Hij wilde vooral geen „politiek oordeel” vellen over de omstreden Wet betaalbare huur, zei Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, dinsdag. Vervolgens deed Knot dat toch én op een politiek gevoelig moment: de week waarin de eerste rijksbegroting voor wonen wordt behandeld.
„Beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald”, zei Knot over de nieuwe wet tegen persbureau ANP. Ofwel: de wet uit juli om hoge middenhuren aan banden te leggen moet alweer worden teruggedraaid.
Het gaat hem om de consequenties van de wet, legde Knot uit, die zelf niet in Den Haag was, maar in Washington bij de jaarvergadering van het IMF. De grote zorg rond de wet is namelijk dat deze onbedoeld tot minder vrije huurwoningen leidt; verhuurders zetten huurwoningen te koop (‘uitponden’), en investeerders zullen ze minder snel bouwen, omdat het rendement lager is. „Als je deze dingen op een rij zet, is het moeilijk om tot een positief oordeel over deze wet te komen”, zei Knot.
Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, noemt de opmerkingen van Knot vergaand. „Zeker gelet op zijn functie en positie.” Er is ook het nodige af te dingen op Knots oproep, zegt Conijn. „Het getuigt van weinig empathie wanneer je zegt: laat die huren maar weer vrij. Dan gaan de huren keihard omhoog en betaalt de huurder uiteindelijk de hoofdprijs.”
‘Vroege waarschuwing’
Marc Francke, hoogleraar real estate analytics aan de Universiteit van Amsterdam, vindt de oproep van Knot een „vroege waarschuwing”. De werkelijke effecten van de Wet betaalbare huur kun je pas op middellange termijn zien, zegt hij. „Je gaat pas een huurwoning verkopen als die leeg komt te staan. Dan gaat de huur omlaag en wordt de afweging gemaakt om al dan niet te verkopen.”
Bovendien daalt het aanbod van vrije huurwoningen al langer, zegt Francke: „We zien in Kadastercijfers al enige tijd dat verhuurders hun woningen verkopen aan bewoners. Die trend was al ingezet na eerdere aanscherpingen van regels voor vastgoedinvesteerders.”
Bij zijn opmerkelijke uitspraken verwees Knot naar cijfers van verhuurdersplatform Pararius van vorige week. Volgens Pararius is het aantal beschikbare vrije huurwoningen het derde kwartaal met 38 procent gedaald in vergelijking met een jaar geleden. Het gaat om 3.426 vrije huurwoningen minder. In totaal zouden in Nederland nu bijna 12.370 vrije huurwoningen beschikbaar zijn.
Lees ook
Nieuwe huurregels kunnen studenten hun woning kosten
Pararius komt aan deze cijfers door te kijken naar professionele verhuurders die via de website woningen aanbieden, en noemt deze representatief. Maar veel studentenkamers en woningen die zonder een makelaar worden verhuurd, vallen bijvoorbeeld buiten dit overzicht. Woningmarktdeskundigen zien in de cijferverslagen van Pararius doorgaans een goede indicatie, maar geen absolute weergave van de werkelijkheid.
Verklaringen voor de krimp van het aanbod vrije huurwoningen geeft Pararius in de huurmonitor niet – behalve dat er al langer een disbalans is tussen vraag en aanbod en de woningnood hoog is. Kritisch is Pararius wel over de Wet betaalbare huur. Beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald, zei ook oprichter en directeur Jasper de Groot eerder.
„Het is mogelijk nog te vroeg voor een definitieve balans”, nuanceert een woordvoerder van DNB woensdag na alle commotie over Knots uitspraken. Voldoende vrije huurwoningen zijn wel belangrijk voor de doorstroming op de woningmarkt, en voor de economie als geheel, zegt DNB. „Het is uiteraard aan de politiek om de doelen beschikbaarheid en betaalbaarheid tegen elkaar af te wegen.”
Nieuw middenhuursegment
De Wet betaalbare huur van oud-minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) werd eerder dit jaar aangenomen door de Tweede en Eerste Kamer, na felle kritiek van verhuurders en andere marktpartijen. Politieke tegenstanders waren VVD, BBB, JA21, FVD en SGP, en in de Eerste Kamer ook 50Plus.
Door de wet kwam er een huurplafond voor een nieuw ‘middenhuursegment’, tot 1.157 euro per maand. Het zogenoemde ‘puntenstelsel’ is uitgebreid en vrije huurwoningen tot en met 186 punten worden bij een nieuwe huurder gereguleerd, net als sociale huurwoningen. De inschatting van De Jonge was dat de huurprijs van ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro per maand zou dalen.
Wegens alle zorgen over het huuraanbod, ook bij de Raad van State, worden de effecten van de wet gemeten. Uiterlijk binnen een jaar is er een eerste monitoring en de wet wordt na drie jaar geëvalueerd, zo is vastgelegd.
Lees ook
Aantal huurwoningen in vrije sector krimpt opnieuw, huren stijgen met bijna 10 procent
Het is niet voor het eerst dat DNB zich kritisch uitspreekt over de Wet betaalbare huur. Zo schreef de toezichthouder eind 2022 al te vrezen voor een afname van het aantal middenhuurwoningen door dalende rendementen. De stabiliteit van het financiële stelsel bewaken is de hoofdtaak van Klaas Knot, als president van DNB. Omdat de woningmarkt een belangrijke rol speelt in de Nederlandse economie, heeft DNB daar nu ook een speciaal team voor.
„We delen de zorgen die DNB heeft”, reageert minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, BBB) woensdag via een woordvoerder. Keijzer schreef vrijdag al aan de Kamer dat de wet „een grote impact op de huurmarkt” heeft en het „zaak is om vinger aan de pols te houden”. In januari wordt de Tweede Kamer over de effecten van de wet geïnformeerd, zegt zij.
De oproep van Knot sterkt nu in ieder geval de politieke tegenstanders van de wet. Zoals de BBB, de eigen partij van minister Keijzer, die haar ook dinsdag tijdens de begrotingsbehandeling weer vroeg de wet sneller te evalueren.
Tijdens dit debat, nog voor Knots uitspraken, viel BBB-Kamerlid Marieke Wijen-Nass GroenLinks-PvdA aan, omdat deze partij de wet steunt. Deze wet heeft „een averechts effect”, zei zij. Habtamu de Hoop van GroenLinks-PvdA verweet op zijn beurt de BBB gedraaid te zijn. De BBB pleitte in het verkiezingsprogramma voor betaalbare woningen. Volgens De Hoop hebben weinig partijen „zo’n beweging naar rechts” gemaakt als de BBB met betrekking tot wonen.
Ook Peter de Groot van coalitiepartij VVD sprak van „een behoorlijk desastreuze wet” die „ervoor zorgt dat investeerders, ook de Nederlandse pensioenfondsen, nu liever in het buitenland investeren”.
Interessant is of regeringspartij PVV, de grootste fractie, de wet blijft steunen of niet. Forum voor Democratie, een electorale concurrent, probeerde de PVV dinsdag in een hoek te drukken: is het niet beter de wet in te trekken? De PVV is tegen „exorbitante huren” en een verkochte huurwoning is nog steeds een woning, antwoordde Kamerlid Jeremy Mooiman.
‘Uitpond-tsunami’
Volgens Klaas Knot zouden grotere woningbeleggers minder bereid zijn om te investeren in huurwoningen, maar daarover heeft emeritus hoogleraar Conijn zijn twijfels. „Volgens mij is er best bereidheid om te investeren in middenhuur en te accepteren dat het rendement lager is. Het is nu in elk geval te vroeg om al vast te stellen dat dat niet zo is.”
Of grote woningbeleggers bij nieuwbouwplannen inderdaad minder in goedkopere huurwoningen willen investeren, zal bij de evaluatie moeten blijken. In de maanden voorafgaand aan de invoering van de huurwet bleek uit cijfers van het Kadaster dat grote vastgoedpartijen hun woningportefeuille juist uitbreidden.
Het kwaad op de woningmarkt is al geschied
Tegenstanders van de Wet betaalbare huur scharen zich woensdag achter de uitspraken van Knot. Makelaarsvereniging NVM roept minister Keijzer op de wet te herzien, om zo een einde te maken aan wat het een „uitpond-tsunami” noemt.
Kavish Partiman van VastgoedBelang, dat de belangen behartigt voor particuliere verhuurders, stelt tegenover ANP blij te zijn met de steun van Knot – al komt die in zijn ogen te laat. „Het kwaad op de woningmarkt is al geschied.”
Er klinkt ook weerstand tegen Knot. Corporatiekoepel Aedes onderstreept in een reactie tegenover ANP het belang om huurders te beschermen „tegen veel te hoge huren”. Volgens een woordvoerder van de Woonbond, die opkomt voor huurders, is het onzin dat er minder middenhuurwoningen komen door de wet. „Diverse andere factoren, zoals de gestegen rentelasten en nieuwe fiscale regelgeving, spelen een veel grotere rol. De wet is slechts een paar maanden van kracht en wordt stapsgewijs ingevoerd.”
