Van vraagexplosie naar verkoopgolf: veel Zeeuwse vakantiehuizen staan te koop

Hoewel het hoogseizoen is aangebroken op het Zeeuwse eiland Noord-Beveland, is het aan het water bij het dorp Kamperland rustig. Twee Duitse toeristen slenteren op Adidas-slippers voorbij, handdoek over de schouder. Verderop wordt een zeilboot richting het water gesleept. Schijn bedriegt: wie nu nog een huisje aan de Zeeuwse kust wil huren, heeft waarschijnlijk pech: alles is verhuurd.

Een van de weinige recreatiewoningen zonder auto voor de deur is een vrijstaande villa met een makelaarsbord in de tuin. Verkoopmakelaar Michel van Opbergen wijst er met een enthousiaste glimlach naar.

„Wat bijzonder is aan deze woning, is dat je er ook permanent mag wonen. Het heeft een dubbele bestemming.” Tot voor kort woonde de eigenaar, een oudere meneer, er zelf. Hij verkoopt het omdat hij elders is gaan wonen. De woning aanhouden om ooit na te laten aan de kinderen is geen optie, zegt Van Opbergen. „Zij moeten dan erfbelasting, overdrachtsbelasting én vermogensbelasting over deze woning betalen. Dat is voor veel mensen niet op te brengen.”

De woning heeft een woonoppervlak van 90 vierkante meter. De vraagprijs, 995.000 euro, lijkt vooral zo hoog vanwege het vrije zicht op het Veerse Meer. „Een paar jaar geleden sloegen potentiële kopers elkaar bij wijze van spreken de hersens in om dit te kopen,” zegt Van Opbergen. „Nu staat het toch wat langer te koop.”

De woning aanhouden om ooit na te laten aan de kinderen is geen optie: „Zij moeten dan erfbelasting, overdrachtsbelasting én vermogensbelasting over deze woning betalen.”

De makelaar refereert aan de coronalockdowns, waarin buitenlandse vakanties niet of nauwelijks mogelijk waren. De koopmarkt voor Zeeuwse vakantiewoningen ontplofte; tussen 2020 en 2023 schoten de prijzen voor recreatiewoningen met ruim 33 procent omhoog tot 4.924 euro per vierkante meter. Een vierkante meter vakantiehuis kostte in die tijd meer dan een reguliere woning in de provincie. „Er was niets meer te krijgen. Ons hele aanbod was in één klap weg”, zegt Van Opbergen.

Van oudsher is Zeeland een populaire vakantiebestemming voor binnenlandse en buitenlandse toeristen. Het grenst aan België en is op tweeënhalf uur rijden van het Duitse Ruhrgebied. Het toerisme zorgt dat er in plaatsen als Kamperland genoeg aanloop is voor voorzieningen als een grote Albert Heijn.

Zoom in

Zoom in

Zoom in

Zoom in

In de coronacrisis ontplofte de markt voor recreatiewoningen in Zeeland. Nu staan er veel te koop, volgens makelaars vaak vanwege de hoge belastingdruk.

Foto’s Walter Herfst

De eigenaars van de recreatiewoningen hebben die voor eigen gebruik of als vastgoedbelegging, waarbij de huuropbrengst in het hoogseizoen rendement moet opleveren. De prijs per vierkante meter recreatievastgoed in Zeeland is, op de Wadden na, het hoogst in Nederland – zelfs als je de peperdure strandslaaphuisjes niet meerekent.

Inmiddels lijkt de vraagexplosie van de coronacrisis omgeslagen in een verkoopgolf. Langs de paden in Ruiterplaat staan links en rechts tekoopbordjes. Dit geldt ook voor andere plekken in Zeeland, zo ziet makelaarsvereniging NVM. Stonden er begin 2023 nog iets meer dan 150 Zeeuwse recreatiewoningen te koop bij NVM-makelaars, in januari van dit jaar waren dat er ruim twee keer zo veel. Over dit voorjaar zijn er nog geen cijfers over de hele provincie, al spreken makelaars van een eerste halfjaar met „heel veel aanbod”.

Voor het eerst daalde de vraagprijs in 2024 iets, al blijven de transactieprijzen onverminderd hoog. Ook staan recreatiewoningen steeds langer te koop; met 215 dagen stond een gemiddelde woning dit jaar 24 dagen langer te koop dan vorig jaar, zo blijkt uit voorlopige cijfers van de NVM.

Van Opbergen heeft van de zeventig huizen die in 2025 in de verkoop kwamen, ongeveer 60 tot 70 procent verkocht. „Als je mij dit vier jaar geleden had gevraagd, dan waren al die zeventig huizen al lang verkocht.”

Hoge belastingdruk

De meeste opdrachtgevers geven aan Van Opbergen dezelfde reden aan om hun vakantiewoningen te koop te zetten: hoge belastingdruk. Na jaren van soepel fiscaal beleid voor woningbeleggers zwaait de pendule nu de andere kant op. Het aankopen van meer recreatiewoningen wordt ontmoedigd door de verhoogde overdrachtsbelasting van ruim 10 procent. Daarbij worden overnachtingen vanaf volgend jaar duurder, als het hoge btw-tarief van 21 procent gaat gelden (nu nog 9 procent). Dit zijn kosten die verhuurders niet zomaar kunnen doorberekenen, zo zegt Van Opbergen.

Zoom in

Buiten, voor het vakantiehuis op Ruiterplaat, rekent makelaar Michel het even voor. „Dit huis heeft een WOZ-waarde van 707.000 euro. Het fictief rendement waarmee de Belastingdienst rekent staat nu op ruim 5,8 procent. Dat gaat waarschijnlijk naar 7,6 procent, al is dat nog onzeker. Over dat rendement moet 36 procent belasting worden betaald in box 3, wat zou neerkomen op zo’n 19.500 euro.”

Na jaren van soepel fiscaal beleid voor woningbeleggers zwaait de pendule nu de andere kant op

Nu wordt er nog met een fictief rendement gerekend. Hoe het toekomstige box 3-stelsel eruit komt te zien, weten beleggers nog niet, en tot die tijd heerst er volgens makelaar Michel van Opbergen vooral onzekerheid. „Niet iedereen wil dat afwachten, waardoor we nu veel verkoopopdrachten zien in het recreatievastgoed.”

Hoge kosten

Op een paar minuten rijden van Ruiterplaat ligt de Banjaard, een Roompot-park met recreatiewoningen en een receptie. Naarmate de vakantiewoningen luxer worden, hebben meer auto’s een Duits kenteken. In een straat vol witte vakantiehuizen met rieten daken houdt makelaar Van Opbergen stil. De eigenaar van het huis, ondernemer Herwin Schrijver, verhuurt de woning als pensioenvoorziening. „Als het zou mogen”, zegt Schrijver telefonisch, „zou ik er zelf permanent gaan wonen. Het is er prachtig.”

Maar nu staat het te koop. Het wordt Schrijver naar eigen zeggen onmogelijk gemaakt om er nog enig rendement uit te halen. Hij somt op: „Ik heb onderhoudskosten, de schoonmaakkosten, de beheerkosten voor het park – die rekenen inmiddels ook al bijna 3.000 euro – die ik allemaal niet af mag trekken. En dan komt nog de belasting in box 3. Alles bij elkaar kom ik ongeveer op 40.000 euro per jaar uit. Hoe kun je dan nog een normaal rendement behalen?”

Alles bij elkaar kom ik ongeveer op 40.000 euro kosten per jaar uit. Hoe kun je dan nog een normaal rendement behalen?

Schrijver is, zo blijkt uit de cijfers van de NVM, een van de velen die zijn recreatiewoning te koop zet. De gemiddelde vraagprijs nam na vier jaar van stijging vorig jaar voor het eerst iets af. Ook in het lopende jaar merken de makelaars dat woningen ‘scherper in de markt’ worden gezet.

Dat geldt volgens makelaar Van Opbergen ook voor de woning aan het water. „Er wordt 995.000 voor gevraagd, maar anderhalf jaar geleden hadden we hier misschien wel 1,1 miljoen euro op geplakt.”

Toch zorgt het snel gegroeide aanbod in Zeeland nog niet voor scherp dalende prijzen. Dat komt volgens Gert Joziasse omdat de verkoop voor de meesten van zijn opdrachtgevers eerder een kwestie is van willen en niet van moeten. „Van paniek is geen sprake. Veel eigenaren denken: ga ik het geforceerd verkopen, of wacht ik gewoon af tot iemand de juiste prijs biedt?” Alleen als er een financiële noodzaak is, doet een enkeling volgens Joziasse toch wat water bij de wijn. „Als je de belastingaanslag niet meer kunt betalen. Of als je er maar twee keer per jaar daar komt, dan wordt het toch wel duur.”

Herwin Schrijver, die zijn recreatievastgoed te koop heeft gezet, zegt wel een vermoeden te hebben aan wie hij de woning uiteindelijk gaat verkopen. „Dat zal wel iemand uit Duitsland worden, die dat in een Duitse bv koopt.” Schrijver heeft zijn blik over de grens gericht, op zoek naar manieren om zijn vermogen in het buitenland te beleggen in een gunstiger belastingklimaat. „Net als vele anderen.”

Zoom in

Zoom in

Zoom in

Foto’s Walter Herfst

Delen





Mail de redactie