. In de praktijk hebben de twee groepen weinig contact met elkaar, zeggen bewoners.
Sportschool
Wie meer te besteden heeft, kan terecht in woonconcepten in de vrije sector met namen als OurDomain en The Cohesion. Statushouders wonen er niet, wel veel (buitenlandse) studenten en young professionals. Nieuwbouwcomplexen met studio’s en kleine appartementen voor huren van vaak ruim boven de duizend euro per maand. Niet alleen de prijs ligt hoger, ook de gemeenschapszin is verder gecommercialiseerd. Huurders krijgen een „innovatieve gedeelde levensstijl” met voorzieningen als een sportschool, pakketpunt, filmavonden en yogalessen voor bewoners en een wasserette. Toevoegingen die investeerders weinig kosten, maar door hun premium karakter wel een hogere huurprijs mogelijk maken.
Aysel Mikayilova, auditor in de farmaceutische industrie, woont in een vestiging van OurDomain in Diemen. Ze ziet dat het gemak een prijs heeft. Het is wel „een beetje duur”, zelfs voor een goedverdienende kennismigrant als zij, vertelt ze terwijl ze voor de deur een sigaretje rookt. Bovendien zit er een keerzijde aan het comfort, vindt Mikayilova. „Het is hier zo comfortabel dat mensen niet uit hun comfortzone komen. Je moet ook soms naar buiten gaan, om wat te ervaren.”
Gemeenschapszin laat zich niet dwingen door een commerciële partij. Van alle gedeelde voorzieningen is het vooral in de bibliotheek druk. Daar zitten ruim twintig jonge mensen gebogen over hun laptop, afgesloten van de buitenwereld met oordopjes in, aan hun carrière te werken.
De community-beloftes blijken vooral een marketingtruc, om woningen aan de randen van de stad aantrekkelijk te maken. Er zit bovendien een verdienmodel in: een wasserette waar elk wasje een paar euro kost, levert de uitbater meer op dan een wasmachineaansluiting in elke woning. Een sportschool of keukens met luxe kokendwaterkranen zijn goedkope manieren om de waarde van het pand te verhogen.
Investeren
De voordelen voor kopers leiden ertoe dat veel jongvolwassenen onderzoeken of ze niet op een of andere manier tóch een voet tussen de deur kunnen krijgen.
„In huurwoningen investeerde ik nooit zoveel in de plek”, zegt Robin Driessen (29), die samen met haar partner een woning kocht in Rotterdam. „Als het huis van jou is, kun je je het eigen maken. Dit is voor de langere termijn; ik verbouw nu mijn badkamer, de hoge kosten daarvan zijn ook weer een investering.”
Het is een privilege te kunnen investeren door te kopen, vindt Driessen. Ze kocht vooral om financiële redenen. „We huurden een appartement in Utrecht, maar dat was duur en klein. Kopen was financieel de meest logische keuze. Nu zijn we maandelijks, na hypotheekrenteaftrek, ongeveer hetzelfde kwijt, maar hebben we een veel groter huis. En als we verkopen, kunnen we dat waarschijnlijk met winst doen.”
Als het huis van jou is, kun je je het eigen maken. Dit is voor de langere termijn; ik verbouw nu mijn badkamer, de hoge kosten daarvan zijn ook weer een investering
Driessen voelde zich bovendien opgejaagd door de hypotheekrente. Die was enkele jaren laag, maar verdubbelde in 2022, het jaar dat ze een huis kocht. „Daardoor voelden we druk om snel iets te kopen, omdat het almaar duurder werd.”
Toch is ze niet onverdeeld enthousiast over kopen. „Ik ben er nooit per se fan van geweest. Als je een huis koopt, zit je vast aan de stad. Huren is flexibeler, maar voelde ook als geld weggooien.”
Iedereen heeft een dak boven z’n hoofd nodig, en daardoor ontkomt niemand aan de ratrace van de woningmarkt. Jongeren tellen hun zegeningen in hun tijdelijke, vaak prijzige woningen – bij gebrek aan beter. Een deel maakt zodra het kan de sprong naar kopen, en bouwt zo kapitaal op.
Hochstenbach bepleit een andere kijk op volkshuisvesting: niet als kostenpost, maar als publiek goed. In plaats van in koopwoningen waarbij de winst telkens naar een individu vloeit, zou geïnvesteerd moeten worden in meer betaalbare huurwoningen, zodat die voor een bredere groep bereikbaar worden.
Muziektechnicus Laar sluit zich daarbij aan. „Ik ben te oud voor deze shit”, zegt hij over zijn kamer in het voormalige ziekenhuis. Een koophuis hoeft voor hem niet zo nodig, zijn aandacht richt hij liever op andere zaken. Hij wil „gewoon een plek om muziek te kunnen maken” en om zijn leven op te bouwen.
Lees ook
Dit interview over Hochstenbachs pleidooi voor „een „compleet andere woonpolitiek”
