Meneer G. (59) weet het zeker. Zijn huisbaas, een particulier, gaat volgend jaar voor een maximale huurstijging. Hij zit in de wachtkamer van een Amsterdams buurthuis voor een gesprek met stichting !Woon. Hij hoopt dat de organisatie hem kan helpen met de problemen met zijn huisbaas, die vrijwel nooit onderhoud aan de woning verricht. Omdat G. wil voorkomen dat de problemen met de huisbaas erger worden, wil hij niet met zijn naam in de krant. Wel wil hij kwijt dat minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer (BBB) zich misschien eens achter de oren moet krabben. Zouden de huren wel verhoogd mogen worden als de huisbaas niet eens onderhoud heeft verricht?
Volgend jaar mogen de huren van minister Keijzer inderdaad ondanks de staat van de woning omhoog. In de vrije sector met maximaal 4,1 procent, in de middenhuur (900 tot 1185 euro per maand) met 7,7 procent en in de sociale huur met 5 procent. Dat maakte het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening dinsdag bekend.
Hoeveel de huren maximaal mogen stijgen, is wettelijk vastgelegd. Het maximale stijgingspercentage is gekoppeld aan de loon- en prijsontwikkeling. Dit jaar betekent dat voor de vrije sector dat de huren omhoog mogen met de inflatie van 2024 van 3,1 procent plus 1 procent. In de middenhuur stijgen de huren mee met de gemiddelde stijging van de cao-lonen van 6,7 procent, plus nog 1 procent.
Voor de sociale huur besloten het kabinet, gemeenten en corporaties dat de huren tot 4,5 procent mogen stijgen en dat daar voor een individuele huurwoning maximaal 0,5 procent bovenop mag. Deze afspraak is tot stand gekomen zonder handtekening van huurdersvereniging de Woonbond. De vereniging is in november uit de onderhandelingen gestapt, omdat zij de beoogde toegestane huurstijgingen te hoog vond. Woningcorporaties en andere vastgoedeigenaren stellen echter dat de huurverhoging noodzakelijk is om hun bouw- en verduurzamingsdoelen te halen.
Grootste huurstijging
De maximale jaarlijkse huurstijging wordt vanaf 2026 gekoppeld aan het driejaarlijkse gemiddelde van de inflatie. Dat betekent dat de huurstijging minder sterk zal fluctueren. Huurders zullen dan beter weten waar ze aan toe zijn, aldus het ministerie, en corporaties kunnen rekenen op stabielere inkomsten.
Dit jaar vond al de grootste huurstijging in ruim dertig jaar plaats, berekende het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In juli dit jaar waren de huren gemiddeld 5,4 procent hoger dan een jaar eerder. Vorig jaar stegen de huren nog gemiddeld 2 procent, aldus het CBS.
De Woonbond is daarom bezorgd over de toegestane huurverhogingen voor volgend jaar. Woordvoerder Mathijs ten Broeke noemt de maximale huurstijgingen in alle drie de segmenten „enorm hoog”. Vooral omdat de huren vorig jaar ook al zo hard stegen. De Woonbond had het kabinet daarom opgeroepen om weer een forse stijging volgend jaar te voorkomen. „Twee forse stijgingen achter elkaar hakken er echt in bij huurders.”
Er wordt door voorstanders vaak gezegd dat huurstijgingen niet zo’n probleem zijn voor huurders omdat de cao-lonen ook zijn gestegen, zegt Ten Broeke. „Maar niet alle werkenden vallen onder een cao. Dus niet iedereen profiteert van dezelfde loonstijgingen.”
De Woonbond ziet dat het nieuws over de toegestane huurstijgingen bij huurders veel losmaakt. „Voor veel huurders voelt het onrechtvaardig”, zegt Ten Broeke. „Een man zei bijvoorbeeld: mensen met een koophuis zien de waarde van hun woning ieder jaar stijgen en hun hypotheeklasten dalen, terwijl ik als huurder ieder jaar meer betaal voor dezelfde woning.”
Niet alle huren stijgen maximaal
Of de huren ook echt zo hard zullen stijgen, moet nog blijken, zegt Matthijs Korevaar, universitair hoofddocent woningmarkt aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. „Niet alle verhuurders zullen de huren maximaal laten stijgen”, verwacht hij. Korevaar wijst op een eerder deze maand gepubliceerd onderzoek van economen van ABN Amro in economenvakblad ESB. Zij analyseerden de maandelijkse huurbetalingen die via de bank worden gedaan. Daaruit bleek dat verhuurders dit jaar niet de maximale huurverhoging doorvoerden.
„Dat kan enerzijds komen doordat verhuurders hun huurders graag willen houden”, zegt Korevaar. „Als je een goede huurder hebt, die goed voor de woning zorgt, wil je diegene liever niet wegjagen met de maximale huurstijging.” Anderzijds, ziet Korevaar, hangen de huurstijgingen die verhuurders doorvoeren veelal af van hoe sterk de vraag naar huurwoningen is. „Als er minder vraag is naar huurwoningen zullen verhuurders niet zo snel voor de maximale verhoging kiezen, want dan gaat een potentiële huurder gewoon naar een goedkopere woning.”
Het is wel zo dat er momenteel veel vraag is naar huurwoningen, zegt Korevaar. Het is volgens hem dus aannemelijk dat de huurprijzen weer gaan stijgen. „Maar de echt hogere huurprijzen zullen vooral huurders in de vrije sector voelen die naar een nieuwe woning gaan”, zegt hij. Daar mogen verhuurders het startbedrag zelf bepalen. „Maar voor zittende huurders verwacht ik dat de stijgingen zullen meevallen, omdat veel verhuurders hun huurders liever tevreden willen houden.”
Problemen met huisbaas
Mevrouw J. heeft niet het idee dat haar huisbaas haar tevreden probeert te houden. Ze heeft al een tijdje last van een vervelende geur in haar woning. De huisbaas doet er niets aan, en zegt tegen haar dat ze overgevoelig is voor geur. Omdat ze al te veel aan haar hoofd heeft, wil ze niet met haar naam in de krant. J. woont sinds 2006 in dezelfde sociale huurwoning in Amsterdam-West. Ze herinnert zich slechts één keer eerder dat haar huur met 4 procent steeg. De jaarlijkse huurstijging is misschien een paar tientjes, zegt ze, maar als de zorgverzekering ook steeds duurder wordt, tikt alles bij elkaar behoorlijk aan.
De huisbaas van meneer G. vroeg hem onlangs, na de zoveelste aanvaring, of hij niet liever wilde verhuizen. Dat wil ik wel, reageerde hij, maar waarnaartoe? De wachtlijsten zijn lang. Er is geen huis meer te krijgen. Zeker niet in Amsterdam, waar zijn twee kinderen naar school gaan. En als hij zijn sociale huurwoning verlaat voor een woning in de middenhuur of vrije sector, mag hij de hoofdprijs gaan betalen.
