Het gaat beter, maar nog lang niet goed. Zo luidde de boodschap van koepelorganisatie voor woningcorporaties Aedes deze week. Hoewel corporaties in 2024 meer woningen opleverden dan een jaar eerder – 20.000 tegenover 18.000 in 2023 – worden de gestelde doelen bij lange na niet gehaald.
Om de grote tekorten aan betaalbare woningen op te lossen, wil het kabinet dat de nieuwbouw in iedere gemeente voor minimaal 30 procent uit sociale huur bestaat. Deze norm is nu nog geen verplichting, maar wordt dat wel. De Tweede Kamer behandelt waarschijnlijk dit voorjaar het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, die dit landelijk moet regelen.
Of gemeenten openstaan voor sociale huur, heeft te maken met politieke kleur
Het merendeel van de gemeenten – 275 van de 342 – haalt die norm momenteel niet. Belangrijker: ook in alle nieuwbouwplannen is voor sociale huur niet genoeg aandacht, aldus Aedes. Tussen 2020 en 2023 waren er slechts 48 gemeenten waar minimaal 30 procent van de opgeleverde nieuwbouwhuizen sociale huurwoningen waren afkomstig van een woningcorporatie. En dat terwijl de behoefte aan betaalbare woningen hoog is. In de grote steden staan woningzoekers soms jarenlang op wachtlijsten.
Toch ziet Gijsbert van Herk, bestuursvoorzitter van de Haagse woningcorporatie Staedion, dat sociale huur de afgelopen jaren belangrijker is geworden. Voormalig minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge heeft daarin een belangrijke rol gespeeld. „Hij heeft die norm van 30 procent vanaf het begin op tafel gelegd”, zegt Van Herk. „Maar woningbouw heeft nu eenmaal een lange opstarttijd. Als je een tijd roept dat minimaal 30 procent uit sociale huur moet bestaan, duurt het alsnog jaren voor je resultaat ziet.”
‘Weinig grond’
„Ook lokaal bestuur heeft een belangrijke rol. Corporaties beschikken namelijk over relatief weinig grond”, zegt Johan Conijn, emeritus-hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam en directeur bij financieel adviseur Finance Ideas. „Om betaalbare grondposities te krijgen zijn ze erg afhankelijk van gemeenten en projectontwikkelaars. Gemeenten bepalen uiteindelijk grotendeels zelf of ze de norm van 30 procent halen.”
Steden hebben van oudsher een groter aandeel sociale huur in hun woningvoorraad – met Rotterdam (ruim 43 procent) als uitschieter – dan kleinere gemeenten. En ook binnen steden kunnen de verschillen groot zijn, zegt Van Herk van het Haagse Staedion. „Den Haag is de meest gesegregeerde stad van Nederland. In Den Haag Zuidwest is 90 procent sociaal. Maar in chiquere delen, zoals Bezuidenhout, Scheveningen of het Statenkwartier, zit niemand op ons te wachten.”
Of gemeenten voor sociale huur openstaan „heeft te maken met politieke kleur”, zegt Rob Hoogeveen, manager vastgoed bij de Drentse corporatie Actium Wonen. Zo beheert zijn corporatie huizen in Assen (waarvan ruim 27 procent in de categorie sociaal), maar ook in Westerveld (17 procent). „Westerveld staat minder open voor sociale huur. Daar zijn van oudsher meer goedkope koopwoningen.”
Van Herk verwacht dat het aandeel corporatiewoningen de komende jaren landelijk zal toenemen, zeker als gemeenten met invoering van de nieuwe wet gedwongen worden de bouw van sociale huurwoningen op te krikken. „Maar ik zie ook de bouwprijzen en personeelskosten jaarlijks stijgen. Dat zet ons investeringsmodel onder druk.”
Muur
Dat zegt ook Mohamed Acharki, bestuursvoorzitter van de Noord-Hollandse corporatie Rochdale. „Voor de komende jaren hebben we genoeg plannen. Maar over een jaar of vijf, zeven, lopen we als sector collectief tegen een muur aan.”
Lees ook
Met ‘doorbraak-aanpak’ hoopt minister Mona Keijzer de gemiddelde woningbouwtijd terug te brengen van 10 naar 7 jaar
Woningcorporaties zijn bedoeld om betaalbare huisvesting voor mensen met lagere inkomens te bieden, maar dat maakt de instellingen op bijna alle terreinen verlieslatend. De bouw van een sociale huurwoning, met een maximale huurprijs van 900 euro per maand, is bijna altijd onrendabel, zeker in grote steden. Als een corporatie een woning van drie ton laat bouwen, kunnen ze gemiddeld maar de helft terugverdienen met de huur, zegt emeritus-hoogleraar Conijn. „Dat kun je een tijd volhouden, maar duurzaam is het niet.” De verplichting om huizen te isoleren en groener te maken is financieel gezien nog onvoordeliger. Want een huurverhoging mogen corporaties daar niet voor vragen.
Om toch woningen te kunnen bouwen, mogen corporaties geld lenen. Maar ook dat is aan regels en maxima gebonden. Hoe meer corporaties inzetten op bouw voor de komende jaren, hoe minder ze mogen lenen voor de jaren daarna. De sector maakte onlangs afspraken met minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer (BBB) voor de versnelde bouw van woningen, waarvan een derde sociale huur, tot en met 2034.
„Woningcorporaties denken op de lange termijn en vinden het ongemakkelijk om geen zicht te hebben op een oplossing voor na 2034”, zegt Conijn. „Dat moeten ze echter wel hebben. Want nu lopen ze op een afgrond af.”
Zijn er oplossingen? Als het kabinet ook over tien jaar nog sociale huurwoningen wil bouwen, „moet er geld bij van het Rijk”, aldus Conijn. „Dat kan subsidie zijn of de afschaffing van de vennootschapsbelasting voor corporaties.” Hij wijst op de verhuurdersheffing, de extra belasting voor woningcorporaties die in 2023 werd afgeschaft. Dat jaar zijn er voor het eerst meer woningen gebouwd dan in 2014, toen de heffing in ging.
„De kern van het probleem is dat er meer maatschappelijk geld naar volkshuisvesting moet”, vat Mohamed el Achkar, bestuurder van corporatie Woonstad in Rotterdam, samen wat volgens hem het probleem is. „Anders krijgt niemand sociale huurwoningen rondgerekend.”
