Het winkelcentrum van de toekomst moet méér bieden dan winkelen

Analyse

Vastgoedfondsen Bij Wereldhave heerst zeker geen crisisstemming. Het vastgoedfonds zet in op winkelcentra die meer dan alleen winkels bieden.

Winkelcentrum de Koperwiek in Capelle aan den IJssel. Voor dit jaar staat een transformatie van het winkelcentrum op de planning.
Winkelcentrum de Koperwiek in Capelle aan den IJssel. Voor dit jaar staat een transformatie van het winkelcentrum op de planning.

Foto Peter Hilz

„Je zou verwachten dat het in de retail minder zou gaan. Maar het gaat nog altijd goed inderdaad.” Wereldhave-topman Matthijs Storm is opgetogen: het gaat ondanks alles best aardig op de markt voor winkelvastgoed. Ondanks alles. Want wie de economische krantenkoppen leest, zou wellicht anders vermoeden. Na de dreun van de coronacrisis met al haar lockdowns en verplichte winkelsluitingen, zorgt de hoge inflatie voor een historisch slechte stemming onder consumenten. Ook de stijgende rente is voor de vastgoedmarkt een bron van onrust. Voor wie vastgoed wil aankopen, wordt het immers duurder om geld te lenen, zodat verkopende partijen in prijs omlaag moeten.

Geen fijn moment om meerdere winkelcentra te moeten verkopen, zoals bij de beursgenoteerde vastgoedfondsen Wereldhave en Unibail-Rodamco-Westfield het geval is. Bij Wereldhave gaat het om een aantal winkelcentra in Frankrijk. Unibail zit weer met een aantal Amerikaanse malls – een erfenis van het samengaan met het Australische Westfield.

De in Amsterdam genoteerde fondsen willen maar wat graag van hun minder renderende winkelcentra af. Desnoods met verlies, zo bleek in 2021 – toen Wereldhave vier Franse winkelcentra met een korting van zo’n 40 procent op de boekwaarde verkocht.

Toch was er deze week bij de presentatie van de jaarcijfers van Unibail en Wereldhave geen sprake van crisisstemming. De gevreesde economische crisis bleek uiteindelijk mee te vallen. Consumenten wisten in 2022 de winkelcentra nog altijd te vinden, en hoewel winkeliers hun pandhuur met de inflatie mee zagen stijgen, steeg de bezettingsgraad bij Wereldhave tot 96,8 procent – het hoogste percentage sinds 2014. Unibail (9,31 euro winst per aandeel) en Wereldhave (1,63 per aandeel) deden het beter dan analisten verwachtten. Hoewel de totale huurinkomsten daalden, door het afstoten van winkelcentra in het buitenland, kon zowel Unibail als Wereldhave de winstdoelen voor het komende jaar verhogen.

Toekomstvisie

In de communicatie met aandeelhouders ging het bij Wereldhave daarom vooral over de toekomststrategie. Oftewel: full service centers. Die staan voor de toekomstvisie die Wereldhave heeft: een winkelcentrum waarin naast kledingzaken ook zorg, horeca en gezondheidscentra zijn ondergebracht.

Want dé manier om de consument naar je winkelcentrum te krijgen, zo is het idee, is door ervoor te zorgen dat die niet alleen komt om te shoppen. „Een bezoekje aan de fysiotherapeut, een sportschool of het kopen van versproducten”, aldus Wereldhave-topman Matthijs Storm. „Dat past ook beter in de drukke agenda’s. Je hoeft voor al die dingen dan nog maar één autorit te maken.”

In de full service centers zijn behalve winkels ook zorg en horeca te vinden

Uiteindelijk moet een tot full service center verbouwd winkelcentrum zorgen voor meer aanloop – wat goed is voor de bezettingsgraad, de waarde van het vastgoed en uiteindelijk de huurinkomsten. Het overdekte winkelcentrum Presikhaaf in Arnhem wordt als lichtend voorbeeld genoemd. Presikhaaf werd als eerste omgevormd tot een full service center. Sindsdien presteert het volgens Wereldhave beter dan andere centra in zijn portfolio. De bezoekersaantallen stijgen weer, tot bijna op het niveau van voor de coronacrisis. Storm: „Bezoekers waarderen hun ervaring een stuk hoger dan voor de verbouwing, en ook de bezettingsgraad steeg sinds de transformatie van 79 procent naar 97 procent.”

Geen ‘mall’

Wie denkt aan een centrum-met-alles, zal misschien snel de Aziatische of Amerikaanse mega malls voor zich zien. Centra die door het grote aanbod de consument weglokten bij de lokale middenstand. Het gevolg: lege winkelstraten. In Nederland staat, op de door Unibail ontwikkelde Mall of the Netherlands in Leidschendam na, niets vergelijkbaars. Volgens Storm is een centrum als Presikhaaf wezenlijk anders. „Zo’n Mall of the Netherlands is echt een dagje uit. Bij ons gaat het om het dagdagelijkse bezoek.”

Dat de full service centers straks de functies van dorpskernen verder overnemen, kan Storm niet helemaal ontkennen. Toch denkt de Wereldhave-topman niet dat zijn centra de nekslag zullen zijn voor lokale dorpsstraten. „Zo groot is het bereik niet. Wij geven juist weer een hart aan wat stillere plekken als Capelle, Hoofddorp, Nieuwegein en Heerhugowaard. Niet bepaald de hotspots voor Amerikaanse private-equitypartijen.”

Franse portefeuille afgebouwd

Wereldhave heeft zijn hele strategie op de full service centers ingezet. Het beheert een vastgoedportefeuille van zo’n 2 miljard euro, verspreid over 22 winkelcentra in met name België en Nederland. Al deze winkelcentra moeten de komende jaren worden omgebouwd tot full service centers. Afgelopen jaar rondde het al de transformatie af van winkelcentra in Tilburg, Dordrecht en het West-Vlaamse Kortrijk. Voor dit jaar staan Hoofddorp, Capelle aan den IJssel, Purmerend en Genk op de planning.

Om de transformaties te bekostigen en de in 2022 iets opgelopen schuldgraad wat omlaag te krijgen, wil Wereldhave twee Franse winkelcentra verkopen. De Franse portefeuille wordt sinds het aantreden van topman Matthijs Storm in 2020 gestaag afgebouwd. De winkelcentra, in Bordeaux en Parijs, gaan respectievelijk dit jaar en volgend jaar in de etalage. Ook wordt er een nog niet bekendgemaakt winkelcentrum in de Benelux verkocht, zo bevestigde Storm bij de presentatie van de jaarcijfers.

Met de stijgende rente kan de opbrengst van de centra misschien tegenvallen, al zal Wereldhave niet weer voor 40 procent onder de boekwaarde verkopen – zoals bij de Franse winkelcentra in 2021. Storm: „Dat waren centra die totaal niet rendeerden. Die in Rouen staat inmiddels voor 35 procent leeg.” Bij Bordeaux en Parijs is het een heel ander verhaal. „Daar is het rendement veel hoger. Voor ons geen enkele reden om daar met forse kortingen te verkopen.”