Hoe een misgelopen schoolreis de kiem legde voor het grootste Europese bedrijf in industrieel vastgoed

In het centrum van de Tsjechische stad Brno staat een glanzende kantoortoren, net opgeleverd door vastgoedbedrijf CTP van Remon Vos, klaar voor de nieuwe huurders. Op de tiende etage wijst Bert Hesselink, verantwoordelijk voor de verhuur in Europa, in de verte. Een groot deel van de honderd hectare bedrijventerrein die CTP sinds 2001 in de stad heeft aangelegd, is vanaf hier te zien. De zeven terreinen huisvesten 250 bedrijven. Hesselink wijst: „Kijk, op die heuvel ligt CTPark Brno, een van onze topparken, met veel hightech-maakindustrie en biotech. Er zitten productiebedrijven als Thermo Fisher Scientific, Garrett Motion, Wistron, Hitachi Energy, Honeywell, Acer en Atlas Copco.”

Dat CTP, voluit Central Trade Park, juist hier zo enorm actief is, is niet verwonderlijk. Brno, een stad met 400.000 inwoners, wordt ook wel het Silicon Valley van Tsjechië genoemd. En het Nederlandse bedrijf is er marktleider in vastgoed voor industrie en logistiek, vooral distributiecentra. Dat is CTP ook in de rest van Tsjechië, en in Slowakije, Hongarije, Roemenië en Servië. In Polen, Bulgarije, Oostenrijk, Duitsland en moederland Nederland timmeren de negenhonderd medewerkers eveneens flink aan de weg.

Vos is dankzij CTP een van de rijkste Nederlanders geworden. Met een geschat vermogen van 4,5 miljard euro prijkt hij op de vijfde plek van de Quote 500. Toch kent vrijwel niemand hem. Wie is deze Groninger die al dertig jaar in Praag woont en werkt? Wat drijft hem? En waarom profiteert juist zijn CTP als geen ander vastgoedbedrijf van nearshoring, de verplaatsing van delen van een bedrijf naar landen niet al te ver van de hoofdvestiging?

Sinds de val van de Berlijnse Muur, eind 1989, zijn West-Europese industriële bedrijven bezig hun productie te verplaatsen naar Midden- en Oost-Europa, vanwege de lage lonen daar en de goedgeschoolde beroepsbevolking. Dat CTP profiteert, is op te maken uit de jaarcijfers. Zo namen de netto huurinkomsten vorig jaar met 19 procent toe tot 647 miljoen euro en de winst met 17 procent tot 1,’1 miljard.

Schoolreisje

Het verhaal van het grootste beursgenoteerde industriële en logistieke vastgoedbedrijf van Europa begint in 1988. Remon Vos, dan zeventien jaar, raakt gefrustreerd als hij een schoolreisje naar Tsjechoslowakije misloopt. Hij vertelt erover, met sterk Gronings accent, op het operationele hoofdkantoor van CTP in de binnenstad van Praag.

„Ik zat op de middelbare detailhandelschool en had de voorlichtingsbijeenkomst over de schoolreis gemist. Daardoor wist ik niet hoe laat de bussen precies vertrokken. Eigenlijk was ik toen vooral met allerlei bijbaantjes bezig en kwam niet veel op school. Ik stelde nog voor met een andere bus van de school mee te gaan, maar dat vond die leraar te veel gedoe.”

Zijn nieuwsgierigheid naar het reisdoel was echter gewekt. In 1990, de Muur was net gevallen, kreeg Vos een herkansing. Hij kon mee naar Tsjechoslowakije met Johan Brakema, een kennis van zijn vader, die een Tsjechische echtgenote had. Het was de tijd dat allerlei gold diggers naar het ‘Wilde Oosten’ togen om snel geld te verdienen. „We reden daar rond en ik dacht: goh, hier valt een hoop te doen. Je kunt dingen goedkoop inkopen en in Nederland verkopen en je kunt daar ook Nederlandse producten verkopen.”

Samen met Brakema zette hij Vos&B op – „die B stond voor Brakema” – een handelsvertegenwoordiging voor Nederlandse bedrijven. Voor zuivelcoöperatie Friesland Dairy Foods brachten ze in Tsjechië – in 1993 afgesplitst van Slowakije – kaas en de koffiecreamer Completa aan de man.

Eind jaren negentig besloten de twee zich toe te leggen op vastgoed en dienstverlening aan toekomstige huurders. Eerder was het hun gelukt in Midden-Tsjechië een productiebedrijf op te zetten voor het Groningse metaalbedrijf Zwartwoud Hoza. Het pand ervoor hadden ze ook zelf laten bouwen, en het succes smaakte naar meer. Als mede-investeerder vonden ze de Groningse advocaat Eddy Maas, die een derde van de aandelen in het jonge CTP verwierf. Inmiddels is het alweer jaren geleden dat Vos z’n partners uitkocht.

Landenrisico

Met de ontwikkeling van vastgoed zijn enorme bedragen gemoeid. In zijn branche is CTP met schulden die 45,3 procent bedragen van de vastgoedwaarde dan nog conservatief gefinancierd. Lenen doet CTP vooral bij Oostenrijkse banken. Vos: „Ik ben in de beginjaren bij de ING geweest, destijds heel actief in Tsjechië, tot ze op het hoofdkantoor in Amsterdam vonden dat er een te hoog ‘landenrisico’ was. Maar voor de Oostenrijkers is Tsjechië hun achtertuin.”

Vos woont en werkt nu dertig jaar in Tsjechië. Alleen de maandagen is hij op kantoor, de rest van de week vliegt hij met zijn privéjet van hot naar her om relaties te bezoeken, locaties te bekijken en nieuwe contacten aan te boren. De laatste tijd vertoeft hij veel in Marokko, dat volgens hem kan uitgroeien tot een interessante locatie voor maakindustrie. „Ik krijg veel vragen van klanten over dat land.”

Tijdens het eerste contact voor dit interview verblijft Vos in Vietnam. Aziatische bedrijven vormen nu ruim 10 procent van zijn huurders en de groei is er volgens Vos „nog lang niet uit”. Nadat de coronapandemie, piraterij en de blokkade van het Suezkanaal hadden blootgelegd hoe kwetsbaar internationale toeleveringsketens zijn, regende het bij hem aanvragen van Taiwanese, Koreaanse en andere Aziatische bedrijven op zoek naar vestigingslocaties in Midden- en Oost-Europa.

Ongeveer de helft van de CTP-portefeuille bestaat uit gebouwen voor de maakindustrie, nog eens 45 procent is voor de logistieke sector – vooral distributiecentra. De rest bestaat uit appartementsgebouwen, kantoren en voorzieningen op bedrijventerreinen als leslokalen, horeca en vergaderzalen. CTP beheert 13,2 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte. Verder bezit het 2.640 hectare grond, met een waarde van 16 miljard euro, verspreid over tweehonderd locaties. In 2030 moet het areaal aan bedrijfsruimte een slordige twintig miljoen vierkante meter beslaan.

Dat CTP zo groot kon worden, heeft het volgens ABN Amro-analist Steven Boumans vooral te danken aan de strategie om complete projecten te ontwikkelen, inclusief voorzieningen en veel groen, en ze met lokale, eigen medewerkers in beheer te nemen. Verkoop gebeurt slechts bij hoge uitzondering. Met die aanpak kan je huurders kwaliteit garanderen en hen tevreden houden. Ze krijgen bovendien de toezegging dat ze zo nodig altijd in de buurt kunnen uitbreiden. „Dat zorgt ervoor dat huurders niet snel vertrekken”, zegt Boumans.

Obligatieleningen

CTP, dat zijn hoofdzetel heeft aan de Amsterdamse Apollolaan, is sinds 2021 genoteerd aan de Amsterdamse beurs. Voor een bedrijf dat steevast mooie resultaten presenteert, is er weinig handel in het aandeel. Dat komt doordat Vos 73,4 procent van de stukken bezit en de rest overwegend in handen is van grote institutionele beleggers. Mede daardoor is het bij particuliere beleggers nauwelijks bekend.

In februari plaatste de onderneming twee obligatieleningen ter waarde van samen 1 miljard euro, opnieuw vooral bij institutionele beleggers. Met dat geld worden onder meer duurdere leningen afgelost. Ook gaf CTP in september 2024 voor 300 miljoen euro aan nieuwe aandelen uit. Die opbrengst is bestemd voor ontwikkeling van nieuwe projecten en uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen.

Nieuwe klanten daarvoor kunnen Chinese bedrijven zijn die nu vestiging zoeken in Midden- en Oost-Europa. Vooral fabrikanten van elektrische auto’s en hun toeleveranciers weten de regio inmiddels te vinden, niet in de laatste plaats om importheffingen tot 38 procent te ontwijken die Brussel sinds vorig jaar oktober oplegt.

Voor de werving van deze bedrijven heeft CTP inmiddels vertegenwoordigers in China en Hongkong. Volgens Vos hebben Chinese bedrijven grote voorkeur voor ‘China-vriendelijke landen’, zoals Hongarije, Slowakije en Servië. Vos wil best bij vestiging assisteren, ofschoon de regimes ervan niet onomstreden zijn. „Ach, politiek, daar houd ik me verre van”, zegt hij schouderophalend.

Lonen flink gestegen

Het is voor bedrijven nog altijd lucratief productie te verplaatsen naar Midden- en Oost-Europa, stelt CTP. Weliswaar is het arbeidsaanbod er krapper geworden – de werkloosheid bedraagt gemiddeld nog maar 6,5 procent – en zijn de lonen flink gestegen, maar ook in West-Europa werd arbeid een stuk duurder. Reken je belastingvoordelen en subsidies mee, dan zouden de nettoloonkosten in Midden- en Oost-Europa slechts een kwart bedragen van die in West-Europa.

Intussen verplaatsen ook westerse bedrijven fabrieken van China en ander Aziatische landen naar Europa en de VS. Sinds de coronapandemie heeft de helft van de grote internationale bedrijven dit al gedaan en nog eens een kwart is het de komende drie jaar van plan. Dit blijkt uit een studie van Buck Consultants International (BCI) uit 2023. Dit Nijmeegse bedrijf ondersteunt internationale bedrijven bij de keuze van vestigingslocaties.

De wens dichter bij westerse afzetmarkten te zitten, de afhankelijkheid van China te verkleinen en de behoefte aan solide toeleveringsketens zijn volgens Buck Consultants de belangrijkste overwegingen om te kiezen voor Midden- of Oost-Europa. „En de handelsoorlog van de Amerikaanse president Trump versterkt die wereldwijde trend naar regionalisering van de productie alleen maar”, zegt topman René Buck.

Opvallend genoeg kunnen Vos en Hesselink geen voorbeelden noemen van Europese bedrijven die productie uit China overhevelen naar Midden- en Oost-Europa. Buck begrijpt dat goed. „Internationale bedrijven zullen zelden rondbazuinen dat ze productie uit China verplaatsen naar Midden- en Oost-Europa, uit vrees voor repercussies van de Chinese overheid.

„Je ziet dan dat ze een nieuwe fabriek beginnen voor de Europese markt, en bijvoorbeeld in Mexico of de VS voor de Amerikaanse. De fabriek in China wordt niet uitgebreid en blijft de Chinese markt en de rest van Azië bedienen.”

Oude staalbedrijven

Waar Vos zelf zijn succes aan toeschrijft? „De kunst is grond te kopen op locaties waar je in gelooft als de markt op zijn dieptepunt is, zoals in de nasleep van de kredietcrisis”, zegt hij.

Vos zet nu stevig in op het kwakkelende Duitsland, waar hij oude staalbedrijven opkoopt om de bedrijfsterreinen ervan te herontwikkelen

Momenteel zet hij stevig in op het in crisis verkerende Duitsland, waar hij oude staalbedrijven opkoopt. Hun vaak reusachtige bedrijfsterreinen kan hij herontwikkelen voor bijvoorbeeld (stads)logistiek of hightech maakindustrie. „Je moet natuurlijk wel geloven dat Duitsland na deze moeilijke periode weer een mooie toekomst heeft – en dat geloof heb ik!”

Als Vos aan het woord is, maakt hij een schuchtere indruk. Dat is schijn, vertellen naaste medewerkers: hij kan buitengewoon direct zijn als dingen niet gaan zoals ze volgens hem moeten gaan.

Zo neemt hij geen blad voor de mand als het gaat over de CTP-activiteiten in Nederland. Uitgerekend in Vos’ vaderland verloopt de expansie uiterst moeizaam. De verhuur van ruimte in stadsdistributiehub CTpark Amsterdam City (120.000 vierkante meter) kende een trage aanloop, mede door geschillen met het Amsterdamse havenbedrijf. Over Nederland in het algemeen is Vos evenmin tevreden.

„Ik zou in Nederland graag veel meer willen doen. Maar Nederland heeft voor maakindustrie zo langzamerhand het slechtste vestigingsklimaat van Europa. Dat komt door netcongestie, stikstof, restricties voor distributiecentra uit angst voor ‘verdozing’, de discussie rond arbeidsmigratie, groeiende politieke onmacht en – ronduit – onwil om ruimte te maken voor nieuwe bedrijvigheid. Misschien verandert dit als de werkloosheid flink oploopt, zoals nu in Duitsland. Niet dat we verlegen zitten om werk. Er is overal meer dan genoeg te doen.”

Eindhoven als voorbeeld

In ‘Brainportregio’ Eindhoven ziet Vos wel een inspirerend voorbeeld. Pal naast CTPpark Brno ligt nog zo’n 300.000 vierkante meter klaar voor uitbreiding. Daar zouden ook universiteiten en opleidingsinstituten filialen kunnen openen, denkt hij, naar het voorbeeld van de Eindhovense High Tech Campus en Brainpark 1.

CTP-manager Hesselink is onlangs nog met een Tsjechische delegatie in Zuidoost-Brabant gaan kijken hoe hightechbedrijven en opleidingsinstituten als de TU Eindhoven samenwerken. In Tsjechië, en eigenlijk in heel Midden- en Oost-Europa, zijn wetenschap en bedrijfsleven nu nog gescheiden werelden. Hesselink: „Maar ook daar daagt het besef dat intensieve samenwerking cruciaal is voor innovatie.”

Delen





Mail de redactie