N.B. Het kan zijn dat elementen ontbreken aan deze printversie.
Koopcontract Over de prijs van een huis kunnen partijen het snel eens zijn, maar vaak spreken ze ook voorwaarden af. Hoe werkt dat?
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data103290721-12ec5e.jpg)
Voorbehouden in het koopcontract geven een huizenkoper zekerheid. Als er vervelende verrassingen zijn met de financiering of de technische staat van de woning, kan de koper zich terugtrekken of in heronderhandeling gaan. Het is wel zaak goed op te letten bij het opstellen van het contract.
In een koopcontract voor een woning, in de volksmond ook wel voorlopig koopcontract genoemd, staat bijna altijd een boeteclausule. Als een partij van de koop af wil, moet die de andere een vergoeding betalen. Die kan oplopen tot 10 procent van de koopsom. Met een voorbehoud kan het contract worden ontbonden zonder die boete te betalen. In de praktijk is het bijna altijd de koper die dat doet.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/03/data98721616-9b1f4a.jpg)
Fundering scheef
Het voorbehoud waar kopers het vaakst een beroep op doen, is dat van een bouwkundige keuring, weet Thomas de Leeuw, eigenaar van hypotheekadviseur Ikbenfrits. Dat komt doordat de drempel hierbij vrij laag ligt. „Blijkt er meer dan 10.000 euro achterstallig onderhoud, dan kan de koper vaak al ontbinden. Het kan betekenen dat de verkoper opnieuw de markt op moet. Soms is het ook alleen aanleiding om opnieuw over de prijs te onderhandelen.”
Het nut van dit voorbehoud zag Thomas Visser uit Delft toen hij begin dit jaar met zijn partner een bovenwoning uit de jaren twintig kocht. Uit het rapport van de Vereniging Eigen Huis bleek dat er 8.000 tot 11.000 euro aan onderhoud nodig was. „Er was werk aan het dak nodig, er zat houtrot in de kozijnen en de woning stond scheef.” Met het rapport in de hand stapten ze naar de verkoopmakelaar. Dat leidde ertoe dat de verkoper een deel van die kosten overnam door de koopprijs te verlagen.
Daarmee waren de verkopers en Visser en partner er nog niet. Toen ze de financiering aanvroegen, bleek dat de bank moeite had met de scheefstand en onderzoek naar de fundering eiste. De kosten daarvoor liepen uiteen van 1.000 tot 10.000 euro, afhankelijk van het soort onderzoek.
Ze gingen weer in overleg met de verkopers. „Als uit het onderzoek zou blijken dat funderingsherstel nodig was en de koop toch niet zou doorgaan, zouden we de gemaakte onderzoekskosten delen.” Uiteindelijk bleek uit een voorlopig onderzoek dat de woning stabiel was en kon de koop doorgaan.
Geen vrijbrief
Waar inroepen van het ‘voorbehoud bouwkundige keuring’ vaak leidt tot overleg tussen koper en verkoper om een oplossing te vinden, is dat anders bij het voorbehoud van financiering. Vaak komt het dan tot afstel en moet de verkoper het huis opnieuw op de markt brengen.
Kopers moeten het voorbehoud echter niet zien als een vrijbrief, waarschuwt Oscar Noorlag van Van Bruggen Advies Groep. „We zien met het voorbehoud financiering dat consumenten denken dat ze alleen maar hoeven te zorgen dat ze een afwijzing van de bank krijgen. Een koper heeft echter een inspanningsverplichting. Die moet kunnen aantonen dat hij die inspanning heeft geleverd.”
Let op: een voorbehoud van financiering is geen vrijbrief voor kopers om makkelijk af te kunnen zien van de koop
In enkele recente rechtszaken moesten mensen die een beroep hadden gedaan op een voorbehoud financiering toch de boete van 10 procent betalen. In een bepaalde situatie was er wel een afwijzing van de bank, maar kwam dat doordat de koper zelf niet de juiste documenten had aangeleverd. In een ander geval had een koper ontslag genomen, waardoor de bank de hypotheek ook niet wilde geven. Noorlag: „Dan zegt een rechter: eigen schuld dikke bult, je hebt een inspanningsverplichting.”
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data98759607-a9d1f3.jpg)
De koper moet alle correspondentie met de bank goed op orde hebben, zodat de verkoper kan zien dat alles is gedaan om de hypotheek te krijgen. Noorlag raadt kopers aan om het voorbehoud al bij opstelling van het koopcontract zo concreet mogelijk op te schrijven. Dan is het makkelijker om te voldoen aan die bewijsplicht. „Vul in wat het minimale bedrag is dat je wilt kunnen lenen. Voeg ook de maximale rente toe, of de maximale maandlast die je kunt betalen. Als je een hypotheek met NHG [Nationale Hypotheek Garantie] wilt afsluiten, is het verstandig om dat specifiek te benoemen.”
Goed opletten is ook nodig bij het voorbehoud van bestemmingswijziging. Dit komt vooral in landelijk gebied voor. Het gaat vaak om een woning op het erf van een boerenbedrijf. Dat pand heeft dan een agrarische bestemming en alleen de ondernemer die ook een boerenbedrijf voert, mag het bewonen. Wil iemand anders de woning gebruiken, dan moet de bestemming worden gewijzigd. Banken vragen dit ook als voorwaarde voor een hypotheek.
Woonbestemming
Als een agrarische bestemming verandert in een woonbestemming, is dat goed voor de waarde van het pand. Die kan daardoor verdubbelen, weet juridisch adviseur Kristel Weren. Zij werkt bij De Omgevingsadviseurs, een bureau dat advies geeft over onder andere vergunningsprocedures. Hoewel het verkopers veel zekerheid geeft als ze zelf toestemming van de gemeente krijgen voor ze een huis op de markt brengen, doen ze dat vaak niet. Dat komt doordat het vaak gaat om erfgenamen die een woning verkopen.
Wijzigen van een bestemmingsplan kost volgens Weren zeker een jaar. „Eerst moet het college van B en W een besluit nemen, daarna moet het naar de gemeenteraad en die vergadert niet zo vaak.”
Een alternatief is een ‘vergunning afwijkend gebruik’. „Alleen duurt dat ook al snel een half jaar, omdat er een rapportage moet komen of de woning past binnen het beleid en of niemand wordt belemmerd in het buitengebied – zoals een boer die verderop een bedrijf heeft.” Om het koopcontract te kunnen ontbinden, is schriftelijk bewijs dat de gemeente de aanvraag heeft afgewezen voldoende.
Het is wel zaak dat de voorwaarde op dat moment nog geldt, waarschuwt Weren. „Als de vergunning is verleend, ben je er natuurlijk nog niet. Er zijn zaken geweest waar buren het besluit van de gemeente aanvochten terwijl de ontbindingstermijn al voorbij was. De ontbindende voorwaarde moet dus gelden totdat het bestemmingsplan of de vergunning ‘onherroepelijk’ is. Dat ene woordje is heel belangrijk.”
