Haagse woningbezitters vragen zich af: hoe kan de erfpacht ineens dertig keer zo hoog uitvallen?

Erfpacht Bewoners van de Haagse wijk Bezuidenhout schrokken van de nieuwe erfpachtbedragen. Ineens moeten ze tientallen malen meer betalen. Hoe rechtvaardig is dit systeem?

Elma Niessen in haar woning in de Haagse wijk Bezuidenhout. Elma maakt zich, net als veel andere wijkbewoners, grote zorgen over de stijging van de erfpacht.
Elma Niessen in haar woning in de Haagse wijk Bezuidenhout. Elma maakt zich, net als veel andere wijkbewoners, grote zorgen over de stijging van de erfpacht. Foto Bart Maat

Het gedoe begon op 1 maart. Die dag kreeg Elma Niessen (58) aangetekende post van haar gemeente, Den Haag. De brief was „ongelofelijk technisch” en bevatte „vooral heel veel cijfertjes”. Maar na een paar keer lezen maakte verwarring plaats voor schrik. De boodschap: per 2026 moet Niessen niet 94 euro per jaar betalen aan erfpacht, maar 2.965 euro.

Niessen woont al twintig jaar in een appartement van zo’n 130 vierkante meter op de begane grond, in de Haagse wijk Bezuidenhout. Even lang is ze zelfstandig ondernemer in human resources. Als zzp’er had Niessen aandacht voor haar financiën, in het bijzonder om na haar pensioen in haar koophuis te kunnen blijven wonen. Maar op een verdertigvoudiging van de erfpacht had ze niet gerekend.

„De impact op mijn financiële zekerheid is enorm”, vertelt ze. „Zoals het er nu naar uitziet, moet ik mijn huis verkopen wanneer ik mijn pensioen bereik. Ik kan de erfpacht, plus mijn andere vaste lasten, gewoon niet betalen.”

Een rondgang bij de buren leerde Niessen dat zij vergelijkbare brieven hadden gekregen. Sommigen zelfs met hogere bedragen, tot 10.000 euro. Sindsdien verzamelt een groep bewoners van Bezuidenhout zich met enige regelmaat in een lokaal café. Ze legden contact met taxateurs en makelaars, spraken in bij raadsvergaderingen van de gemeente om de in hun ogen onrechtmatige en disproportionele verhoging aan te vechten. Vooralsnog heeft dat niet geleid tot de lagere heffing waarvan de bewoners hoopten dat de gemeente die zou toezeggen.

Momenteel wordt alleen de zogeheten erfpachtcanon, de jaarlijkse vaste betaling voor gebruik van de grond, van Bezuidenhout opnieuw berekend. Deze wijk ligt pal achter het centraal station en naast het Haagse Bos, en het gaat er om zo’n 150 huishoudens, zegt Koen de Lange. Hij is directeur van het Nederlands Instituut voor Erfpacht, een bedrijf dat „eerste hulp” bij erfpachtproblemen biedt.

Lees ook: ‘Erfpachters in Amsterdam krijgen het mes op de keel’

Ophef

Volgens De Lange worden de komende jaren de erfpachtvoorwaarden van zo’n 13.000 woningen in Den Haag herzien. Het is zeer aannemelijk dat ook de bewoners daarvan een fors hogere rekening krijgen. Herberekeningen in Amsterdam leidden eerder al tot ophef onder bewoners.

Elma Niessen. Foto Bart Maat

Erfpacht is het systeem waarbij bewoners een huis bezitten, maar de grond eronder niet. Die grond is van een ander, en in verreweg de meeste gevallen is dat de gemeente. De erfpachtcanon is in feite de huursom voor de grond en komt bovenop andere woonlasten. Steden voerden het systeem eind 19de en begin 20ste eeuw in, vertelt Justus Uitermark, hoogleraar stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam. Deels om te kunnen bepalen wat er op hun grond werd gebouwd, deels om extra belastingen te kunnen innen.

De meest recente cijfers over woningen op erfpachtgrond stammen uit 2016. Toen ging het nog om 650.000 huizen, berekenden accountants- en adviesbureau Deloitte en het Kadaster. Dat was destijds zo’n 8 procent van het totaal. In Amsterdam komt de erfpachtconstructie het vaakst voor. Daar gaat het om bijna 275.000 woningen, de helft van de stad. Den Haag is tweede met bijna 100.000 erfpachtwoningen, op 280.000 in totaal. Daarna komen Rotterdam (90.000 erfpachtwoningen) en Utrecht (65.000).

De canon wordt berekend aan de hand van twee factoren: de waarde van de grond waarop de woning staat en een canonpercentage, gerelateerd aan de rente op de kapitaalmarkt. De basis voor de heffing wordt meestal voor tientallen jaren vastgezet. In Bezuidenhout loopt die periode, na 75 jaar, in 2026 af. Nu hebben de bewoners een aanbod voor eeuwigdurende erfpacht gekregen. Zij kunnen die in één keer afkopen – in het geval van bewoonster Niessen kost dat ruim 70.000 euro – of blijven jaarlijks betalen. Die periodieke betaling gaat bij eeuwigdurende erfpacht niet meer omhoog of omlaag.

Zoals het er nu naar uitziet, moet ik mijn huis verkopen wanneer ik mijn pensioen bereik. Ik kan de erfpacht, plus mijn andere vaste lasten, gewoon niet betalen

Elma Niessen (58) woont in Bezuidenhout

Erfpacht levert gemeenten aardige extra ruimte op de begroting op. Den Haag raamt de inkomsten uit erfpacht in 2023 op ruim 20 miljoen euro op een begroting van 3,1 miljard euro. Waarschijnlijk wordt dat na de herzieningen van de canon fors hoger. Amsterdam, dat enkele jaren terug al met flinke verhogingen en afkoopmogelijkheden kwam, incasseerde vorig jaar ruim 280 miljoen euro aan erfpachtgelden, op een begroting van 6,5 miljard. Voor de verhoging haalde de stad jaarlijks 60 tot 90 miljoen euro op.

De factoren die de canon bepalen, verklaren deels waarom de kosten voor bewoners zo stijgen. Huizenprijzen en grondwaarde zijn de afgelopen jaren explosief gestegen. Tegelijkertijd hebben de bewoners van Bezuidenhout pech dat hun canon uitgerekend afloopt nu de rentes oplopen. Voor dit jaar is het rentetarief door de gemeente vastgesteld op 4 procent. Fors hoger dan de 0,9 procent van 2022.

Dát de canon omhoog zou gaan, hadden de mensen in Bezuidenhout dan ook wel verwacht. Wijkbewoner Linda Holst heeft zich ontpopt tot hun ‘voorvrouw’ en sprak de gemeenteraad in die hoedanigheid meermaals toe. Ze verwachtte een vertienvoudiging van haar canon. Maar ook bij haar ging deze van nog geen 100 euro naar bijna 2.500 euro per jaar.

Gevelinspecties

Holst heeft een eigen verklaring voor de stijging. Ze stelt dat de taxateurs die de gemeente heeft ingehuurd de grondwaarden verkeerd – en daardoor te hoog – hebben vastgesteld. Een aantal taxateurs aan wie NRC dit voorlegde, onderschrijft deze redenering.

„Taxateurs gebruiken een rekenmodel, een papieren werkelijkheid, waarop ze grondwaarden berekenen”, zegt De Lange van het Nederlands Instituut voor Erfpacht. Voor de taxatie van Bezuidenhout benutten ze een gemeentelijke werkinsttructie uit 1986.

Maar de afgelopen 37 jaar is het beroep veranderd en zijn de werkwijzen gemoderniseerd. Zo deden de taxateurs in Bezuidenhout enkel ‘gevelinspecties’, waarbij de woning niet van binnen werd bekeken. Ook is de grond vergeleken met nieuwbouwkavels, soms in andere delen van de stad. Dit strijdt met de regels van beroepsorganisatie NRVT, omdat grondwaarden op die manier niet nauwkeurig genoeg kunnen worden vastgesteld. Zo kan nieuwbouwgrond een heel andere waarde hebben dan grond waar al woningen op staan, simpelweg omdat met die grond weinig meer gedaan kan worden.

De wijk Bezuidenhout in Den Haag.
Foto’s Bart Maat

„Gewoonlijk lag de grondwaarde in Den Haag op ongeveer 10 procent van de WOZ-waarde van een woning”, zegt De Lange. „Maar in Bezuidenhout ligt die nu ineens op 15 tot 35 procent.”

Binnen de beroepsgroep verschillen de meningen over de kwestie. „Het is gewoon gegaan volgens de regels van het spel zoals die er lagen”, zegt Otto Koppen, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Erfpachters, die ondersteuning biedt aan erfpachters. Wel is de zaak volgens hem karakteristiek voor het gehele systeem. Een taxatie is nu eenmaal geen harde wetenschap die één concreet antwoord oplevert, maar een geïnformeerde schatting.

Precies dat maakt erfpacht ingewikkeld en vatbaar voor discussie, zegt ook Koen de Lange. Want de gevolgen van zo’n taxatie zijn wel degelijk concreet, en voor sommigen verstrekkend. Hij mist een erfpachtwet die landelijke regels eenduidig en helder vastlegt. Erfpachtregels die in de vorige eeuw opgesteld zijn door gemeenten, zegt De Lange, zijn vaak vaag en multi-interpretabel gedefinieerd.

Ook exemplarisch: er is nauwelijks consumentenbescherming voor woningeigenaren die hiermee te maken krijgen, zegt De Lange. Terwijl erfpacht een complex financieel product is. „We hebben van alles georganiseerd in Nederland. Voor banken hebben we de Autoriteit Financiële Markten, voor eten de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit. Maar voor erfpacht is er niks.”

Zonder erfpacht was de Noord-Zuidlijn er misschien nooit gekomen

Otto Koppen Nederlandse Vereniging van Erfpachters

Daar komt bij dat wie een huis koopt, aldus Koppen van de erfpachtersvereniging, vaak onvoldoende bedacht is op de effecten van erfpacht. Zéker niet de afgelopen, zeer gespannen jaren op de huizenmarkt.

„Kopers worden verliefd op een woning en houden geen rekening met erfpacht. Meestal leidt het ook niet tot prijsverschil”, zegt hij. „Over 80 euro per jaar maakt niemand zich druk. Al helemaal niet met een horizon van tientallen jaren.”

Maar gaat die horizon van tientallen jaren naar twee jaar, en stijgt 80 euro per jaar naar enkele duizenden euro’s, dan verandert de zaak. Bewoners in Bezuidenhout vrezen dan ook dat hun huis fors minder waard wordt, of onverkoopbaar.

Betekent dit dat het erfpachtsysteem failliet is? Ook daarover verschillen de meningen. Zo ziet hoogleraar stadsgeografie Uitermark de negatieve kanten van het systeem – burgers die verrast worden, vage regels rondom taxatie – heus wel. Maar erfpacht op zichzelf vindt hij heel waardevol. „In algemene zin is het belasten van waardestijgingen van de grond een heel efficiënte manier van belastingheffing”, zegt hij. „Ik vind het niet gek om inwoners te belasten voor een waardestijging waarin ze zelf part noch deel hebben.”

Uiteindelijk is erfpacht en aanpassing ervan vooral „een politieke kwestie”, zegt Koppen. „Gemeenten zitten hier in een spagaat. Want als ze huiseigenaren en erfpachters financieel bevoordelen, benadelen ze weer een andere groep.” Hij ziet het als een verdelingskwestie. „Zo kan het college besluiten de canon te verlagen, maar dan moet je tegelijkertijd elders weer geld weghalen. Als er geen erfpacht was geweest in Amsterdam, was de Noord-Zuidlijn [voor metro] er misschien nooit gekomen.”