Meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten (56 procent) verwacht volgend jaar bij de uitgifte van bouwgrond de grondprijzen gelijk te houden of te laten stijgen. Bijna een op de zes gemeenten (15 procent) wil juist de prijzen voor bouwgrond laten dalen – met name middelgrote en grote gemeenten zijn dit van plan.
Dat blijkt uit een jaarlijkse enquête van adviesbureau Stec Groep, waar ruim een derde van alle Nederlandse gemeenten op reageerden. De grondprijs stijgt gemiddeld minder hard dan eerdere jaren. Volgens de onderzoekers wordt bouwgrond volgend jaar 0,23 procent duurder – dat was dit jaar en vorig jaar respectievelijk 2,1 en 5,5 procent.
Dat nog altijd veel gemeenten vasthouden aan een gelijke of hogere grondprijs, verrast de onderzoekers. Vanwege de combinatie van gedaalde huizenprijzen, hoge bouwkosten en gestegen rente zou de zogeheten residuele grondprijs (de waarde van het te bouwen vastgoed, minus de bouw- en ontwikkelkosten) juist met 20 procent moeten dalen, zo stelt onderzoeker Erik de Leve van Stec. „Dat is wat de theorie zegt, in de praktijk werkt het toch anders. Gemeenten willen een gelijkmatig prijsbeleid voeren – dus niet het ene jaar enorm stijgen en het volgende jaar flink dalen. Ook kan het zijn dat gemeenten in eerdere jaren misschien niet het onderste uit de kan gehaald hebben bij de uitgifte van grond, of dat zij hun stijgende kosten moeten dekken met de uitgifte van grond.”
Initiatief demissionair kabinet
Het demissionaire kabinet nam afgelopen zomer het initiatief om de vastgelopen grondmarkt in beweging te krijgen – met lagere prijzen en grondposities die sneller beschikbaar komen voor woningbouw. Ook bouwers en projectontwikkelaars vroegen gemeenten al hun grondprijzen te verlagen, omdat met hoge grondprijzen de bouw van nieuwbouwwoningen vastloopt.
Gemeenten blijken desondanks niet en masse in te gaan op dit argument, zo ziet onderzoeker De Leve. „Wat ook mee kan spelen, is dat gemeenten erop rekenen dat de prijzen van bestaande koopwoningen weer aantrekken en dat daardoor ook de nieuwbouw meer zal opleveren. Hierdoor kunnen zij meer vragen voor de grond.”
De hoge grondprijs wordt als een van de redenen gezien waarom veel nieuwbouwprojecten momenteel stilliggen. De waarde van vastgoed en de grondprijs zijn aan elkaar verbonden. Als de grond duur is, moet het vastgoed meer opbrengen, en vice versa.
Toch is de grondmarkt niet alleen een kwestie van vraag en aanbod. Doordat gemeenten met demissionair minister Hugo de Jonge (Volshuisvesting, CDA) in woondeals hebben afgesproken om zeker twee derde van de nieuwbouw betaalbaar of in het sociale huursegment te bouwen, komen gemeentelijke grondprijzen onder druk.
Met te hoge grondprijzen is het bouwen van dit type woningen al snel financieel onhaalbaar – met als gevolg dat woningbouwplannen vastlopen. Extra opmerkelijk, zo zien de onderzoekers van Stec, is dat zeker een kwart van de gemeenten nog geen apart prijsbeleid voert om middenhuurwoningen te bouwen.
Actief grondbeleid
Verder signaleert Stec dat meer gemeenten zelf grond aankopen met het doel daar in de toekomst woningen op te bouwen. In 2019 was 60 procent actief op de grondmarkt of wilde dat worden, voor komend jaar geldt dat voor meer dan 80 procent van de gemeenten. Dit actievere grondbeleid kan een gevolg zijn van de regionale woondeals die demissionair minister De Jonge met gemeenten heeft gesloten. Hierin is afgesproken om voor het einde van 2030 zeker 900.000 woningen te bouwen.
Actief grondbeleid brengt voor gemeenten financiële risico’s mee. Bij de woningmarktcrisis tussen 2008 en 2013 moesten gemeenten fors afschrijven op hun grondposities toen de huizenprijzen scherp daalden. Sindsdien hebben gemeenten zich teruggetrokken van de grondmarkt, en namen projectontwikkelaars en bouwbedrijven grondposities in.
Ook nu zijn die risico’s nog niet weg, zo waarschuwt Stec. Onder meer een nieuwe inflatiepiek door stijging van lonen of een strenge winter en onduidelijkheid over wet- en regelgeving kan zorgen voor financiële risico’s bij gemeenten.
Lees ook ‘De bouwstop hoeft geen probleem te zijn als je grond gaat belasten’
De nieuwe Labourregering zou het Verenigd Koninkrijk aantreffen „in de slechtste economische omstandigheden sinds de Tweede Wereldoorlog”. Grote woorden van Rachel Reeves, sinds 5 juli minister van Financiën van het Verenigd Koninkrijk. Ze kenschetste er voor en na de verkiezingen de stand van de economie én de opgave voor de nieuwe regering mee.
Deze historische vergelijking, die moet uitdrukken hoe slecht de Britse economie ervoor staat, zou je kunnen afdoen als politieke retoriek. Maar niet alleen politici zeggen het. Zo noteerde de denktank Resolution Foundation dat de Britten de afgelopen vijftien jaar een ongekende periode meemaakten van stagnatie of zelfs achteruitgang van de lonen. De laatste keer dat lonen zo lang achteruitgingen, was ten tijde van de napoleontische oorlogen, begin negentiende eeuw.
Sinds 2008 heeft de economie van het Verenigd Koninkrijk te kampen gehad met meerdere buitengewone schokken: de grote financiële crisis, Brexit, de coronapandemie en een piek in de inflatie, met hoge prijzen voor energie en voedsel.
Opeenvolgende Britse regeringen hebben geprobeerd de verschillende economische problemen aan te pakken. Afhankelijk van hun politieke opvattingen zullen Britten zo hun mening hebben over beleid en resultaten. Het gezaghebbende Institute for Fiscal Studies, dat de Britse publieke financiën onderzoekt, was er in een recent rapport in elk geval glashelder over. De eerste zin: „De economische prestaties van het Verenigd Koninkrijk in de afgelopen twee decennia zijn werkelijk niet anders te omschrijven dan als een politiek falen.”
Groei voorop
Dat er iets met de economie moet gebeuren, staat voor de Labourregering die deze zomer aantrad als een paal boven water. Vorige week woensdag presenteerde minister Reeves haar eerste begroting en in het Lagerhuis verkondigde ze dat „economische groei” Labours belangrijkste missie is. Premier Keir Starmer zei het eerder zo: „Welvaartscreatie is prioriteit nummer één, groei is onze corebusiness.”
De vraag is hoe de regering dat denkt te bereiken. Wat kan ze doen om de Britse economie weer te laten groeien?
Bart van Ark, hoogleraar economie aan de Universiteit van Manchester, waardeert het dat de regering met een langetermijnvisie is gekomen. Premier Starmer spreekt regelmatig van een „decennium van vernieuwing” om het Verenigd Koninkrijk weer op te bouwen. Wel waarschuwt Van Ark dat effecten van groeibeleid op zich zullen laten wachten: „Tien jaar is het minimum dat je nodig hebt.” Ook Richard Davies, hoogleraar publiek begrip van economie in Bristol, denkt dat het „een enorme uitdaging” is om groei te bewerkstelligen.
Beide economen zijn expert op het gebied van economische groei en arbeidsproductiviteit. Zij weten: de economie van een land kan groeien als mensen meer uren gaan werken, of als het aantal inwoners groeit – dan wordt er meer geproduceerd, verdiend en uitgegeven. Zowel in het Verenigd Koninkrijk als in Nederland is de economie de afgelopen tien jaar met name gegroeid door toename van het aantal gewerkte uren.
Sneller, slimmer
Maar economische groei kan ook veroorzaakt worden door per gewerkt uur productiever te worden, per uur meer waarde toe te voegen: door sneller, effectiever, slimmer of beter te werken. Dan stijgt wat economen de arbeidsproductiviteit noemen. En dus onderzoeken ze hoe je die arbeidsproductiviteit kan laten toenemen, om zo economische groei te bewerkstelligen: met minder inspanning of tegen lagere kosten dezelfde of zelfs grotere waarde creëren.
Dat is in het Verenigd Koninkrijk nodig, want het land kende in de twee à drie decennia tot de financiële crisis van 2008 een jaarlijkse groei van die arbeidsproductiviteit van zo’n 2 procent. Erna daalde die groei tot gemiddeld 0,5 procent, een veel diepere val dan westerse landen als de Verenigde Staten, Duitsland of Frankrijk kenden.
Omdat meer uren werken en/of hogere immigratie voor een samenleving niet altijd aantrekkelijk zijn, moet economische groei komen van hogere arbeidsproductiviteit. Voldoende economische groei is nodig, zegt Van Ark, „als we als samenleving alle dingen willen bereiken die we willen, inclusief bestrijding van klimaatverandering, betere gezondheidszorg en hoger welzijn”. De urgentie is volgens hem groot: „Het laten versloffen is iets waar de volgende generatie een enorme prijs voor moet betalen.” Zonder grotere groei van de arbeidsproductiviteit wordt een hogere levensstandaard lastig haalbaar, of die nu tot uitdrukking komt in een hoger inkomen, meer vrije tijd of betere publieke voorzieningen.
In brede zin, zo legt Van Ark uit, gaat het er bij een stijging van de arbeidsproductiviteit om „hoe we onze beperkte bronnen – arbeid, en ook kapitaal, energie, materialen, grondstoffen – zo kunnen combineren dat we betere resultaten bereiken voor de samenleving”.
Onderinvestering
Van Ark, directeur van The Productivity Institute, waar economen van meerdere Britse universiteiten onderzoek doen naar arbeidsproductiviteit, ziet drie oorzaken voor de lage groei. „De eerste is dat Engeland systematisch en langdurig heeft ondergeïnvesteerd – in machines en gebouwen, maar ook in menselijk kapitaal, in onderwijs en training. Ondergeïnvesteerd in kennis, in R&D [onderzoek en ontwikkeling], in infrastructuur.”
Het niveau van de Britse private investeringen lag tussen 1997 en 2022 op in totaal 14,8 procent van het bruto binnenlands product, waar dat in de meeste andere G7-landen zo’n 17 tot 19 procent was. Ook de publieke investeringen bleven achter.
Een tweede oorzaak is dat de verspreiding van kennis en technologie, wat economen ‘diffusie’ noemen, moeizaam verloopt. Dat komt onder meer door afwezigheid van goed werkende instellingen die kennis uit de wetenschap en de praktijk bij elkaar brengen, zegt Van Ark – zoals Duitsland de Fraunhofer-instituten heeft en Nederland bijvoorbeeld TNO. Een gevolg daarvan is een onevenwichtige structuur in een aantal bedrijfstakken. Zo kent de Britse economie sectoren met een klein aantal heel sterke bedrijven, zoals farmacie en financiële en zakelijke dienstverlening, en daaronder „een lange staart van bedrijven die het niet zo goed doen ten opzichte van de leiders”.
Bestuurlijke inrichting
Een derde oorzaak van de geringe Britse productiviteitsgroei in de laatste vijftien jaar hangt met de tweede oorzaak samen, maar is niet-economisch: de bestuurlijke inrichting van het land. Het Verenigd Koninkrijk, stelt Van Ark, is „het meest gecentraliseerd geleide land” van de 38 democratische markteconomieën die zijn aangesloten bij de OESO. De nationale overheid heeft enorm veel macht, en daarnaast is er „een enorme fragmentatie van bestuurlijke instellingen op lokaal niveau”. Waar het de Britten aan ontbreekt is een tussenbestuurslaag, zoals Nederland de provincies heeft en Frankrijk de regio’s.
Van Ark: „Die tussenlaag doet twee dingen die zowel de centrale overheid als de lokale overheid niet goed kunnen: ruimtelijke ontwikkeling en infrastructuur.” In Londen kan niet voor het hele land worden besloten waar de bouw van huizen of kantoren de economie op regionaal niveau verbetert. Als lokale autoriteiten een brug of een spoorlijn willen aanleggen, moeten ze wel nagaan of naburige gebieden daar ook op zitten te wachten: infrastructuur moet op elkaar aansluiten. Volgens Van Ark doet zo’n tussenlaag „very boring, but very important stuff voor economische groei en productiviteit”.
Gebrek aan dynamiek
Hoogleraar Davies, ook directeur van een onderzoeksverband aan de London School of Economics dat zich op economische groei richt, ziet nog een aspect dat groei van de arbeidsproductiviteit hinderde: gebrek aan dynamiek in de economie. Daardoor bewegen personeelsaantallen onvoldoende mee de productiviteit van hun bedrijven.
Lees ook
De groei van de Nederlandse arbeidsproductiviteit daalt. Hoe komt dat?
Stel, zegt Davies, dat een autofabrikant een nieuw type batterij uitvindt dat beter is dan die van concurrenten. Daardoor is het bedrijf in staat meer auto’s te verkopen, en wordt het personeelsbestand productiever. „Maar daardoor zullen ze ook meer mensen willen aannemen.” Dat noemen economen ‘herallocatie van arbeid’ en door dit proces „komen mensen uiteindelijk bij de productievere bedrijven terecht”. Bedrijven die het slechter doen, doordat ze bijvoorbeeld verouderde technologie gebruiken, verliezen hun arbeidskrachten, die naar groeiende bedrijven toetrekken.
„Dit proces is trager geworden in het VK”, zegt Davies. Daar zit een waaier aan verklarende factoren achter, van belastingvoordelen voor kleine bedrijven die groei onaantrekkelijk maken tot lage werkloosheidsuitkeringen, waardoor mensen al te gauw genoegen nemen met minder aantrekkelijk werk en zich niet de tijd gunnen een passende nieuwe baan te zoeken.
De analyse mag helder zijn, maar welk beleid het beste is voor hogere arbeidsproductiviteit is vaak niet 100 procent duidelijk, zegt Davies. En als dat wel zo is, kan dat beleid best „politiek onverteerbaar” zijn. Waar ‘diffusie’ „een vriendelijk proces” is, waarbij bedrijven leren van hun innovatieve branchegenoot, kan het er in een dynamische economie ook darwiniaans of evolutionair aan toe gaan, aldus Davies. Daarbij gaan zwakkere bedrijven failliet. „En het is soms moeilijk voor politici om te zeggen: falende bedrijven moeten maar sluiten.”
Helpen stoppen
Voor meer dynamiek heb je volgens Davies simpelweg regulering nodig die het voor bedrijven eenvoudig maakt om te starten, kapitaal aan te trekken, personeel in te huren, enzovoort. Maar ook, „en dat is waar een politicus liever niet over praat: beleid dat bedrijven die het niet goed doen helpt te stoppen, zoals bijvoorbeeld faillissementswetgeving en afwikkelingsprocedures”.
Andere oplossingen zijn evenmin eenvoudig. Hoe zorg je ervoor dat bedrijven meer investeren? Economen wijzen erop dat Britse bedrijven zich meer op kortetermijnwinst en minder op de lange termijn richten dan Nederlandse of Duitse. Dat komt doordat werknemers in het VK minder zeggenschap hebben, en omdat er minder langetermijnaandeelhouders zijn zoals grote pensioenfondsen.
Je hebt hoe dan ook een brede aanpak nodig, stelt Van Ark, zeker in het Verenigd Koninkrijk waarin de ongelijkheid tussen regio’s zo groot is. „Er zijn zoveel regio’s waar het productiviteitsniveau laag is dat het niet makkelijk is die plekken eruit te halen met één interventie.”
Eén investering in infrastructuur of één nieuw bedrijf is dan niet genoeg. „Neem Oude Pekela in Groningen. Als we daar morgen Google neerzetten, gaat dat echt niks veranderen aan Oude Pekela. Daar moet heel veel meer gebeuren. Nou, in Engeland hebben we een heleboel Oude Pekela’s.”
Minstens zo belangrijk: het beleid moet voor langere tijd vastliggen, zegt Van Ark. Het VK had de afgelopen jaren „om de haverklap nieuwe regeringen, nieuwe ministers. En waar je in veel andere landen, inclusief Nederland, ziet dat zelfs bij een andere regering beleid eigenlijk maar langzaam verandert, bestaat in Engeland een neiging om bij een nieuwe regering, of zelfs maar een nieuwe minister, het roer helemaal om te gooien.”
Van Ark schat dat het VK sinds de Conservatieven aan de macht kwamen (2010), elf vormen van industriële politiek hebben gehad. „Dat creëert een hoop onzekerheid bij bedrijven om te gaan investeren.”
Stabiliteit bieden was een van de kernboodschappen van Labour in de campagne, die het nu moet zien waar te maken. Een groeistrategie is er ook, en minister Reeves kondigde bij de begroting vorige week de eerste miljardeninvesteringen aan. Het is voor de Britten te hopen dat die de gewenste effecten gaan hebben.
Ziet u een taalfout of een feitelijke onjuistheid?
U kunt ons met dit formulier daarover informeren, dat stellen wij zeer op prijs. Berichten over andere zaken dan taalfouten of feitelijke onjuistheden worden niet gelezen.
Om dit formulier te kunnen verzenden moet Javascript aan staan in uw browser.
Eigenlijk moest de Participatiewet zoveel mogelijk mensen aan het werk helpen. Maar dat de in 2015 ingevoerde wet niet functioneert zoals die is bedoeld, werd vijf jaar geleden al geconcludeerd door het Sociaal en Cultureel Planbureau. Gemeenten werden verantwoordelijk voor de begeleiding van hun inwoners naar werk – van mensen in de bijstand tot mensen met een beperking. Maar simpelweg niet iedereen kán meedraaien in een betaalde baan, concludeerde het planbureau destijds.
In een dinsdag gepubliceerd rapport stelt het SCP nu dat bredere ondersteuning voor mensen in de bijstand nodig is, waarbij het krijgen van een betaalde baan niet voor iedereen het uitgangspunt is. Dat is in lijn met een door voormalig minister van Armoedebeleid Carola Schouten (ChristenUnie) ingediende wijziging van de Participatiewet. SCP-onderzoekers spraken met mensen die onder de wet vallen, beleidsmakers en klantmanagers, die namens gemeenten het contact met uitkeringsgerechtigden onderhouden.
SCP-directeur Karen van Oudenhoven vindt dat burgers vaker en in een eerder stadium bij beleid betrokken moeten worden. „We zien heel vaak dat beleid anders uitpakt voor mensen dan bedoeld. Hoe mooi zou het zijn als mensen de problemen waar zij tegenaan lopen, in kunnen brengen als het beleid gemaakt wordt.”
Jullie constateren dat een aanzienlijk deel van de mensen in de bijstand eigenlijk niet naar betaald werk kan komen. Een deel moet zich vooral op maatschappelijke participatie als vrijwilliger richten, een andere groep komt noch voor een betaalde baan, noch voor vrijwilligerswerk in aanmerking. Hoe kunnen deze mensen geholpen worden?
„Het gaat om mensen die bijvoorbeeld vanwege hun gezondheid of financiële problemen kwetsbaar zijn. Zij hebben vaak weinig sociale contacten, gaan niet of nauwelijks naar bijvoorbeeld een sportvereniging en staan daardoor weinig in verbinding met andere mensen. Deze mensen zijn vooral geholpen bij contacten met anderen. Als je die mensen onmiddellijk oproept om allerlei dingen te doen om aan betaald werk te komen, is dat twee bruggen te ver. Als mensen een actieve bijdrage aan de samenleving leveren, bijvoorbeeld in het buurthuis, of door chronisch zieken te helpen, voelen ze zich de moeite waard.”
Klantmanagers onderhouden namens gemeenten contact met de uitkeringsgerechtigden. Krijgen zij te maken met het gebrek aan vertrouwen in de overheid?
„Het SCP heeft regelmatig rapporten naar buiten gebracht waarin we concludeerden dat het vertrouwen van burgers in de overheid niet hoog is, en dat is inderdaad een belemmerende factor. Mensen denken: als ik mij meld bij de overheid voor zorg en ondersteuning, dan loop ik het risico dat ik bepaalde toeslagen kwijtraak, of dat de overheid mij op allerlei manieren gaat korten. Dat betekent dat mensen zich heel moeilijk laten helpen.
Klantmanagers moeten veel moeite doen om eerst een relatie te krijgen waarin iemand ruimte geeft om zorg en ondersteuning te bieden. Dat wordt bij de Participatiewet versterkt, omdat daar ook een handhavingscomponent in zit: de overheid kan iemand korten op een bijstandsuitkering. Er kunnen dwangmaatregelen genomen worden, zoals iemand die verplicht naar een GGZ moet, of moet verhuizen.”
Bij de herziening van de Participatiewet wil de overheid meer ruimte geven aan uitvoerders om rekening te houden met persoonlijke omstandigheden, iets dat jullie ook voorstaan. Wat is er voor zo’n cultuurverandering nodig?
„Je moet beginnen vanuit vertrouwen. Er zijn mensen die om welke reden dan ook moeilijk aan werk komen. Je moet kijken naar wat er nodig is om mensen dat duwtje in de rug te geven, waardoor ze wel aan het werk komen, betaald of onbetaald. Dat is voor de samenleving goed, maar de mensen voelen zich ook de moeite waard. Als dat het vertrekpunt is, dan helpt dat ook in de manier waarop burgers naar de overheid kijken.
Het is natuurlijk voor de politiek altijd een afweging dat je niet wil dat mensen misbruik maken van bepaalde voorzieningen. Tegelijkertijd willen de meeste mensen toch heel graag werken. Als je actief bent in de samenleving, heeft dat een heel positief effect op je kwaliteit van leven. Dat zou de uitwerking van de wet moeten zijn. Als een wet bedacht is vanuit de gedachte dat mensen eigenlijk liever niet willen werken, heel erg vanuit sancties en dwang, dan staat dat op gespannen voet met elkaar.”
Zijn beleidsmakers uit het oog verloren hoe deze mensen bij de samenleving betrokken kunnen blijven anders dan via werk?
„We moeten niet de illusie hebben dat alle mensen een betaalde baan kunnen doen. Neem bijvoorbeeld mensen in longcovidsituaties, die kunnen in vrijwilligerswerk misschien wel gedijen omdat het daar niet zo erg is als je de ene dag niet kan omdat je onvoldoende energie hebt, en de volgende dag wel. Die mensen zijn dan niet afgeschreven. We hebben die mensen enorm nodig de komende tijd, ook bijvoorbeeld in mantelzorgsituaties. Vaak worden mensen die geen betaalde baan hebben gestigmatiseerd, maar ons pleidooi van dit onderzoek is: waardeer mensen ook om hun activiteiten en bijdragen, waar en op welk niveau die zich ook afspeelt.”
Waarom is het zo moeilijk gebleken het perspectief van burgers mee te nemen in beleid?
„Onder het vorige kabinet heeft Carola Schouten wel veel moeite gedaan om met burgers te spreken. Het is niet uit kwade wil, maar het zit niet in de dynamiek van beleidsmakers om die stap te zetten. Het zou veel vanzelfsprekender moeten zijn. Vanuit ons is het een de aanbeveling om dat gesprek niet pas te voeren als je merkt dat het niet goed werkt, maar om dat meteen aan het begin te doen. Want dat scheelt ook beleidsmakers ontzettend veel tijd en energie, en helpt ook in die verbinding tussen burger en overheid.”