De zaak
Al meer dan 70 jaar pachtte de familie van de Twentse melkveehouder grond van een andere familie. Bij pacht wordt een stuk grond of een agrarisch gebouw tegen een bepaalde pachtsom in gebruik gegeven aan de pachter, met regels die enigszins vergelijkbaar zijn met huurbescherming. Tot 2010 ging het in deze pachtzaak om ruim 40 hectare (zo’n 60 voetbalvelden), vanaf dat jaar werd een gedeelte ervan, ruim 5 hectare, ‘geliberaliseerd’ – waarbij partijen kortere termijnen en vrijere prijzen kunnen afspreken dan bij de zwaardere pachtvorm ‘reguliere pacht’.
Na de eerste termijn van de geliberaliseerde pacht verlengden pachter en verpachtster de overeenkomst mondeling, maar de volgende verlenging kwam pas na een kort geding tot stand. En in 2017 sloten beide partijen een overeenkomst waarin stond: ‘Ingeval de verhouding tussen verpachter en pachter niet gebrouilleerd raakt’ zal de verpachtster na afloop van de pachttermijn ‘telkens bij voorkeur’ het gepachte aan de pachter aanbieden.
Omdat de pachter een deel van de regulier gepachte gronden maaide en met mest injecteerde, probeerde de verpachtster de reguliere pachtovereenkomst op te zeggen. Want door het maaien en injecteren, volgens haar in strijd met de milieuregels, zou de subsidie voor het beheer van die gronden gevaar lopen. Maar de opzegging werd in hoger beroep geweigerd door het (landelijke) pachthof, onderdeel van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Toen de pacht van het geliberaliseerde deel eind 2022 afliep, wilde de verpachtster die niet meer voortzetten. Ze kreeg gelijk van de pachtkamer in Almelo, een college van een kantonrechter en twee deskundigen. Daartegen ging de pachter weer in hoger beroep bij het pachthof. Hij stelde dat de twee niet gebrouilleerd waren – hij had immers geregeld met de verpachtster willen overleggen en de oude strijdpunten zouden voorbij zijn. Bovendien had hij grote belangen bij de percelen, groter dan de verpachtster.
De uitspraak: vordering afgewezen
Het pachthof/Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden onderzoekt hoe de afspraak ‘ingeval de verhouding niet gebrouilleerd raakt’ moet worden geïnterpreteerd. Het is geen juridische formulering, zegt het hof, uit deze woorden blijkt dat de partijen hadden begrepen dat de relatie moeizaam was – en zou kunnen blijven. De verpachtster wilde daarmee volgens het hof de mogelijkheid hebben om bij nieuwe twistpunten de pacht te beëindigen. Vergeleken met een hardere, juridische term zoals wanprestatie ‘ligt de drempel, zo begrijpt het hof, lager’. De onenigheden overstijgen volgens het hof die drempel. Weliswaar ziet het hof dat de pachter probeerde de relatie te verbeteren en dat ook de verpachtster ‘een rol heeft in de stroeve communicatie’. Maar het bemesten, zonder overleg, heeft de toch al moeizame relatie opnieuw verslechterd: de twee zijn gebrouilleerd en de verpachtster hoeft het gepachte niet opnieuw aan de pachter aan te bieden.
Het commentaar
Advocaat Benno Nijman (doet veel pachtzaken, A&S Advocaten) stond de verpachtster bij maar heeft niet de afspraak over ‘gebrouilleerd’ bedacht. „Ik kom de gekste dingen tegen, deze kende ik nog niet.” Hij vertelt over de verhoudingen in deze zaak, waarin de melkveehouder de boerderij heeft gekocht en de bijbehorende percelen heeft gepacht. Nijman vindt het arrest een „mooie Haviltex-zaak”, naar het Haviltex-arrest waarin de rechter niet alleen naar de letterlijke tekst van de afspraken kijkt, maar ook naar de bedoelingen van partijen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. „Er was steeds al veel gedoe tussen deze partijen”, zegt Nijman, dus niet gek dat de rechter de verhouding als gebrouilleerd kenmerkt.
„Ik vind het een creatieve formulering, dat gebrouilleerd”, zegt Jeroen Rheinfeld (hoogleraar agrarisch recht in Groningen). „Een soort light variant van een contractueel voorkeursrecht voor de pachter. Tussen de regels door lees je dat partijen al jarenlang aan het bakkeleien zijn. De rechter heeft naar mijn mening in deze kwestie goed beslist.”
Hij legt uit dat het onderscheid tussen reguliere pacht en geliberaliseerde pacht al jaren onder druk staat. „De reguliere pacht geeft de pachter een te sterke bescherming, terwijl in de geliberaliseerde pacht de grond van jaar tot jaar aan de hoogste bieder in gebruik kan worden gegeven. Het midden is zoek. Jarenlang konden organisaties van verpachters en beleggers aan de ene kant en die van pachters aan de andere kant het niet eens worden over nieuwe regels. Daarom brandde de politiek er zijn vingers niet aan. Maar nu vindt iedereen dat er wat moet gebeuren, want de bodemkwaliteit neemt snel af. De geliberaliseerde pachter probeert de grond namelijk in hele korte tijd te exploiteren, wat vaak ten koste gaat van kwaliteit en duurzaamheid.”
Bovendien blijven oudere verpachters om fiscale redenen lang zitten, zodat de jonge garde niet aan de slag kan. Als ze hun pachtbedrijf zouden staken, moeten ze namelijk afrekenen met de Belastingdienst. Rheinfeld: „Ik mag af en toe meekijken met de wetgevingsjuristen van het ministerie. En nu een initiatiefnota over nieuw pachtrecht zelfs door de VVD en GroenLinks samen is ingediend en door de Kamer is aangenomen, wordt binnenkort een concept-wetsvoorstel verwacht. Als dat soepel wordt behandeld zou er begin 2027 een nieuwe regeling kunnen zijn.”
Uitspraak: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 mei 2025; ECLI:NL:GHARL:2025:2974
