Duurzamer corporatiewoningen – dat is praten, praten, praten. ‘Vroeger leek het alsof ik in een iglo zat’

Reportage

Verduurzaming

Woningcorporaties zijn verplicht hun panden duurzamer te maken. Communicatie met bewoners is daarbij belangrijk, blijkt in het Haagse Transvaalkwartier.

Corporaties moeten voor 2029 de laagste energielabels, E, F en G hebben weggewerkt.
Corporaties moeten voor 2029 de laagste energielabels, E, F en G hebben weggewerkt.

Foto Isa Wolthuis

In het ruime uur dat sociaalprojectleider Paul van der Knijff met de verslaggever door het Haagse Transvaalkwartier loopt, wordt hij meermaals aangesproken. Een bewoonster moet nog sleutels van een tijdelijke woning inleveren, een ander meldt een lekkage. Een bouwvakker loopt naar hem toe: de levering van een nieuwe radiator heeft vertraging opgelopen.

En precies wanneer Van der Knijff uitlegt wat zijn taken in deze straat zijn, komt een zichtbaar chagrijnige bewoner in groen fleecevest en grijze broek klagen over een raam. Daar zijn al monteurs voor gekomen, maar het kantelt nog steeds niet zoals het zou moeten. Snáppen ze dan niet wat het probleem is? Op felle toon: „Mensen denken dat ik net uit een bananenboom ben gevallen ofzo!”

Van der Knijff werkt voor woningcorporatie Staedion (44.000 woningen in en rond Den Haag). Als sociaalprojectleider onderhoudt hij samen met één collega het contact met huurders. Deze ochtend laat hij de vooroorlogse Smitstraat zien, en de parallel gelegen Joubertstraat. De corporatie is daar al jaren bezig met verduurzaming. De projectleider kent er nagenoeg iedereen. Niet allemaal bij naam – „daar ben ik slecht in” – maar wel bij huisnummer. „Die boze man van daarnet woont op 49.” Van der Knijff weet hem te sussen: hij stuurt opnieuw monteurs langs om te kijken.

De renovaties passen in de afspraken die minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge (CDA) afgelopen zomer over verduurzaming maakte met de corporaties. Zo moeten ze voor 2029 de laagste energielabels, E, F en G, weggewerkt hebben. Moeilijker te renoveren monumentale panden zijn daarvan uitgesloten. Corporaties moeten bovendien tegen 2030 zo’n 450.000 huizen gasvrij hebben gemaakt, en 675.000 woningen ‘toekomstklaar’ hebben geïsoleerd. De isolatie moet dan goed genoeg zijn om een huis gasvrij te kunnen verwarmen.

Tegen de achtergrond van de energiecrisis, die zeker sociale huurders met een laag inkomen hard raakt, zijn deze maatregelen nog urgenter geworden. Volgens onderzoeksbureau TNO woont 68 procent van de mensen die energiearmoede ervaren in een corporatiewoning. Aanpakken van hun huizen levert daardoor maatschappelijke winst op: het gaat klimaatverandering tegen én armoede.

Weergave van een straat in de Transvaalbuurt voor en na de renovaties.
Foto’s Isa Wolthuis

Bekvechten

Neem het Transvaalkwartier. Dat telt, samen met de Schilderswijk en Moerwijk, de meeste bewoners met lage inkomens in Den Haag. Zo’n 35 procent van de wijkbewoners leefde in 2018 van minder dan het wettelijk sociaal minimum, voor een alleenstaande zo’n 1.500 euro per maand. Het aandeel sociale huurwoningen ligt er op 43 procent, tegenover 31 procent gemiddeld in Den Haag.

Woningcorporaties doen het wat verduurzaming betreft beter dan andere verhuurders. Volgens hun branchevereniging Aedes hadden afgelopen zomer nog zo’n 250.000 van de 2,3 miljoen corporatiewoningen een ondermaats energielabel. Maar de verduurzaming ging niet snel genoeg om het politieke doel te halen; Aedes maakte vorig jaar bekend dat in één jaar tijd ongeveer 32.000 van de allerslechtste ‘labels’ waren aangepakt. In dat tempo zijn ze in 2029 niet klaar.

Woningen gasvrij maken is voor corporaties ook lastig, omdat zij voor de aanleg van stadswarmtenetten afhankelijk zijn van gemeenten en energieleveranciers. Die bekvechten al tijden met elkaar over de precieze invulling van de projecten, met vertragingen tot gevolg.

Sceptisch

Aedes verwacht de doelen voor isolatie en wegwerken van laagste energielabels te behalen. Wel ziet de koepel grote verschillen tussen corporaties. Vooral in de Randstad is de verduurzamingsopgave lastig. Daar zijn relatief veel oude woningen, gebouwd voor de Tweede Wereldoorlog, zoals ook delen van het Transvaalkwartier. Die zijn vaak tochtig, matig onderhouden en vanwege hun slechte staat duur om te renoveren. Daarom zijn Ymere (70.000 woningen) en Rochdale (38.000) uit Noord-Holland sceptisch over de haalbaarheid van de verduurzamingsdoelen. Beide verwachten pas dat ze ná 2030 alle E-, F- en G-labels kwijt zijn.

De meeste corporaties verduurzamen in „een treintje”, zoals directeur Ingrid de Boer van Woonbedrijf in Eindhoven het noemt. Dat houdt in dat alle woningen van een bepaald type tegelijk worden aangepakt, en voor nog meer efficiëntie door hetzelfde bedrijf. Alle portiekflats door één partner bijvoorbeeld, eengezinswoningen uit de jaren zestig door een ander.

De corporatie (33.000 woningen) kijkt bij de verduurzaming niet alleen naar het slechtste huis, maar ook welke woning sowieso al groot onderhoud nodig had. Het nadeel van die aanpak, geeft De Boer toe, is dat sommige bewoners met de slechtste labels misschien pas later aan de beurt komen dan degenen met relatief goede isolatie.

Lastige huizen

Momenteel zijn vooral lastig te verduurzamen woningen nog ‘over’, zegt directeur vastgoed Eric Nagengast van Rochdale. Benedenwoningen of hoekhuizen, bijvoorbeeld. Of versnipperde, ‘losse’ huizen: enkele corporatiewoningen die verdwaald in een wijk staan, met alleen commerciële huur- of koophuizen eromheen. Vergeleken met een wijk die een corporatie als één geheel kan aanpakken, zijn dat soort panden relatief duur en tijdrovend om te renoveren. Rochdale heeft nog 4.500 woningen met de allerslechtste energielabels, twee derde daarvan noemt de corporatie „lastig”.

Dan zitten woningcorporaties ook in verenigingen van eigenaren (vve’s) die renovatie soms moeilijk maken. Neem dat ene project in de Haagse Schilderswijk, waar vier woonblokken met in totaal 171 woningen op de planning stonden, zegt Staedion-bestuursvoorzitter Gijsbert van Herk. De vier vve’s in dat project moesten allemaal akkoord gaan met grootschalige renovatie, onder meer aan gevel en dak.

Grootste probleem: de andere huizenbezitters hadden niet genoeg geld voor de operatie. Na veel overleg met de verenigingen wisten ze er toch uit te komen. „Het kwam erop neer dat we voor elke vve een lening hebben aangevraagd bij het Nationaal Warmtefonds”, zegt Van Herk. Dat is een loket van de rijksoverheid dat leningen voor verduurzamingsmaatregelen uitgeeft tegen een lage rente. „In veel gevallen is de oplossing: praten, praten, praten. En dat kost uiteindelijk heel veel tijd, want je hebt die woningeigenaren gewoon nodig.”


Lees ook: Ook een veelstemmige vve kan verduurzamen

Daar komt bij dat afstemmen van de corporatieplannen met eigen huurders niet altijd even makkelijk is. Bij projecten waar bewoners hun huizen uit moeten, dient minstens 70 procent van hen vooraf akkoord te gaan met de renovatie. En ze moeten allemaal een tijdelijke woning krijgen; voor ongeveer een maand bij lichte renovatie, meerdere maanden bij huizen die in de slechtste staat verkeren.

Gigantische puzzel

Erik Gerritsen, bestuursvoorzitter van Ymere, noemt renovatie van zijn 8.000 slecht geïsoleerde huizen om deze reden een „ingewikkelde operatie” en een „gigantische puzzel”. In Amsterdam, waar Ymere de meeste huizen heeft, liggen de wachttijden voor sociale huur op veertien jaar. Zie daar maar eens een leegstaande, tijdelijke woning te vinden, wil hij maar zeggen. Het project van Staedion in het Transvaalkwartier toont het belang van communicatie en hoe tijdrovend dit kan zijn. Niet voor niets kent iedereen er sociaalprojectleider Van der Knijff, en vice versa. Hij komt sinds 2021 zo’n beetje wekelijks in deze straten. Eerst op informatieavonden voor bewoners, later kreeg hij er met een collega een kantoortje om vragen en zorgen op te vangen.

Van der Knijff vertelt dat veel mensen aanvankelijk sceptisch waren. „Ze wisten niet goed wat er ging gebeuren. Soms zijn inwoners sowieso wantrouwig richting de corporatie en overheden. Ze denken snel: veel gedoe, laat maar.”

De energiecrisis maakte zijn taak makkelijker. „Het is concreter geworden voor bewoners wat ‘isolatie’ betekent en dat ‘verduurzaming’ een goed ding is.” In deze wijk stemde uiteindelijk ruim 95 procent in met de renovaties – een record, zegt hij. Wie niet akkoord is gegaan, heeft geen andere keus dan de woning alsnog te laten renoveren.

Deze dagen is Van der Knijff in de buurt om bewoners van en naar hun tijdelijke huis te begeleiden, waar ze vier weken zullen verblijven. De meeste huizen in de straat hebben label D of E en worden naar A getild. Bij terugkeer zijn buitendeuren en groepenkasten vervangen, en heeft het pand nieuwe kozijnen en ramen met HR++-glas. Het dak is beter geïsoleerd en de buitengevel van het pand wit geverfd, met grijs om de vooroorlogse details aan te zetten. Sommige woningen hebben een nieuwe badkamer, keuken of wc.

Eén huis in deze straat vereist meer aandacht. Deze grote hoekwoning met drie verdiepingen en energielabel G was eerder „een krot”, aldus Van der Knijff. „We zijn maanden verder voor dit pand weer bewoond kan worden.”

Eenmaal binnen blijkt waarom: op de draagmuren na is zo’n beetje alles gesloopt. Alles moest eruit, schreeuwt de projectleider door de bouwherrie heen, terwijl hij zijn uitgestoken wijsvinger door het huis laat gaan. „Nieuwe leidingen, het stucwerk van de muren af om beter te isoleren, de vloer eruit, een deel van het dak eraf.” Op de tweede verdieping gaapt een groot gat waar een schuin dak hoort te zitten.

Geen huurverhoging

De kosten voor deze operaties zijn niet gering. Voor een ‘lichte’ renovatie is het ongeveer 120.000 euro per woning, waarvan 50.000 tot 70.000 euro voor verduurzamingsmaatregelen. Totaal strippen van het huis met energielabel G is aanmerkelijk duurder: 230.000 tot 250.000 euro, schat Staedion. Corporaties mogen voor verduurzamingsingrepen geen huurverhoging vragen. Dat is vorig jaar met minister De Jonge afgesproken, om kwetsbare huurders te beschermen.

Het moet gezegd, vindt bewoner Rewel Gravenberch (61): deze renovatie is goed aangepakt. Hij weet niet meer precies hoelang hij al in de Joubertstraat woont, het moet een jaar of dertig zijn. In ieder geval had hij voor deze verbouwing al twee andere meegemaakt – en de aanloop daar naartoe verliep beide keren beslist minder soepel. Zo kreeg hij destijds bijna geen informatie over wat hem te wachten stond. „Ze waren niet geïnteresseerd in onze mening”, zegt hij over de corporatie. „Ze wilden gewoon lijstjes afvinken.”

Dit keer dan: ruim een jaar tevoren een brief, toen informatieavonden in het buurtcentrum en daarna een kantoor in de wijk waar hij voor vragen terecht kon – het Staedion-kantoortje dus waar Van der Knijff huishoudt. „Die lange bedoel je, hè? Ja, die heb ik best wat vragen gesteld”, zegt Gravenberch.

„Ik zit zelf in de bouw, ik hou ervan”, zegt hij. ’s Avonds ging Gravenberch daarom vaak langs om te kijken of „ze het wel goed deden”. Maar goed ook: de schakelaar in de badkamer was bijvoorbeeld niet goed geplaatst.„Het was niet netjes afgewerkt, waardoor er condens in kwam.” Lachend: „Die meneer [Van der Knijff] werd soms wel gek van me, met al mijn vragen. Af en toe was het misschien een beetje druk voor ze.”

Het meest enthousiast is Gravenberch over de verbeterde isolatie van zijn huis. Voor de renovatie zette hij de thermostaat vaak op 23 graden om het warm genoeg te krijgen, nu is 19 voldoende. „Vroeger leek het alsof ik in een iglo zat. Dan verdampte alle warmte gewoon.”

Merkt hij het al in zijn energierekening? „Mijn vrouw doet de financiën, zij zegt dat het best wel scheelt. In ieder geval heb ik haar nog niet horen klagen”, zegt Gravenberch. „Ik moet niet jokken, ik ben meer pessimist dan optimist. Maar dit keer had ik weinig te mopperen.”