N.B. Het kan zijn dat elementen ontbreken aan deze printversie.
Analyse
Bouwsector De bouw zoekt nijver naar personeel en de omzetten groeien flink, maar een kentering is nabij. De eerste signalen zijn zichtbaar.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data102622370-a4153e.jpg)
Bouwers, projectontwikkelaars en onderzoekers waarschuwen minister Hugo de Jonge (Woningbouw, CDA) al sinds vorig jaar: pas op dat de nieuwbouw niet stilvalt. De Jonge wil tot 2030 liefst 900.000 huizen bouwen – en juist nu vertraagt de bouw. Dat baart allerlei betrokkenen grote zorgen.
Het gekke is dat in de bouwsector bepaald geen crisis gaande is. De bedrijfstak leverde vorig jaar 74.000 nieuwbouwwoningen op, het grootste aantal in het afgelopen decennium. In het eerste kwartaal steeg de omzet van bouwbedrijven met 12 procent, en de bedrijfstak staat nog altijd te springen om mensen. Met name voor installatiebedrijven zijn het gouden tijden. Zij komen in actie rond het moment dat een woning wordt opgeleverd en kunnen de vraag amper aan.
Maar voor komende jaren duiden de voorspellingen op een stevige dip in de nieuwbouw. Mede door gebrek aan bouwlocaties vanwege de stikstofcrisis daalt het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is afgegeven al twee jaar. Het lag vorig jaar 16 procent lager dan het jaar ervoor. In het eerste kwartaal van 2023 was de daling zelfs 28 procent, aldus het CBS. Intussen daalt het consumentenvertrouwen door de gestegen bouwkosten en hypotheekrente alleen maar, terwijl de huizenprijzen dalen.
Niet overal in de bouw wordt die afname even hard gevoeld. Tussen goedkeuring van een bestemmingsplan en het moment van oplevering van een een woning, verlopen meerdere jaren. De ene branche voelt de klap daarom nog niet, de andere wel. Bedrijven aan het begin van het bouwproces ondervinden intussen de gevolgen van de haperende woningbouw.
Zo hebben ontwerpers van woonblokken en woontorens al minder werk door de stilgevallen vergunningverlening. Bij veel projecten zijn lange rijen geïnteresseerden verleden tijd, waardoor projectontwikkelaars de grenzen opzoeken van de risico’s die ze willen nemen. En doordat de nieuwbouw hapert, daalt ook de vraag naar materialen. Daardoor moeten deze zomer de eerste fabrieken hun deuren sluiten en denken andere over werktijdverkorting. Drie signalen van de kentering in de bouw.
Signaal 1 Minder werk voor architecten
Architecten zien zichzelf als kanarie in de kolenmijn. Als het tegenzit in de nieuw- en verbouwmarkt, merken zij dat als eersten. Al ruim een jaar zien architectenbureaus hun werkvoorraad dalen – een unicum in de bouw. Dat begon met de snelle stijging van kosten voor bouwmaterialen in de coronacrisis, en werkt door nu de rente stijgt en projecten worden afgeblazen.
Niet alle bureaus lijden even erg onder de zwakke markt. De klappen vallen vooral bij architecten die zich op woningbouw richten en veel met beleggers te maken hebben, zegt Jasper Kraaijeveld van branchevereniging BNA. Striktere regulering van de huurmarkt door minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) helpt bepaald niet. Kraaijeveld: „Professionele en particuliere beleggers stappen minder snel in nieuwe projecten, en dat merken architecten in het teruglopend aantal opdrachten.”
In de jongste halfjaarenquête van de BNA zei 40 procent van de ondervraagde bureaus eind dit jaar een omzetdaling te verwachten. Terwijl de arbeidsmarkt in de rest van het land recordkrapte kent, verwacht één op de tien architectenbureaus dit najaar medewerkers kwijt te moeten.
De marktomstandigheden beïnvloeden ook het ontwerp dat uiteindelijk van de tekentafel komt, zegt Kraaijeveld. „Als gevolg van de prijsstijgingen wordt soms uit nood met goedkopere bouwmaterialen gewerkt, of krijgen architecten de vraag er op de tekening een verdiepinkje of wooneenheid op te zetten, waardoor het vastgoed in waarde stijgt. Dat ontwerp kan de doorslag geven in de berekening van de projectontwikkelaar.”
Signaal 2 Meer risico genomen
Projectontwikkelaars merken dat de gestegen hypotheekrente nieuwbouwwoningen moeilijker verkoopbaar maakt. Dat is een probleem, want doorgaans gaat de schop pas de grond in zodra 70 procent van de geplande woningen is verkocht. Dat percentage hanteren projectontwikkelaars als vuistregel om hun risico’s te kunnen beheersen. Woningen die ze niet verkopen, moeten ze immers zelf financieren.
Hoe die wens om risico’s beheersbaar te houden uitpakt, is nu te zien bij hoogbouwprojecten. Diverse geplande woontorens zijn de afgelopen maanden uit de verkoop gehaald wegens tegenvallende verkoop.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/05/data101043276-e8030d.jpg)
Tegelijk nemen andere projectontwikkelaars inmiddels grotere risico’s. Zij beginnen met bouwen voordat ze die 70 procent hebben verkocht – tot voor kort een taboe.
Het Financieele Dagblad berichtte deze week dat sommige ontwikkelaars in bepaalde gevallen genoegen nemen met 40 procent verkoop of nog minder. De logica hierbij: potentiële kopers raken pas echt geïnteresseerd als ze zeker weten dat het project afgebouwd wordt, aldus directeur projectontwikkeling Frank Klomp van bouwbedrijf Van Wijnen. Maar dat geldt niet voor alle ontwikkelaars. Bij Van Wijnen is 70 procent heilig, zeker voor grote projecten. „Wij willen financiële ruimte vrijhouden om ook nieuwe locaties aan te kunnen blijven kopen.”
Volgens Klomp begint hij alleen in een heel uitzonderlijk geval met bouwen voordat 70 procent is verkocht. „Dan gaat het om een paar losse, grondgebonden [met tuin] woningen op locaties waarvan we zeker weten dat we ze kwijtraken. En dan moet ik toestemming hebben van onze raad van bestuur.
Maar het blijft een glijdende schaal, met veel risico. Voor je het weet, blijf je met onverkochte woningen zitten en gaat dat heel veel geld kosten.”
Signaal 3 Minder vraag naar bouwmaterialen
Minder vraag naar woningen leidt tot minder vraag naar heipalen, kozijnen, bakstenen en dakpannen. Dat merken ze bij de producenten. Steenfabrieken hebben hun buitenopslag, de ‘tasvelden’, steeds vaker vol staan met voorraad. Orders worden geschrapt omdat bouwprojecten niet doorgaan, zegt directeur Ewald van Hal van de branchevereniging voor bouwkeramiek KNB. De terugval in bestellingen is scherp: „In de eerste twee maanden was er voor de sector metselbaksteen 15 procent minder afzet, in maart en april liefst 32 procent. Een ongekende daling.”
Dat heeft gevolgen voor de steenfabrieken. Marktleider Wienerberger verlaagt deze zomer de productie in al z’n zeventien steenfabrieken in Nederland met 10 procent. Drie fabrieken gaan langere tijd op de waakvlam; in plaats van de gebruikelijke drie weken worden de ovens van juni tot september op lage temperatuur gezet. Werknemers worden tijdelijk bij andere fabrieken ondergebracht.
Ook andere fabrieken spreken over dit soort maatregelen, weet Van Hal. Met andere brancheverenigingen in de bouwmaterialenindustrie wordt nu de lobby opgetuigd voor een eventuele deeltijd-WW. „Werktijdverkorting is op dit moment nog niet nodig, maar we zien welke kant dit opgaat”, aldus Van Hal. „Je moet voorkomen dat personeel de bouw uitstroomt en er niet meer terugkeert.”
