
Bewoners van sociale huurwoningen kregen voor de uitkomst van de Voorjaarsnota nog een brief op de deurmat met een aankondiging van toekomstige huurstijgingen. Dat moet elk jaar vóór 1 mei. Maar die verhogingen gaan nu niet meer door, omdat de coalitiepartijen PVV, VVD, NSC en BBB tijdens de onderhandelingen van de Voorjaarsnota besloten de sociale huren voor dit en komend jaar te bevriezen.
Het kabinet kan huurders en corporaties nog geen duidelijkheid geven over de precieze uitwerking van dit plan, bleek woensdagavond uit een woondebat over de huurbevriezing. Zo is er nog niet besloten voor welke huurders de bevriezing precies gaat gelden. De coalitie kon niet zeggen of dit alleen voor huurders van woningcorporaties gaat gelden, of ook voor de 400.000 mensen in een sociale huurwoning van particuliere verhuurders.
Woningcorporaties waarschuwden dat de bouw van nieuwe huurwoningen stil kan komen te liggen door een verminderde investeringscapaciteit. Het kabinet kondigde daarop een compensatie van 1,1 miljard euro aan, maar ook dat is nog geen voldongen feit. Bovendien zal dat niet genoeg zijn, stellen corporaties.
‘Huurbevriezing is bouwbevriezing’
Vorige week besloten de coalitiepartijen PVV, VVD, NSC en BBB in de Voorjaarsnota om de sociale huur voor dit en komend jaar niet te laten stijgen. Ook wil de coalitie de Wet betaalbare huur versoepelen. Die wet ging vorig jaar in om een maximum te stellen aan de huurprijzen voor middelhoge huurwoningen in de particuliere huursector. Met de huurbevriezing worden de lasten voor sociale huurders verlicht, is het idee erachter.
Mogelijk is hier sprake van een politieke ruil tussen de VVD en PVV. De PVV wil graag de huren verlagen en de VVD wil de huurmarkt niet begrenzen. Maar verantwoordelijk minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting (BBB) is sceptisch over de huurbevriezing, zei ze woensdag in het debat. De compensatieregeling van 1,1 miljard die door de coalitiepartijen op tafel is gelegd, noemt ze „zeer beperkt” en onvoldoende om de investeringscapaciteit van corporaties te compenseren.
Zelf was Keijzer niet aanwezig bij onderhandelingen over de Voorjaarsnota, daar discussieerden partijleiders van de coalitie, maar als woonminister zal ze de komende weken wél die duidelijkheid moeten bieden. ,,Had ik dit liever anders gezien? Ja natuurlijk, maar dat is niet de vraag die voorligt”, zei Keijzer na de uitkomst van de Voorjaarsnota.
Opvallend is dat Merlien Welzijn, NSC-Kamerlid en woordvoerder van wonen voor haar partij, zich kritisch uitlaat over de huurbevriezing. Zij meldde zich afgelopen week ziek en uitte donderdagochtend in een bericht via Linked haar onvrede over de maatregel. Ze is „met stomheid en verbazing geslagen”, zegt ze daar. „Immers, huurbevriezing is bouwbevriezing.”
Oppositiepartijen vinden de compensatieregeling veel te mager en stellen dat de woningbouw hiermee op slot raakt. Ze wijzen in het debat herhaaldelijk op de eerder gemaakte afspraken van het kabinet tijdens de Woontop in december. Daar is toen afgesproken jaarlijks zeker 100.000 woningen te bouwen tot 2030.
Maar de coalitiepartijen stelden niet te geloven in de „rampscenario’s” die de oppositie schetst. VVD-Kamerlid Peter de Groot zei dat corporaties „misschien nog wel 70 tot 80 miljard” in de kas hebben. „Dus er kan echt nog wel wat.” De Groot verwees naar de overgebleven investeringscapaciteit van de woningbouwcorporaties voor de komende tien jaar, die de vereniging van woningcorporaties Aedes bekendmaakte.
Leencapaciteit
Maar woningcorporaties hebben weinig financiële beweegruimte volgens Johan Conijn, emeritus-hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam en directeur bij financieel adviesbureau Finance Ideas. Er klopt „helemaal niets” van de stelling dat corporaties nog wel 70 tot 80 miljard euro als reserves hebben, zegt hij.
Voor nieuwbouw is er volgens hem überhaupt te weinig geld. Om te bouwen moeten corporaties alles lenen, stelt Conijn. Corporaties gebruiken huurinkomsten voor onderhoud, woningverbetering en om belastingen en rente op leningen te dekken. Maar als die inkomsten te laag zijn, mogen corporaties geen nieuwe leningen afsluiten voor toekomstige projecten, legt hij uit. En dan komt de bouw stil te liggen, is de grote angst van woningcorporaties. Dat terwijl die afgelopen december nog aangaven maximaal te willen lenen om te bouwen om de woningcrisis aan te pakken.
De effecten van de huurbevriezing zullen corporaties vanaf 2027 pas in hun kas gaan merken, maar de huurbevriezing heeft nu wel degelijk consequenties voor hun bouwplannen, zegt Conijn. Door de huurbevriezing komen woningcorporaties vanaf 2027 jaarlijks ruim 1 miljard euro te kort. Met die kennis kunnen corporaties nu al geen toekomstige leningen afsluiten, zegt hij.
Omdat corporaties jaarlijks ruim 1 miljard euro mislopen, daalt hun investeringscapaciteit met 49 miljard euro, maakte Aedes deze week bekend. „Dat is het totale bedrag dat corporaties de komende tien jaar niet meer kunnen lenen”, zegt Conijn. De huurbevriezing heeft dus nu al consequenties, want leningen voor de toekomst mogen niet meer afgesloten worden. Conijn: „De schaduwen worden meteen vooruit geworpen.” Daardoor verwacht Aedes dat zeker 170.000 van de geplande 254.000 woningen de komende tien jaar niet gebouwd kunnen worden.
Volgens branchevereniging Aedes kunnen 170.000 van de geplande 254.000 woningen de komende tien jaar niet gebouwd worden
Bij het uitblijven van duidelijkheid sloegen woningcorporaties deze week zelf aan het rekenen. Zo verwacht overkoepelende woningcorporatie Vereniging Sociaal Verhuurders Haaglanden (SVH) de komende tien jaar nog maar zeven- tot achtduizend huizen te kunnen bouwen onder meer in Den Haag en Delft, in plaats van de geplande vijftienduizend, zegt voorzitter Zakaria El Khetabi. „We zaten financieel al knel, dus het nieuws over de huurbevriezing viel bij ons in als een bom.”
Woningcorporatie DeltaWonen schetst een zelfde soort scenario. De corporatie maakt deel uit van een samenwerkingsverband met andere corporaties in dat van de achtduizend woningen die volgens plan gebouwd zouden worden in West-Overijssel de helft niet zal doorgaan.
Onduidelijkheid
Minister Keijzer stelde woensdagavond in het debat „heel gemotiveerd” te zijn om zo snel mogelijk de consequenties van de huurbevriezing in kaart te brengen. Hierbij gaat ze onderzoeken of de beoogde 1,1 miljard aan compensatie wel voldoende is.
De Woonbond meldde donderdag overspoeld te worden door vragen van huurders uit de sociale sector over de plotselinge huurbevriezing. Die onzekerheid herkent Martijn Sweitser, directeur wonen van DeltaWonen: de woningcorporatie had al een groot deel van haar huurders bericht over de aankomende huurstijgingen. „Huurders snappen niet waar ze aan toe zijn”, zegt Sweitser, „en wij kunnen hen ook geen uitsluitsel bieden.”
