Door de verkoop van sociale huurwoningen verandert Amsterdam. ‘Alle armen worden de stad uit gedrukt’

Nico is niet iemand die zich snel opwindt over alles wat om hem heen verandert. Al bijna vijftig jaar woont hij aan de Jozef Israëlskade in Amsterdam in een sociale huurwoning. De afgelopen decennia zag hij zijn buurt de Pijp transformeren. De corporatie waarvan hij zijn huis huurt, verkocht links en rechts appartementen in zijn portiek. De auto’s in de straat werden groter en glimmender en op de stoep kwamen de bakfietsen.

„Het is niet echt een arbeidersbuurt meer, hè”, zegt de 74-jarige Nico, die niet met zijn achternaam in de krant wil, met een lachje.

Hij knikt even naar twee jonge mensen die in hardloopkleding het trappenhuis aflopen. „Hai, hai, goeiemiddag”, zegt Nico, leunend tegen de deurpost. „Geen idee wie het zijn”, zegt hij als ze de voordeur dicht hebben getrokken. Daarvoor wisselen de bewoners te snel. Het begon met ouders die voor hun studerende kind een appartementje kochten. „En als die dan klaar was, dachten ze: goh, dat is eigenlijk wel lekker geld verdienen.” Zo werd het een huurwoning en had hij om de zoveel tijd weer nieuwe buren.

De Alliantie verkocht in november 2020 een woning in Amsterdam voor 401.00 euro aan een stel dat de boel volledig opnieuw inrichtte. In juni 2022 verkochten ze het huis alweer voor 818.000 euro

Maar hij wil niet klagen, hoor. Hij ziet wel wat er om hem heen gebeurt. „Laat ze maar lekker hun geld verdienen.”

Jaren geleden kreeg Nico zelf ook eens een aanbod van de Alliantie om zijn huurwoning te kopen. Maar ja, dat kon hij helemaal niet betalen als gepensioneerd elektricien. En dus bleef hij gewoon huren. Want hem krijgen ze niet weg.

Aan het portiek van Nico en zijn vrouw wonen nog een paar sociale huurders zoals zij, jonge stellen en wat studenten die een appartement delen, gekocht door een van hun ouders. Een van de appartement is bijna twee jaar verbouwd, om er bij verkoop fiks winst op te maken. Zo komt in dit portiek de dynamiek van de stedelijke woningmarkt samen.

In sommige gevels aan de Jozef Israëlskade zitten nog glimmende, blauwe gevelstenen. „Stichting Onze Woning, 1925”, staat erop. De straat, voor bijna driekwart in handen van woningcorporaties, is de laatste jaren onderdeel geworden van de verkoopgolf die rond 2010 begon.

Gevoelig onderwerp

De verkoop van sociale huurwoningen in grote steden, met name Amsterdam, is al jaren een gevoelig onderwerp. Er bestaat een groot tekort aan sociale huurwoningen. Om dat op te lossen, kondigde minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) vorig jaar aan dat in 2030 in elke gemeente ten minste 30 procent van de woningen bestemd moet zijn voor sociale verhuur.

Verkoop van sociale woningen lijkt dan contraproductief. Maar corporaties zeggen de opbrengsten nodig te hebben om elders nieuwe huurwoningen te bouwen. Elke verkochte woning levert twee nieuwe op, stellen ze. Overigens geven corporaties wanneer een sociale huurwoning in de verkoop gaat, altijd keurig aan dat huurders voorrang krijgen. Maar die kunnen zelden de prijs opbrengen; ze zijn niet voor niks aangewezen op de sociale sector.

Zo werd een appartement van 66 vierkante meter vloeroppervlak op de derde etage van het portiek aan de Jozef Israëlskade begin dit jaar verkocht voor 515.000 euro, nadat de Alliantie het voor 489.000 te koop had gezet. Zo’n woning aanbieden aan sociale huurders – met een inkomen van hooguit 48.625 euro – heeft weinig zin. Met dat inkomen is een hypotheeklening van rond de 200.000 euro wel ongeveer het maximaal haalbare.

Boudewijn Rückert (60) sloot zich in 2016 aan bij actiegroep Niet te koop, die toen net een jaar actief was en protesteerde tegen de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam. Hij zag hoe woningcorporaties waardevolle woningen verkochten en dat „alle armen” zo langzaam uit de stad worden gedrukt.

Ja, hij kent dat verhaal van de corporaties ook wel. Dat ze twee nieuwe woningen kunnen bouwen door er één te verkopen. Maar die nieuwe huizen komen ergens aan de rand van de stad, zoals in Noord en Nieuw-West. Dat wil zeggen: áls ze er al komen. Want Rückert ziet de voorraad sociale huurwoningen alleen maar slinken.

Protestactie

Statistiekbureau CBS becijferde dat in de Amsterdamse huurwoningsector het aandeel sociale huur sinds 2012 is gedaald van 61 procent naar 47 procent vorig jaar. Corporaties in Amsterdam hadden samen begin 2022 dik 166.000 sociale huurwoningen in bezit, volgens de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. „De gemengde stad is in gevaar”, constateert Rückert.

Af en toe bezetten ze met de actiegroep een sociale huurwoning die te koop staat, of ze houden een protestactie. Dan verzamelen ze zich met een handjevol mensen en spandoeken – „Red de sociale stad” – bij het betrokken huis. Ze plakken stickers op de woning met „Niet te koop” en roepen de corporatie op de woning weer in de verhuur te doen. Een beetje spannend is het altijd wel, zegt Rückert. „Maar meestal vindt de buurt het fantastisch.”

Dat volkshuisvesting een groot goed is, kreeg Rückert al vroeg van zijn vader mee. „Hij zei altijd tegen me: zorg dat je een woning van de woningbouwvereniging krijgt. Dat is beter dan van een particulier.” Want zelf konden zijn ouders in 1953 geen woning vinden. Toen hij geboren werd, woonden ze noodgedwongen in het souterrain van de werkgever van zijn moeder. „Daar komt mijn drijfveer vandaan.”

Soms ziet hij advertenties van corporaties die de verkoop van de sociale sector aanprijzen. „De buurt wordt leuker en leuker”, schreef een van de corporaties een paar jaar geleden. Misdadig, noemt Rückert dat. „Alsof de buurt beter wordt als er minder huurwoningen zijn.”

Als een sociale huurwoning, ondanks hun acties, toch verkocht wordt, begint de volgende fase in Rückerts queeste: de boel in de gaten houden. Gaan de kopers er wel echt wonen? Of wordt het pand heel lang verbouwd en daarna met fikse winst doorverkocht?

Zelfbewoningsclausule

Om te voorkomen dat de sociale huurwoningen prooi worden van speculanten, nemen corporaties bij de verkoop een ‘zelfbewoningsclausule’ op in de verkoopakte. De koper van een sociale huurwoning moet er ten minste twee jaar in wonen voor het huis weer verkocht mag worden. Dat zing je dan twee jaar uit, zegt Rückert. „Vaak zie je dat het pand een dag na afloop van de zelfbewoningsplicht in de verkoop gaat.” Of eerder, want volgens Rückert is de controle niet echt denderend.

Volgens een woordvoerder van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFW) werken die controles prima. „Corporaties controleren op verschillende manieren of kopers aan hun zelfbewoningsplicht voldoen en of ze de woning niet snel doorverkopen, onder andere door checks bij de gemeentelijke basisadministratie en het Kadaster. Verder reageren corporaties op meldingen van buren en houden de buurtbeheerders altijd een oogje in het zeil.”

Daarnaast voert de gemeente nog controles uit, stelt de AFW. „Door de beperkingen, controles van twee kanten en hoge boetes is het niet aantrekkelijk om te speculeren met koopwoningen van corporaties.”

Een kijkje van NRC in het Kadaster leert hoe lucratief de handel in voormalige sociale huurwoningen is. De koper die direct na de zelfbewoningsperiode van twee jaar zijn voormalige huurwoning alweer verkoopt, maakte de afgelopen jaren een mooie winst. Zoals de man die zijn voormalig huurwoning van de Alliantie in de Herculesstraat in Amsterdam Zuid na tweeënhalf jaar van de hand deed en dik 160.000 euro winst maakte. De verkoper van een appartement in de Heemstedestraat pakte een winst van 175.000 euro in twee jaar en drie maanden. In beide gevallen meer dan de gemiddelde prijsstijging van woningen in Amsterdam in die periode.

Tegelijkertijd wekken Kadastergegevens de indruk dat de door de AFW geroemde controle niet altijd goed werkt. In korte tijd vind je zo een handjevol woningen die binnen twee jaar werden doorverkocht of in de verhuur gingen, ondanks het afgesproken antispeculatiebeding met bijbehorende boete.

Zo verkocht de Alliantie in november 2020 een benedenwoning in de Oude-IJselstraat in de Amsterdamse Rivierenbuurt voor 401.100 euro aan een stel dat de boel volledig renoveerde en een uitbouw plaatste. Al in juni 2022 verkochten ze het opgeknapte huis voor 818.000 euro.

Iets verderop, in de Amsterdamse wijk Buitenveldert, verkocht corporatie Lieven de Key in februari 2020 een appartement van dik 80 vierkante meter aan de Valkhof voor 350.000 euro. Ook dit pand werd volledig gestript en voorzien van houten visgraatvloer, marmeren keukenblok en een stalen deur met glas. Nog geen anderhalf jaar later deed een makelaar het huis – „zeer luxe verbouwd met veel oog voor detail” – in de verkoop. Het huis gaat in juli 2021 voor 505.000 euro van de hand.

En in de Daniël Stalpertstraat in de Amsterdamse Pijp deed een stel hun appartement in april 2022 voor 683.000 euro van de hand. Nog geen twee jaar eerder, in mei 2020, hadden ze het voor 415.000 euro gekocht van de Alliantie.

Het speculatiebeding is niet iets waar de gemeente „actief op handhaaft”, zegt een woordvoerder. „Dat loopt via de notaris en is dus bij verkoop van sociale huurwoningen iets waar de corporaties op kunnen toezien.” Wel stelde de gemeente in juli dit jaar de ‘Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting’ vast, met plannen voor de woningmarkt tot 2040. Daarin is opgenomen dat woningcorporaties in feite moeten stoppen met de verkoop van sociale huurwoningen. ‘Geen verkoop, tenzij’, noemt de gemeente dit nieuwe beleid.

Notaris Frank Sterel, die de verkoop van het appartement aan de Valkhof begeleidde, zegt dat de controle van het antispeculatiebeding bij de „zorgplicht” van de notaris hoort. Moedwillig negeren? „Daar schiet je als notaris niets mee op.”

Er zijn wel uitzonderingsgronden om onder de clausule uit te komen. „Bijvoorbeeld bij een echtscheiding of beëindiging van de relatie, of bij een verhuizing in verband met het vinden van een baan in een andere regio.”

Uit de leveringsakte van de Valkhof blijkt inderdaad dat de verkopers van corporatie Lieven de Key ontheffing kregen om het huis na nog geen anderhalf jaar te verkopen, wat een fikse winst opleverde. Datzelfde jaar kocht het stel een ander huis, nog geen dertig kilometer verderop. Vanwege zijn beroepsgeheim kan de notaris niet zeggen waarom ze ontheffing kregen. Een woordvoerder van Lieven de Key zegt dat ze ontheffing verlenen bij een verhuizing wegens werk of bij een scheiding, relatiebreuk. „Vanwege een van deze twee redenen hebben we ontheffing verleend.”

Een woordvoerder van de Alliantie zegt dat er bij de verkoop van de Oude-IJselstraat door hen toestemming is verleend voor de verkoop. Overigens blijkt uit het Kadaster dat ook hier het verkopende stel samen weer een woning kocht, hemelsbreed nog geen 20 kilometer verderop. De woordvoerder zegt ook dat de corporatie voor wat betreft de termijn van twee jaar naar de leveringsdatum van een verkochte woning kijkt, en niet naar de verkoopdatum. En dan past de doorverkoop van het appartement aan de Daniël Stalperstraat precies, bedoelt hij. Het appartement werd precies 2 dagen na ht verstrijken van de zelfbewoningsclausule aan de nieuwe eigenaren geleverd.

Terug naar het portiek aan de Jozef Israëlskade. De Alliantie verkocht in 2007 een van de benedenwoningen als eerste van het blok. De afgelopen jaren maakte die woning een wilde rit, gadegeslagen door buurvrouw Netty. Zij woont nu vijf jaar in de andere benedenwoning van het portiek. In die tijd werden er vier appartementen verkocht, ook het benedenhuis naast haar.

Er woonde een leuk stel, vertelt ze, in totaal vijf jaar. Tot ze het appartement, dat ze zelf voor 355.000 euro hadden gekocht, in 2021 voor 736.000 euro van de hand konden doen. En toen begon de grote transformatie, vertelt Netty. Eerst kwamen de containers op de stoep. En toen de stroom werkmannen die in en uit liepen. De woning had een keldertje waar je net in kon staan. Dat werd helemaal uitgegraven, zodat er dik 70 vierkante meter woonoppervlakte bij kwam. „En maar timmeren en boren. Dag in dag uit. Om gek van te worden. Dan stond er een container op de stoep – die was zo vol. En dan stond er weer een nieuwe.”

De nieuwe eigenaren zag ze nooit. Dik twee jaar duurde de verbouwing, daarna bleef het huis leeg. De nieuwe eigenaren hebben er geen dag gewoond.

Kijk, zegt Netty, het naamplaatje van de vorige eigenaren zit nog op de deur. En toen ging het huis in de verkoop. Netty bekeek de foto’s op Funda, met ronkende teksten erbij van de makelaar over het „zeer luxe souterrain”, met „hamman, sauna en ligbad”, en een „veranda” en achtertuin. Over dat laatste moest Netty een beetje grinniken. Want zeven vierkante meter op het noorden, nee, dat noemt ze geen tuin.

Ze wilden er bijna 1,5 miljoen euro voor hebben. Dat gaat niet lukken, dacht Netty meteen.

Ze kreeg gelijk. Maandenlang stond het huis te koop. Verkocht werd het niet. Daarna ging het in de verhuur. En daarmee kreeg het weer de bestemming die het had, een huurwoning, maar niet langer sociaal.