‘Harder, better, faster, stronger’, was een bekend liedje van het Franse muziekduo Daft Punk uit 2001. Het had een toepasselijke titel kunnen zijn voor de jongste versie van het woningmarktrapport dat makelaarsvereniging NVM ieder kwartaal presenteert.
Uit de cijfers blijkt donderdag dat de woningmarkt in Nederland afgelopen kwartaal op volle toeren is blijven doordraaien. Vooropgesteld: de explosieve stijging van de huizenprijzen van dit voorjaar heeft in de zomer niet doorgezet. Toch zijn de huizenprijzen op jaarbasis nog altijd met dubbele cijfers omhooggegaan. Er is heel veel vraag, heel veel geld en heel weinig aanbod van koopwoningen.
Voor makelaars zijn het goede tijden. De courtages, vaak een percentage van de verkoopprijs, liggen hoog. De extreme krapte op de woningmarkt maakt vinden van een koper doorgaans ook niet lastig. Woningen staan nog geen maand te koop, overbieden is weer de norm en steeds minder woningen worden nog onder vraagprijs verkocht – zelfs de dure, vrijstaande huizen niet.
Harder, faster en stronger dus. Maar of deze dynamiek ook ‘better’ is voor de woningmarkt als geheel, valt te bezien. Uit de cijfers van de NVM-makelaars, die ruim 70 procent van de woningverkopen in Nederland voor hun rekening nemen, zijn signalen af te lezen die erop duiden dat de markt begint vast te lopen.
Want hoewel meer woningen zijn verkocht, krimpt het aanbod en zijn in sommige regio’s amper nog koopwoningen om uit te kiezen. Steeds meer ‘doorstromers’ blijven op elkaar wachten met het te koop zetten van hun huis, waardoor starters misgrijpen en de doorstroming stokt.
Vier cijfers:
473.000 euro
De gemiddelde transactieprijs lag volgens de NVM eind vorige maand op 473.000 euro, 0,4 procent hoger dan in het tweede kwartaal. Het gaat om een gewogen gemiddelde, waarbij rekening wordt gehouden met prijsverschillen tussen vrijstaande villa’s en appartementen.
Een prijsstijging van 0,4 procent lijkt klein, maar is niet onbelangrijk. In de zomermaanden stijgen de huizenprijzen volgens de NVM sowieso al minder hard. Een andere verklaring is een ‘pas op de plaats’ na de enorme prijssprong van 7,7 procent in het tweede kwartaal.
Een beter beeld dan de prijsstijging van kwartaal op kwartaal is de stijging op jaarbasis. En die is met 12,3 procent nog altijd fors te noemen. Een woning is in een jaar tijd gemiddeld een halve ton duurder geworden.
Met name naar tussen- en hoekwoningen is veel vraag. Van dit type huizen steeg de prijs ten opzichte van vorig jaar met 14,6 respectievelijk 13,3 procent. Ook wordt op rijtjeshuizen en hoekwoningen het meeste overboden.
37.000 woningen verkocht
NVM-makelaars verkochten in het derde kwartaal bijna 37.000 woningen, meer dan in de afgelopen vier zomers. Het aantal woningen dat te koop staat is van belang voor de doorstroming, daarom is dit goed nieuws voor de woningmarkt. Normaal worden in het derde kwartaal juist minder woningen te koop gezet, nu was het iets meer dan in het vorige kwartaal.
In de afgelopen drie maanden stonden opvallend veel appartementen te koop, stelt de NVM. Sinds vorig jaar komen veel uitgeponde huurwoningen en ex-nieuwbouwappartementen op de markt. Ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar nam het aantal verkochte appartementen met bijna een vijfde toe tot zo’n 12.000.
Kopers lijken te pakken wat ze pakken kunnen en nemen minder bedenktijd. Tussen het moment dat het verkoopbord in de voortuin werd geplant en de ondertekening van de koopovereenkomst zat nu gemiddeld slechts 28 dagen. Vier minder dan een jaar geleden.
25.655 woningen nu te koop
Dan het wat minder goede nieuws.
Hoewel er meer transacties waren dan voorgaande jaren, daalde het aantal woningen dat aan het eind van dit kwartaal te koop stond. De NVM-makelaars hadden tot 1 oktober 25.655 huizen in de verkoop, bijna 10 procent minder dan op hetzelfde moment in 2023.
Het is voor het derde jaar op rij dat aan het einde van het derde kwartaal minder woningen te koop staan. Het dieptepunt van eind 2021 (15.600 huizen) is nog een eind weg, maar komt telkens dichterbij. Voor makelaars is afnemend aanbod een reden tot zorg. Worden er te weinig woningen te koop aangeboden, dan stokt de doorstroming op de woningmarkt.
De zogenoemde ‘doorstromers’, mensen met een eigen woning en een verhuiswens, spelen daarin een belangrijke rol. Uit angst om tussen wal en schip te vallen, wachten zij op elkaar. Voordat ze hun huidige woning te koop zetten, willen ze eerst zelf een nieuwe woning kopen. Hierdoor valt de markt stil. Het aantal woningen dat dankzij doorstroming beschikbaar komt, is tussen 2021 en 2024 met ruim een derde afgenomen, zo berekende de NVM.
Vooral voor starters is dit in toenemende mate een probleem. Zij moeten immers wachten tot de doorstromer in beweging komt. En door de almaar groeiende overwaarde die doorstromers hebben, komen starters zonder eigen woning steeds verder op achterstand. Inmiddels moeten ze gemiddeld ruim 40.000 euro eigen geld inbrengen voor een eerste huis, bleek deze week uit data van Hypotheek Data Netwerk (HDN).
2,1 woningen per woningzoekende
Door gebrek aan doorstroming groeide de krapte ook afgelopen kwartaal; er is steeds minder keuze per woningzoekende. Landelijk waren er volgens de NVM per woningzoekende gemiddeld 2,1 woningen om uit te kiezen – waar dat er vorig jaar nog 2,6 waren. Vanaf de keuze uit vijf woningen is er volgens de NVM sprake van een evenwichtige markt.
Extreem weinig te kiezen is er met name in de regio’s Flevoland (1,5) en Utrecht (1,6). Hier overtreft de vraag het aanbod het sterkst. In delen van Limburg, Gooi- en Vechtstreek en Friesland (allemaal 2,7) is meer keuze. De meeste keuze heb je volgens de NVM in Zeeland, waar je als woningzoekende uit 4,8 woningen kunt kiezen. De prijzen in Zeeuws-Vlaanderen liggen met gemiddeld 284.000 euro het laagst van alle regio’s die de makelaarsvereniging onderzocht.
De oplossing voor de langere termijn ligt in de nieuwbouw. In het derde kwartaal werden 7.270 nieuwbouwwoningen verkocht. De NVM spreekt van een „zomerdip” en geeft aan dat het aantal nieuwbouwprojecten niet voldoende is om de grote vraag op te vangen.
