Hoe, wanneer en óf sociale huren dit en komend jaar worden bevroren, is nog altijd onduidelijk – en van buurlanden kan het kabinet weinig leren. Huurbevriezing is een zeldzame maatregel die zelden succesvol is gebleken in andere Europese landen.
Nederlandse sociale huren zouden vanaf 1 juli 2025 met gemiddeld 5 procent mogen worden verhoogd, maar mogelijk gaat dat niet door. In de Voorjaarsnota hadden coalitiepartijen PVV, VVD, NSC en BBB afgesproken twee jaar geen huurverhoging toe te staan om sociale huurders tegemoet te komen. De uitwerking daarvan bleek alleen niet goed doordacht.
Ruim tweehonderd woningcorporaties startten vorige week een rechtszaak tegen het kabinet omdat zij zonder huurverhoging geen leningen zouden kunnen afsluiten voor de bouw van jaarlijks 30.000 nieuwe sociale huurwoningen vanaf 2029, en minder woningen kunnen verduurzamen. Ze eisen volledige compensatie voor de inkomsten die zij zullen mislopen. Ook de Woonbond, coalitiepartij NSC en minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer (BBB) vinden dat noodzakelijk om de huurbevriezing door te voeren. Bovendien lekte donderdag uit dat de Raad van State volgende week negatief over het plan zal oordelen.
Elders in Europa
Om het proces in goede banen te leiden, zal de minister in ieder geval weinig inspiratie kunnen opdoen bij buurlanden, weet Joost Nieuwenhuijzen, directeur van European Federation for Living (EFL). Ongeveer zeventig Europese sociale woningbouwcorporaties, adviesbureaus en bouwbedrijven zijn bij EFL aangesloten. „Echte gevallen van huurprijsbevriezing ken ik niet in Europa. Als dit plan van de coalitie doorgaat, is Nederland daar uniek in.”
Waarom is Nederland uniek?
„Alleen Duitsland en Schotland hebben ervaring met huurbevriezing. Schotland heeft van 2022 tot 2023 een tijdelijke huurbevriezing gekend. Dat was een noodwet om de armste mensen na de coronacrisis te ontzien. Nu is er een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging in de sociale huur.
„In Duitsland ging het om de stad Berlijn. Daar was huurbevriezing én huurverlaging voor een deel van de huurwoningen ingevoerd door het stadsbestuur. Het sociaal-democratische stadsbestuur besloot daartoe in 2020, omdat de huren in Berlijn in tien jaar tijd waren verdubbeld. Het Duitse Constitutioneel Hof verklaarde de wet echter onwettig in 2021. Deelstaat Berlin mocht deze wet niet op eigen houtje invoeren, omdat de huurwetgeving al landelijk is geregeld.
„In Berlijn werd dat een enorme rel. Woningcorporaties en commerciële verhuurders vonden de overheid onbetrouwbaar en klaagden over [gebrek aan] investeringsruimte: exact dezelfde argumenten die wij nu in Nederland horen.
„De meeste Europese landen hebben een grote vrije huursector en een kleinere sociale sector. Ieder land heeft wel een vorm van huurprijsbeperking voor sociale huren.”
Hoe doen andere landen dat?
„Dat kan op heel lokaal niveau geregeld zijn. In België bepaalt de gemeente bijvoorbeeld feitelijk alles. Daar wordt de huurprijs voor sociale huurders volledig door de gemeente bepaald, aan de hand van het inkomen van de huurder, de gezinsgrootte en de kwaliteit van de woning. Ze kunnen precies zien wat huurders verdienen en wat ze maximaal kunnen betalen. En die huur krijgen ze. Belgische woningcorporaties kunnen daar niet van afwijken.”
En werkt dat goed?
„Eigenlijk niet. Die huurprijs is relatief laag en heeft niks te maken met de waarde van de woning, noch met de kostprijs van de woning. Dat betekent dat die hele sector over het algemeen weinig geld heeft en weinig kan investeren in woningverbetering, minder dan in Nederland.”
Toch klinkt het wel eerlijk.
„Als je puur en alleen kijkt vanuit het belang van de huurder, werkt het goed. Vooral voor mensen met een lager inkomen werkt dit het beste.
„Corporaties zeggen daarop: dat is dan wel zo, maar we hebben een grote verduurzamingsopgave, en we moeten heel veel bouwen. Dan komen de belangen in conflict met elkaar.”
Huurders zijn niet per definitie tegen huurverhoging
Wat is dan een goede manier om de druk op lage inkomens te verminderen?
„Zweden doet dat wel aardig. Daar is geen huurbevriezing en ook geen jaarlijkse huurverhoging. In Zweden worden de huren op klein niveau in overleg tussen de verhuurder en huurdersorganisaties vastgesteld.
„Zonder overeenstemming tussen die partijen kan er geen huurverhoging worden doorgevoerd. Dat kan betekenen dat je jarenlang in een woning woont met dezelfde huur. Dat geldt voor zowel de private als de publieke huurmarkt.”
Maar waarom zou een huurder in Zweden dan ooit zeggen: ‘doe die huur maar omhoog’?
„Het is niet zo dat huurders per definitie tegen kostenverhoging zijn. Huurverhoging zien ze terug in de kwaliteit van hun woning, bijvoorbeeld als het gebouw gebreken gaat vertonen. Dan hebben ze belang bij huurverhoging, want daar wordt het onderhoud uit betaald.
„Ook in Denemarken moeten sociale huurders in principe alles goedkeuren. Zij zitten in het bestuur van iedere woningbouwvereniging. Daar komt het inderdaad voor dat huurders met lage inkomsten geen belang hebben bij huurverhoging. Dan kunnen investeringen niet uitgevoerd worden.”
Moet er in Zweden, Denemarken en België niet gebouwd worden met die huurinkomsten?
„Ook daar is natuurlijk een woningtekort, zeker in grote steden als Kopenhagen en Stockholm. Die tekorten zijn wel minder prominent dan in Nederland, omdat de demografische groei daar procentueel minder is. Bovendien zijn het veel grotere landen, dus ligt er iets minder druk op die steden dan hier in Nederland.”
Hoe liep het met de huurbevriezing in Duitsland en Schotland af?
„In Berlijn heeft het catastrofaal uitgepakt. Grote (particuliere) verhuurders en gemeentelijke woningcorporaties stelden geen geld meer te hebben om te investeren in nieuwbouw en renovatie. Sommige nationale verhuurders, zoals het grote Vonovia, dreigden zelfs zich geheel uit Berlijn terug te trekken en alles te verkopen.
„Nu kent Duitsland maximale huurstijgingen op stadsniveau, afhankelijk van het gemiddelde lokale huurprijsniveau – ongeveer 10 procent over drie jaar. Kleinere steden hebben daar vaak lagere huren.
„In het Verenigd Koninkrijk worden woningcorporaties zwaarder gesubsidieerd om de lagere sociaal-economische klasse te bedienen. Zij hebben minder rendement nodig om te kunnen overleven. Corporaties hadden dezelfde klachten, maar waren daar niet zo boos als in Duitsland.”
/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data133136600-3d3f7d.jpg|https://images.nrc.nl/1rC_Zob8f60IRnij_DymOorQhnM=/1920x/filters:no_upscale()/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data133136600-3d3f7d.jpg|https://images.nrc.nl/CO4Oo1xmNGmwuO3EeHisMMQMXEY=/5760x/filters:no_upscale()/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data133136600-3d3f7d.jpg)
