Met de Wet regie is de overheid weer terug in de volkshuisvesting

De zaak

Al meer dan 70 jaar pachtte de familie van de Twentse melkveehouder grond van een andere familie. Bij pacht wordt een stuk grond of een agrarisch gebouw tegen een bepaalde pachtsom in gebruik gegeven aan de pachter, met regels die enigszins vergelijkbaar zijn met huurbescherming. Tot 2010 ging het in deze pachtzaak om ruim 40 hectare (zo’n 60 voetbalvelden), vanaf dat jaar werd een gedeelte ervan, ruim 5 hectare, ‘geliberaliseerd’ – waarbij partijen kortere termijnen en vrijere prijzen kunnen afspreken dan bij de zwaardere pachtvorm ‘reguliere pacht’.

Na de eerste termijn van de geliberaliseerde pacht verlengden pachter en verpachtster de overeenkomst mondeling, maar de volgende verlenging kwam pas na een kort geding tot stand. En in 2017 sloten beide partijen een overeenkomst waarin stond: ‘Ingeval de verhouding tussen verpachter en pachter niet gebrouilleerd raakt’ zal de verpachtster na afloop van de pachttermijn ‘telkens bij voorkeur’ het gepachte aan de pachter aanbieden.

Omdat de pachter een deel van de regulier gepachte gronden maaide en met mest injecteerde, probeerde de verpachtster de reguliere pachtovereenkomst op te zeggen. Want door het maaien en injecteren, volgens haar in strijd met de milieuregels, zou de subsidie voor het beheer van die gronden gevaar lopen. Maar de opzegging werd in hoger beroep geweigerd door het (landelijke) pachthof, onderdeel van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Toen de pacht van het geliberaliseerde deel eind 2022 afliep, wilde de verpachtster die niet meer voortzetten. Ze kreeg gelijk van de pachtkamer in Almelo, een college van een kantonrechter en twee deskundigen. Daartegen ging de pachter weer in hoger beroep bij het pachthof. Hij stelde dat de twee niet gebrouilleerd waren – hij had immers geregeld met de verpachtster willen overleggen en de oude strijdpunten zouden voorbij zijn. Bovendien had hij grote belangen bij de percelen, groter dan de verpachtster.

De uitspraak: vordering afgewezen

Het pachthof/Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden onderzoekt hoe de afspraak ‘ingeval de verhouding niet gebrouilleerd raakt’ moet worden geïnterpreteerd. Het is geen juridische formulering, zegt het hof, uit deze woorden blijkt dat de partijen hadden begrepen dat de relatie moeizaam was – en zou kunnen blijven. De verpachtster wilde daarmee volgens het hof de mogelijkheid hebben om bij nieuwe twistpunten de pacht te beëindigen. Vergeleken met een hardere, juridische term zoals wanprestatie ‘ligt de drempel, zo begrijpt het hof, lager’. De onenigheden overstijgen volgens het hof die drempel. Weliswaar ziet het hof dat de pachter probeerde de relatie te verbeteren en dat ook de verpachtster ‘een rol heeft in de stroeve communicatie’. Maar het bemesten, zonder overleg, heeft de toch al moeizame relatie opnieuw verslechterd: de twee zijn gebrouilleerd en de verpachtster hoeft het gepachte niet opnieuw aan de pachter aan te bieden.

Het commentaar

Advocaat Benno Nijman (doet veel pachtzaken, A&S Advocaten) stond de verpachtster bij maar heeft niet de afspraak over ‘gebrouilleerd’ bedacht. „Ik kom de gekste dingen tegen, deze kende ik nog niet.” Hij vertelt over de verhoudingen in deze zaak, waarin de melkveehouder de boerderij heeft gekocht en de bijbehorende percelen heeft gepacht. Nijman vindt het arrest een „mooie Haviltex-zaak”, naar het Haviltex-arrest waarin de rechter niet alleen naar de letterlijke tekst van de afspraken kijkt, maar ook naar de bedoelingen van partijen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. „Er was steeds al veel gedoe tussen deze partijen”, zegt Nijman, dus niet gek dat de rechter de verhouding als gebrouilleerd kenmerkt.

„Ik vind het een creatieve formulering, dat gebrouilleerd”, zegt Jeroen Rheinfeld (hoogleraar agrarisch recht in Groningen). „Een soort light variant van een contractueel voorkeursrecht voor de pachter. Tussen de regels door lees je dat partijen al jarenlang aan het bakkeleien zijn. De rechter heeft naar mijn mening in deze kwestie goed beslist.”

Hij legt uit dat het onderscheid tussen reguliere pacht en geliberaliseerde pacht al jaren onder druk staat. „De reguliere pacht geeft de pachter een te sterke bescherming, terwijl in de geliberaliseerde pacht de grond van jaar tot jaar aan de hoogste bieder in gebruik kan worden gegeven. Het midden is zoek. Jarenlang konden organisaties van verpachters en beleggers aan de ene kant en die van pachters aan de andere kant het niet eens worden over nieuwe regels. Daarom brandde de politiek er zijn vingers niet aan. Maar nu vindt iedereen dat er wat moet gebeuren, want de bodemkwaliteit neemt snel af. De geliberaliseerde pachter probeert de grond namelijk in hele korte tijd te exploiteren, wat vaak ten koste gaat van kwaliteit en duurzaamheid.”

Bovendien blijven oudere verpachters om fiscale redenen lang zitten, zodat de jonge garde niet aan de slag kan. Als ze hun pachtbedrijf zouden staken, moeten ze namelijk afrekenen met de Belastingdienst. Rheinfeld: „Ik mag af en toe meekijken met de wetgevingsjuristen van het ministerie. En nu een initiatiefnota over nieuw pachtrecht zelfs door de VVD en GroenLinks samen is ingediend en door de Kamer is aangenomen, wordt binnenkort een concept-wetsvoorstel verwacht. Als dat soepel wordt behandeld zou er begin 2027 een nieuwe regeling kunnen zijn.”

Uitspraak: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 mei 2025; ECLI:NL:GHARL:2025:2974

Delen

Mail de redactie

Hoeveel wordt er gebouwd, waar wordt er gebouwd, voor wie wordt er gebouwd? Straks is het weer de minister van Volkshuisvesting die het laatste woord heeft over deze drie kwesties, in plaats van de markt.

De Tweede Kamer behandelt woensdag het wetsvoorstel dat dit regelt, de Wet versterking regie volkshuisvesting (kortweg: de Wet regie). Het is de belangrijkste van een serie wetten die nog onder voormalig woonminister Hugo de Jonge (CDA) is voorbereid. Het doel van de Wet regie is het Rijk weer het roer in handen geven voor de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid.

De minister kan met de wet grootschalige bouwlocaties aanwijzen en een percentage sociale huur bepalen. Ook provincies krijgen meer mogelijkheden om de bouw te versnellen. Dreigt de woningbouw vast te lopen op discussies tussen lagere overheden over ruimte of vergunningen, dan kan de minister als scheidsrechter optreden. Dit moet druk op gemeente- en provinciebesturen zetten om het bouwtempo hoog te houden.

Daarmee vormt de wet een belangrijk kantelpunt, namelijk de afsluiting van het tijdperk-Blok. Onder voormalig VVD-minister Stef Blok (2012-2017) werd de woningmarkt in grote mate overgelaten aan marktpartijen en investeerders uit binnen- en buitenland. Woningcorporaties werden financieel gekneveld en moesten terug naar wat Blok zag als hun kerntaak: niet het bouwen, maar vooral het beheren van sociale huurwoningen. Hierna ontstond maatschappelijke onvrede over woningbeleggers die woningen van corporaties en particulieren opkochten om die vervolgens in de vrije sector aan te bieden tegen een hoge huurprijs. De bouw van sociale en middenhuurwoningen viel grotendeels stil.

Na Blok was er jarenlang geen minister meer die over wonen en ruimte ging. Met Hugo de Jonge kwam er in 2022 weer een minister voor Volkshuisvesting, en met de Wet regie legt zijn (inmiddels demissionair) opvolger minister Mona Keijzer (BBB) de sturende rol van het Rijk nu ook wettelijk vast. Het hoofddoel: 100.000 woningen per jaar bouwen.

Snel en veel

Want snel en veel bouwen, zo is de brede overtuiging, is hard nodig. Het kabinet spreekt in zowel de memorie van toelichting bij de wet als in het Hoofdlijnenakkoord van een ‘wooncrisis’. Vorig jaar werd het woningtekort geschat op ruim 400.000. Op de Woontop in december ondertekende minister Keijzer met marktpartijen, de woningcorporaties, provincies en gemeenten het Woonakkoord, waarin werd afgesproken dat er jaarlijks 100.000 nieuwe woningen moeten komen. Dat aantal wordt nu nog lang niet gehaald; in 2024 groeide de woningvoorraad, gecorrigeerd voor sloop, met zo’n 70.000 woningen – al zal het bouwtempo in de komende jaren naar verwachting toenemen. Er lijkt ook bij de oppositie steun voor delen van de Wet regie die het bouwtempo moeten opvoeren, zoals het inkorten van bezwaarprocedures voor omwonenden bij nieuwbouwprojecten groter dan twaalf woningen.

Keijzer scherpte het oorspronkelijke wetsvoorstel nog aan: een mantelzorgwoning op het eigen erf wordt vergunningsvrij, ook voor directe familie. Ten opzichte van haar voorganger wil ze de bouwsector faciliteren door regels te schrappen en buitenstedelijk bouwen gemakkelijker te maken. Dit moet de trage vergunningverlening deels versoepelen.

Betaalbaarheid

De vraag óf de wet het gaat halen, lijkt politiek gezien dan ook minder spannend dan bij de andere grote woningwet: de Wet betaalbare huur.

Met name woningzoekenden met een lager of middeninkomen hebben grote moeite om geschikte woonruimte te vinden

Het zal in het debat woensdag wel gaan over aantallen: welke woningen moeten waar komen, en voor wie zijn die bedoeld?

Met name woningzoekenden met een lager of middeninkomen hebben grote moeite om geschikte woonruimte te vinden. Er zijn lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, de prijzen voor koopwoningen zijn mede door schaarste de afgelopen jaren hard gestegen en ook in de vrije huursector is het steeds lastiger om aan een woning te komen.

Het aanbod voor starters en mensen met een lager of middeninkomen moet daarom worden uitgebreid, zo staat in het Hoofdlijnenakkoord. Het kabinet, gemeenten en woningcorporaties hebben afgesproken dat er vanaf 2029 ieder jaar 30.000 sociale huurwoningen bij moeten komen.

Dat aantal moet gehaald worden door afdwingbare nieuwbouwafspraken. Van alle nieuwbouw moet tweederde ‘betaalbaar’ zijn en eenderde sociaal. Daar wordt onder verstaan: een koopwoning tot 390.000 euro, sociale huurwoningen (tot 880 euro huur) en middenhuurwoningen (met een huur tussen de 880 en 1.185 euro).

Een belangrijk deel van het debat zal draaien om de vraag: wie gaat er sociale huurwoningen bouwen, en waar moeten die komen?

Het oorspronkelijke wetsvoorstel van Hugo de Jonge was op dit punt rigide. Elke gemeente moest een percentage sociaal van 30 procent halen. Gemeenten die daar niet in slaagden, kon worden opgelegd dat ze hun bouwplannen moesten bijsturen en meer sociaal moesten bouwen. Gemeenten met ‘te veel’ sociale huur, moesten weer sterker inzetten op middenhuur.

Dit stuitte op bezwaren bij marktpartijen. Sociale en betaalbare woningen leveren immers minder op, en kunnen vaak pas rendabel worden gebouwd als er ook duurdere koopwoningen in een bouwproject zitten. Wat volgens critici ook meespeelt is dat sommige wethouders liever duurdere koopappartementen in hun gemeente zien verschijnen dan sociale huurwoningen, met de maatschappelijke problematiek die daar dikwijls bij komt kijken.

De bezwaren vielen bij Mona Keijzer in vruchtbare aarde. Bij haar aantreden zwakte Keijzer de 30-procentsregel af; die geldt niet langer voor elk bouwproject of elke gemeente, maar gaat gelden per regio. Een belangrijke ingreep, zo vindt Keijzer, die gemeenten onderling meer flexibiliteit geeft om naar behoefte te bouwen. Zolang het percentage sociale huur opgeteld in de regio maar klopt.

De oppositie vreest dat kleinere gemeenten – die in veel gevallen onder het gemiddelde landelijk percentage sociale woningen zitten van 27 procent – de afzwakking zullen aangrijpen om de sociale woningbouwopgave aan de grotere steden over te laten, die vaak nu al boven het landelijk gemiddelde zitten. Onenigheid tussen gemeenten zou ervoor kunnen zorgen dat de doelen voor sociale huur überhaupt niet gehaald worden, vrezen onder meer de Vereniging Nederlandse Gemeenten, corporatiekoepel Aedes en provinciekoepel IPO. Zeker is dat ChristenUnie en GroenLinks-PvdA een amendement willen indienen dat de verplichting voor elke gemeente hetzelfde maakt.

Voorrangsregeling

Waar de oppositie ook bewegingsruimte ziet, is op de kwestie rond wettelijke urgentieverklaringen. Sommige aandachtsgroepen krijgen nu al voorrang bij huisvesting. Bijvoorbeeld mensen die uit een maatschappelijke opvang of zorginstelling komen – al verschillen de aandachtsgroepen nog per gemeente.

Mona Keijzer lijkt niet erg happig om de aandachtsgroepen uit te breiden; in het Hoofdlijnenakkoord werden statushouders juist als aandachtsgroep geschrapt

Door de Wet regie worden de aandachtsgroepen die recht hebben op een urgentieverklaring straks landelijk vastgesteld. In de oppositie leeft de wens om het aantal aandachtsgroepen uit te breiden. Ook dak- en thuislozen die niet in de maatschappelijke opvang zitten, maar bijvoorbeeld bij vrienden op de bank slapen of in een huisjespark wonen, moeten volgens de linkse oppositiepartijen hieronder komen te vallen. Dit sluit aan bij de oproep van bijna tachtig maatschappelijke organisaties, die begin mei een manifest aan de Tweede Kamer overhandigden met deze boodschap.

Hiermee zou de groep die recht heeft op voorrang ineens stukken groter worden, al is nog niet duidelijk om hoeveel mensen het precies gaat. Demissionair minister Keijzer lijkt op voorhand niet erg happig om de aandachtsgroepen uit te breiden; in het Hoofdlijnenakkoord werden statushouders juist als aandachtsgroep geschrapt.

Als de Regiewet wordt aangenomen, is er een belangrijk wettelijk instrument voor woningbouw bij. Toch lost die niet alle problemen in de woningbouw op. Zo kan de wet weinig tot niets betekenen voor netcongestie en het stikstofprobleem, dat de woningbouw in Nederland nog altijd frustreert en de uitbreiding van het stroomnet hindert. Ook zal Mona Keijzer om tafel moeten met haar collega Eelco Heinen (Financiën, VVD) om een oplossing te vinden voor de onder vastgoedinvesteerders verguisde Box 3-belasting en de hoge overdrachtsbelasting, die ervoor zorgen dat zij minder huizen bouwen of opknappen om te verhuren.

Over dit soort ministerie-overstijgende kwesties zal de Kamer Keijzer kritisch bevragen. Ook over hoe de ‘regie’ er in de dagelijkse praktijk uit komt te zien. Onder meer coalitiepartner NSC hoopt op concrete toezeggingen dat de sturende rol vanuit het ministerie van VRO verder gaat dan alleen het aanwijzen van woningbouwlocaties.

Delen

Mail de redactie

Als alle certificaathouders van Triodos zo idealistisch waren als Jan Vellekoop, was de beursgang van de groene bank uit Zeist deze woensdag zeer waarschijnlijk niet nodig geweest. Na een oproep in de economie-nieuwsbrief van NRC, afgelopen maandag, stuurde Vellekoop een reactie. „Ik ben een van die grijze knarren, die al heel lang geleden uit ideologische motieven aardig wat certificaten Triodos heeft gekocht. Dit met de verwachting, maar niet de zekerheid!, dit geld ooit terug te kunnen ontvangen”, schrijft hij. Ethisch beleggen betekent voor hem ook: alleen geld inzetten dat je over hebt.

Dus toen Triodos tijdens de coronaperiode in de problemen kwam omdat te veel certificaathouders hun stukken bij de bank wilden inleveren, bleef Vellekoop rustig zitten. „In de afgelopen decennia heb ik meer ideologisch gedreven initiatieven ondersteund. […] Misschien is dit wel naïef, maar ik voel me er goed bij.”

Helaas voor Triodos was hij een uitzondering. De ophef onder certificaathouders, de juridische strijd die daarop volgde en de schikkingen die de bank moest treffen, luidden het einde in van Triodos als onafhankelijke, private bank. Vellekoop: „Het lijkt er nu toch op dat ‘geldwolven’ het wellicht voor iedereen verpest hebben en de bank zelfs om zeep wilden helpen?!”

Om zeep geholpen is Triodos niet, maar deze woensdag komt er wel een einde aan de bank zoals die eind jaren zeventig bedacht en opgericht is. „De bank is niet doel op zich”, zei medeoprichter Paul Mackay in 1988 tegen NRC. „Het gaat er enerzijds om mensen de mogelijkheid te geven bewust met geld om te gaan, en anderzijds om maatschappelijk relevante initiatieven van de grond te krijgen.”

Eendagsvlieg

Een andere oprichter, Bart Jan Krouwel, kijkt met weemoed terug op de afgelopen periode. „Het is triest dat iets wat zo mooi begonnen is, nu hierop uitdraait”, zegt hij aan de telefoon. „De bank draait hartstikke goed, maar door de rechtszaken en daaruit volgende schikkingen staan er voor het eerst rode cijfers onder de streep. Het is beschamend dat partijen zo met elkaar omgegaan zijn in de juridische strijd over de certificaten.”

Krouwel was de eerste directeur van de Triodos-bank. „We hebben destijds goed nagedacht over wat we wilden en om die reden een administratiekantoor 100 procent eigenaar van de bank gemaakt. Zodat de bank niet in vijandige handen zou kunnen vallen.” Zelfstandigheid, zagen de oprichters, was cruciaal om de ideële koers van de bank te garanderen. „In de bankenwereld werden we afgedaan als een eendagsvlieg. Nou ja, dat is nu 45 jaar geleden.”

Toen de ellende over de certificaten tot een kookpunt kwam en het voortbestaan van de bank in gevaar kwam, hoopte Krouwel nog even dat Triodos onderdak zou vinden bij de Volksbank. „Dat was binnen het Nederlandse bankenlandschap toen de enige plek waar Triodos zou passen, beter dan bij de Rabobank.”

Nu wordt het dus een beursgang. Om zijn duurzame karakter te behouden, wil Triodos zich meer richten op Nederland, blijkt uit de vorige week gepubliceerde prospectus. De bank wil hier onder meer groeien door de introductie van nieuwe producten, zoals hypotheken voor huizen die met natuurlijke materialen zijn gebouwd. Het betekent dat de aanwezigheid in België en Duitsland waarschijnlijk wordt afgebouwd, staat te lezen in het beursdocument. De Nederlandse tak is goed voor de helft van alle leningen aan klanten.

Berusting

Oprichter Krouwel berust in de gang van zaken. „Ik heb zelf ook voor de huidige oplossing gestemd”, zegt hij. Toch is hij „angstig” over wat er nu aankomt. „De grote vraag wordt wie er zullen instappen, wie de certificaten kopen. Als dat grote beleggers zijn en ze verzamelen genoeg certificaten, dan kunnen ze gaan meesturen in de koers van de bank.”

NRC-lezer Terpstra, die ook reageerde op de oproep van maandag en zelf certificaathouder is, is optimistisch over de kansen van Triodos op de beurs. „Niet om de winst, want die maak ik voorlopig echt niet. Maar binnen een wereld waar geld geldend is en Triodos mee moet, kan deze stap de bank meer opleveren aan invloed. Tenminste, dat hoop ik.”

Dat de Rabobank met 4 procent van de certificaten hoofdaandeelhouder is, zouden handelaren volgens Terpstra kunnen zien als steun voor de beursgang. „Ik neem niet aan dat de Rabo aandelen koopt als een soort charitatieve handeling. Zelf heb ik mijn certificaten niet aangeboden. Ik houd ze voorlopig vast en zie wel welke ontwikkelingen er komen. En ik denk dat met mij er velen zo zijn.”

Ook Krouwel ziet de beursgang niet als einde van een tijdperk, zegt hij desgevraagd. „Nee, zo ernstig is het nog niet. Als de bank goed blijft presteren, is er weinig reden van je certificaten af te willen. Doorgaan met de missie zoals die ooit door ons is bedacht, dát is de opdracht.”

Delen

Mail de redactie