Het weren van woningbeleggers helpt koopstarters, maar benadeelt huurders

Opkoopbescherming In 2022 ging de Wet opkoopbescherming in. Starters kochten vaker een woning dan daarvoor – en investeerders juist minder vaak.

Woningen in de Rotterdamse wijk Carnisse, waar veel huisjesmelkers actief waren. Om die reden voerde de gemeente er een verhuurverbod in.
Woningen in de Rotterdamse wijk Carnisse, waar veel huisjesmelkers actief waren. Om die reden voerde de gemeente er een verhuurverbod in. Foto Hans van Rhoon/ANP

Het was een van de prangendste vragen rond de gespannen woningmarkt van de afgelopen jaren: hoe zorg je ervoor dat starters weer een huis kunnen kopen? Onderzoek van de Erasmus Universiteit in Rotterdam, de Universiteit van Amsterdam en het Kadaster, waarover het Financieele Dagblad maandag publiceerde, geeft daar enige duidelijkheid over. Een van de ingevoerde beleidsmaatregelen, het weren van beleggers van de koopmarkt, lijkt namelijk te werken. Althans, deels.

In 2022, het jaar dat de Wet opkoopbescherming inging, kochten starters vaker een woning dan daarvoor – en investeerders juist minder vaak. Het onderzoek richt zich vooral op Rotterdam, waar de bescherming in zestien wijken werd ingevoerd. In die buurten kochten woningverhuurders 23 procentpunt minder woningen dan een jaar eerder. Starters kochten juist 14 procentpunt méér woningen in 2022.

Voor de rest van Nederland zijn de percentages lager, vermoedelijk omdat deze problematiek het sterkst speelt in de grote steden. Daar willen veel starters wonen, zagen beleggers de beste kansen op een goed rendement en daar is de grootste krapte. Landelijk kochten investeerders in 2022 zo’n 10 procentpunt woningen minder en starters juist 4,4 procent – tweeduizend fysieke huizen – meer.

Wel is er een keerzijde. Na de invoering van de wet kwamen er minder huizen op de huurmarkt, wat het voor zoekers van huurwoningen juist moeilijker maakte. Volgens Lianne Hans, die namens het Kadaster meewerkte aan het onderzoek, heeft dat vooral gevolgen voor woningzoekers met lagere en middeninkomens. Vaker dan mensen met een hoog inkomen zijn zij op huurwoningen in de vrije sector aangewezen.

„Door deze maatregel is de middenklasse beter in staat om een woning te kopen, want nu er is meer aanbod”, zegt hoogleraar Marc Francke van de Universiteit van Amsterdam, die meeschreef aan het onderzoek. „Maar voor wie te weinig verdient om een huis te kopen, of wie niet in de sociale huursector terecht kan, om welke reden ook, is dit niet positief.”

Sociale huur: zeven jaar wachten

Momenteel ligt de gemiddelde wachttijd voor sociale huurwoningen op zeven jaar, aldus koepelorganisatie voor woningcorporaties Aedes. Dat drukt veel woningzoekers die eigenlijk aanspraak maken op sociale huur de vrije sector in. Vanuit woningbeleggers klinkt al langer de kritiek dat regels om beleggers van de huizenmarkt te weren, uiteindelijk leiden tot minder huurwoningen.

De Wet opkoopbescherming geeft gemeenten sinds januari 2022 de bevoegdheid om beleggers tot een bepaalde woningwaarde te weigeren op de markt. Het idee was dat investeerders een deel van de toch al schaarse woningen kochten om voor een hoge prijs te verhuren – met krapte en hoge prijzen tot gevolg, zowel op de koop- als de huurmarkt. In 2021 kochten investeerders zo’n 19.000 woningen van eigenaren die daarvoor zelf in het huis hadden gewoond. Kleine beleggers, met één tot vier verhuurwoningen in bezit, kochten de meeste van deze woningen: zo’n 15.000.

Keerzijde van de wet is dat sinds de invoering ervan minder woningen op de huurmarkt kwamen

Onder de wet moet een aangekocht huis de eerste jaren na de overdracht bewoond worden door de koper. Verschillende steden, waaronder de vier grootste, voerden de regeling in.

Gemeenten bepalen zelf de grens tot waar investeerders niet welkom zijn. Rotterdam en Den Haag legden die limiet op woningen van 355.000 euro. Dat was in 2022 ook het bedrag waarop kopers hypotheekbescherming konden krijgen onder de Nationale Hypotheek Garantie. Utrecht en Amsterdam besloten tot een ruimere grens en weerden beleggers uit de 60 procent goedkoopste woningen in hun gemeente. In Utrecht kwam dat destijds neer op huizen tot 440.000 euro, in Amsterdam tot 512.000 euro.

Kern van het onderzoek was de casus Rotterdam. De gemeente voerde de opkoopbescherming niet voor de hele stad in, maar voor 16 van de 71 wijken. Investeerders en koopstarters, bleek eerder uit onderzoek gepubliceerd door economenblad ESB, kopen vaak in dezelfde buurten.

„Rotterdam was een goede case study, juist omdat de bescherming daar in sommige wijken wel, en in sommige wijken niet werd ingevoerd”, vertelt Kadaster-onderzoeker Hans. Dat is van belang omdat ook andere factoren de markt kunnen beïnvloeden, zoals de stapsgewijze verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 10,4 procent voor verhuurders. In Rotterdam vergeleken de onderzoekers wijken mét, en wijken zonder opkoopbescherming met elkaar, in zowel 2021 als 2022.

Lees ook: Het ‘feestje’ op de huizenmarkt is nu echt voorbij

Opvallend is ook dat uit die vergelijking bleek dat koopstarters ongeveer evenveel betaalden voor woningen als beleggers, zegt hoogleraar Francke. „Het verhaal luidt vaak dat de investeerder de starter uit de woningmarkt heeft gedrukt, en dat dit prijsopdrijvend heeft gewerkt”, zegt hij. „Voor dat laatste vinden we nu geen bewijs.” Beleggers kunnen alsnog voordeel hebben bij de koop van een huis. Bijvoorbeeld doordat zij het bedrag in één keer kunnen neerleggen.

Puntensysteem

De Wet opkoopbescherming valt samen met een reeks andere maatregelen bedoeld om beleggers weg te houden van de woningmarkt. Verschillende fiscale maatregelen, zoals de verhoogde overdrachtsbelasting, moeten daar ook toe leiden. Net als het puntensysteem dat het kabinet vanaf volgend jaar wil invoeren om huurwoningen in het middensegment te reguleren: huizen met huren tussen grofweg 800 en 1.100 euro per maand.

Lees ook: Woningzoekers gaan wegens betaalbaarheid voor kleinere woningen

Beleggers en hun brancheorganisaties zijn kritisch over de maatregelen. Volgens hen zal het aantal betaalbare huurwoningen door deze maatregelen slechts afnemen, omdat de huur niet meer genoeg zou opbrengen.

Dit onderzoek geeft daar nog geen bewijs voor, zegt onderzoeker Hans, omdat slechts naar één maatregel is gekeken. „Maar we zien in een ander onderzoek wel dat meer beleggers hun woningen verkopen sinds de regulering van de middenhuur vorig jaar werd aangekondigd”, zegt Hans. In het vierde kwartaal van 2022 ging dat om zo’n 7 procent van de beleggerswoningen. „Die verkopen ze aan kopers die de woning ook gaan bewonen, niet aan andere verhuurders.”