N.B. Het kan zijn dat elementen ontbreken aan deze printversie.
Reportage
Nieuwbouw Bouwprocessen duren lang in Nederland. Het ontwerp, de financiering, een zeldzame vlindersoort: veel kan het vertragen. Zo ook bij project Common Woods aan de Leusderweg. Ontwikkelaar Maurits van Hoogevest liet alle betrokkenen meedenken. Toen kwam de doorbraak.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/02/data96301515-a58dca.jpg)
Foto Bram Petraeus
Het heeft even geduurd voor projectontwikkelaar Maurits van Hoogevest (42) ze kon ophangen: de borden met ‘70 procent verkocht’. Acht jaar van vergaderingen, vergunningaanvragen, vertragingen. Maar nu hangen ze dan eindelijk aan de rieten schutting voor het verlaten terrein aan de Leusderweg in Amersfoort. En als het goed is, staan ze er volgend jaar écht: de 56 energiezuinige woningen die samen ‘de meest duurzame wijk van Amersfoort’ moeten vormen.
„Kijk”, zegt hij, terwijl zijn hond Luna vrolijk rondkwispelt op het modderige terrein, een voormalige manege waar de paardenstal eind november nog overeind staat. „Dit is ongeveer de plek waar de gezamenlijke moestuin en kas komen. En daar komt een van de villa’s, met hoge plafonds – van 2,85 meter – en veel glas, voor een natuurlijke uitstraling. En daar, in de hoek, komt het appartementengebouw. Kom, Luna!”
„Common woods: wonen in het bos en in de stad”, staat op de spandoeken die vanaf de straatkant te zien zijn. Aan de achterzijde van het terrein ligt Nimmerdor, een bosgebied van 48 hectare, en dáár weer achter bevindt zich een familielandgoed waar je kunt mountainbiken, paardrijden en wandelen. Aan de voorzijde ligt de Indische Buurt, een gewilde vooroorlogse wijk. Even verderop in de straat zitten supermarkten, horeca en winkels, de snelweg is om de hoek, de binnenstad tien minuten fietsen. „Een hele mooie plek om te wonen”, concludeert Van Hoogevest. „En het was al bebouwd, dus we hoeven er geen natuur voor op te offeren. En tóch was het lastig die woningen gebouwd te krijgen.”
Dat geldt niet alleen voor Amersfoort: in heel Nederland duren bouwprocessen relatief lang, gemiddeld tien jaar. Naar de vraag hoe dat kan, zelfs met een woningtekort, zijn allerlei onderzoeken gedaan. Slechts twee of drie jaar gaat op aan de daadwerkelijke bouw, de rest aan de weg ernaartoe. Die verloopt bij elk project anders en is per definitie „rommelig en grillig”, concludeerde consultantsbureau SITE Urban Development deze zomer in een rapport over gebiedsontwikkeling. De ene keer duurt het ontwerpproces lang, dan weer is er een boze omwonende. Een andere keer komt de financiering niet rond, of duikt een zeldzame vlindersoort op waardoor er tijdelijk niets in het gebied mag gebeuren.
In heel Nederland duren bouwprocessen relatief lang, gemiddeld tien jaar
Over het algemeen, staat in de onderzoeken, duren projecten lang vanwege de complexiteit van het proces, lange bezwaar- en beroepsprocedures, personeelstekorten bij overheden waardoor vergunningstrajecten lang duren, steeds ingewikkelder eisen aan bouwprojecten en schaarse bouwmaterialen. Ook ruimtelijke ordening, een vakgebied waar Nederland internationaal om geroemd wordt, speelt een rol. En dat is niet per se iets negatiefs, zeggen experts. „Ruimtelijke ordening is een afweging tussen vele, soms tegenstrijdige belangen”, zegt bijvoorbeeld David Hamers van het Planbureau voor de Leefomgeving. „Dat betekent ook dat die belangen worden beschermd. Mensen zijn heel blij dat dat gebeurt.”
:strip_icc()/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/02/1102zatleusderwegplatter-4.gif%7C//images.nrc.nl/OBXpcywEAobejNRLGe4xKpmjn-M=/1920x/smart/filters:no_upscale():strip_icc()/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/02/1102zatleusderwegplatter-4.gif)
Spoedkliniek voor dieren
Van Hoogevest kwam in 2013 al op het idee woningen te ontwikkelen aan de Leusderweg. Dat soort plannen maken zit hem in het bloed: zijn vader en opa stonden aan het roer van het gerenommeerde bouwbedrijf Van Hoogevest Groep, dat inmiddels failliet is maar 110 jaar heeft bestaan. Eigenlijk had zijn vrouw, die tot haar overlijden dierenarts was, op de grond een spoedkliniek voor dieren willen beginnen. „Dat plan ging niet door. En toen ik er jaren later weer eens langs fietste en zag dat er nog steeds niks gebouwd was, heb ik de eigenaar gebeld”, zegt hij.
Zijn bedrijf kocht de oude manege onder de voorwaarde dat de gemeente het bestemmingsplan ervoor zou wijzigen naar ‘wonen’. Dat lukte. Het eerste plan: zo’n twintig villa’s bouwen. Financieel gunstig voor Van Hoogevest. „En we kwamen er met de buurt snel uit. Maar toen draaide de gemeente ineens”, zegt hij. „De projectleider had gezegd dat we tussen de 20 en 23 villa’s moesten maken, maar toen we een half jaar later met de stedebouwkundige aan tafel zaten, moesten het plotseling toch drie grote gebouwen óf één groot gebouw zijn.”
De projectleider had gezegd dat we tussen de 20 en 23 villa’s moesten maken, maar toen we een half jaar later met de stedebouwkundige aan tafel zaten, moesten het plotseling toch drie grote gebouwen óf één groot gebouw zijn.
Daarop besloot Van Hoogevest met zijn bedrijf Holistic Development opnieuw te beginnen. In plaats van belanghebbenden te laten reageren op een ‘af’ ontwerp, mochten ze erover meedenken. Ambtenaren, raadsleden, de naastgelegen voetbalclub, de buren, de woningcorporatie – eens in de zoveel tijd gingen ze met elkaar om tafel. Het project zou niet meer alleen over woningen moeten gaan, maar moest ook een antwoord bieden op drie andere grote problemen van deze tijd: individualisering, de afnemende biodiversiteit en het grondstoffentekort.
Er kwam een ontwerp uit voor 56 houten, bijna energieneutrale woningen, waarvoor volgens Van Hoogevest zo min mogelijk bomen worden gekapt. In het midden een grote moestuin en kas waar bewoners groenten kweken en gft-afval composteren. De wc’s worden doorgetrokken met douchewater, zodat geen drinkwater wordt verspild. Een flink deel van de grond is mandelig, wat wil zeggen dat iedereen eigenaar is. Er komt een ruimte met gemeenschappelijke werkplekken – ook voor mensen die in het buurt van Common Woods wonen.
„We hebben ervoor gekozen alles zo te ontwerpen dat er gemeenschappelijkheid is”, zegt Van Hoogevest. „Je gft-afval bijvoorbeeld gooi je niet weg in een bak voor je deur maar in het gemeenschappelijke gedeelte, waardoor je elkaar tegenkomt.”
Sociale hoogbouw
Twee ontwikkelingen zorgden voor vertragingen, aldus Van Hoogevest. Ergens gaandeweg gooide een buurtbewoner protestflyers in brievenbussen. „Geen sociale hoogbouw in het groen!”, stond erop.
Van Hoogevest: „We hadden het over appartementengebouwen van vier lagen, dat wordt dan geframed als hoogbouw. En ‘sociaal’, omdat er ook sociale woningbouw bij het project zit. Zo’n hetze vertraagt het proces dan weer even. Maar omdat iedereen aan tafel zat, loste het zichzelf op. Zó ga je niet met elkaar om, was de teneur.”
We hadden het over gebouwen van vier ‘lagen’, dat wordt dan geframed als hoogbouw. Zo’n hetze vertraagt het proces. Maar omdat iedereen aan tafel zat, loste het zichzelf op
De volgende vertraging kwam, zegt hij, „doordat de stadsbouwmeester van Amersfoort nog even zijn vinger opstak. Precies op het moment dat we klaar waren om in de verkoop te gaan, tegen de zomer van 2021.”
De stadsbouwmeester, architect Micha de Haas, wilde dat de twintig sociale woningen tussen de koopwoningen zouden komen in plaats van afgezonderd in een blok. In Amersfoort moet elk nieuwbouwproject verplicht minstens 35 procent sociale huur bevatten.
„De sociale woningbouw was in de stedebouwkundige opzet aan de zijkant gezet, als een status aparte”, licht De Haas toe. „De sociale huurders kregen een beetje de mindere plek: tegenover de parkeerplekken, buiten het zicht van het collectieve plein.” Hij roemt Common Woods tegelijkertijd als „heel bijzondere ontwikkeling, met veel kwaliteiten in architectuur, duurzaamheid en collectiviteit. Alleen: vooral voorbestemd voor de kapitaalkrachtige mensen.” De koophuizen kosten 5,5 ton tot 1,5 miljoen euro.
Volgens Van Hoogevest was het tijdens het participatieproces een wens van de corporatie om de sociale woningen apart te zetten. Uiteindelijk kwamen ze iets dichter bij het gemeenschappelijke plein, maar alsnog in een apart blok. „Het kostte weer een paar maanden om dat met de gemeente af te stemmen”, zegt hij. „En het had effect op de milieuontheffing: tussen oktober en mei mag je niet slopen als er ooit een vleermuis is gezien. Het leverde daardoor een vertraging van zes tot negen maanden op. Precies de maanden waarin de bouwkosten stegen. We moesten andere keuzes maken om het project nog te kunnen financieren.”
:strip_icc()/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/02/data96301506-d851a8.jpg%7C//images.nrc.nl/si7u3ZLfKPpioHXFaR6Ml4iJv8M=/1920x/smart/filters:no_upscale():strip_icc()/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/02/data96301506-d851a8.jpg)
Met hulp van vastgoedontwikkelaar Edwin de Roos (links) en Marco Berger (rechts) van aannemer Karbouw lukte het Maurits van Hoogevest om nieuwproject Common Woods na jaren gerealiseerd te krijgen. Foto Bram Petraeus
Dat lukte, samen met vastgoedontwikkelaar Edwin de Roos van Urbix en aannemer Karbouw. Twee gebouwen zijn daardoor niet meer in hout gebouwd, maar in kalkzandsteen.
Het waren óók de maanden waarin Poetin Oekraïne binnenviel, de hypotheekrente omhoogschoot en de woningmarkt kantelde. Terwijl zowat elke woning een jaar geleden nog werd verkocht alsof het een zeldzame Rembrandt betrof, raken makelaars woningen inmiddels moeilijker kwijt – en dat geldt nog meer voor nieuwbouw, waarvan de prijzen hoger liggen en bewoners een huis doorgaans pas een paar jaar na de koop kunnen betrekken. „Het was echt spannend of de bouw wel door zou gaan”, zegt Van Hoogevest. Een bouwproject kan namelijk pas van start als 70 procent van de huizen is verkocht.
Moeilijker verkocht
Het bestand met geïnteresseerden voor de woningen uit 2021 bleek nauwelijks meer bruikbaar. „Het gros had al een huis gekocht, was gescheiden, wilde toch niet naar Amersfoort of kon het niet meer betalen.” En wie wél wilde, deed er langer over. „Een jaar eerder had het misschien een paar maanden geduurd voor alle koopovereenkomsten van a tot z rond waren. Nu waren we er wel zes maanden mee bezig en soms langer: mensen willen in deze markt eerst hun eigen woning te koop zetten.”
Maar nu wordt de grond bouwrijp gemaakt. Het laatste archeologisch onderzoek is afgerond, de komende maanden komen infrastructuur en nutsvoorzieningen, in mei staan de grondboringen gepland – en dan begint de bouw.
Van Hoogevest gaat bijna dagelijks even aan de Leusderweg kijken, hond Luna begint al te kwispelen als hij zijn jas aantrekt. Common Woods is een prestigeproject geworden, een voorbeeld voor hoe hij andere projecten wil aanpakken. Maar er is nog een reden voor zijn betrokkenheid, misschien wel een grotere. „Ik ga er zelf ook wonen”, zegt hij aan het einde van het gesprek. Met zijn zoon, in een van de huizen aan de bosrand.
