Huizenkopers betalen in de gemeenten Pekela, Staphorst, Waadhoeke en Het Hogeland naar verhouding het minst voor een prettige leefomgeving met onder meer een verbeterde luchtkwaliteit en een goede werk-privébalans. In Amsterdam, Bloemendaal, Laren en Amstelveen betalen kopers verreweg het meest voor zo’n hoogwaardige leefomgeving.
Dit blijkt uit een data-analyse van NRC, waarin de huizenprijzen per vierkante meter in de gemeenten zijn afgezet tegen de zogeheten Brede Welvaartsindicator (BWI) in de verschillende regio’s. Deze peilstok meet naast welvaart ook welzijn, met scores voor bijvoorbeeld veiligheid, maatschappelijke betrokkenheid en gezondheid. De indicator wordt jaarlijks berekend door de Rabobank en de Universiteit Utrecht.
Het begrip ‘brede welvaart’ is in het publieke en politieke debat in opmars, sinds die in 2016 voor de eerste keer werd gemeten. Zo publiceerde de commissie-Van Zwol begin dit jaar een veelgeprezen rapport over bevolkingsgroei en de inrichting van Nederland, dat feitelijk draait om behoud en versterking van de brede welvaart in Nederland (het begrip komt 47 keer voor in het rapport). „Vorig jaar stond het begrip ook op de voorkant van de Miljoenennota; dat was voor het eerst”, zegt Floris Jan Sander, econoom bij de Rabobank en mede-auteur van de jaarlijkse rapporten over de brede-welvaartsindicator.
De brede welvaart is het afgelopen jaar licht toegenomen, leert het in juni gepubliceerde rapport. Nederland scoort internationaal gezien hoog, vooral doordat burgers veel vrijwilligerswerk doen en relatief veel vertrouwen hebben in anderen. Binnen Nederland is de brede welvaart het hoogst in de regio Gooi en Vechtstreek, de Achterhoek, de Veluwe en meerdere regio’s in Friesland, Overijssel en Noord-Holland. Die welvaart is het laagst in en rond Amsterdam, Rotterdam en Den Haag en in de krimpregio’s in Limburg en Groningen.
„De verschillen tussen de regio’s in Nederland zijn duidelijk, maar niet heel groot”, zegt Sander. Eigenlijk is de brede welvaart in heel Nederland goed, leren de scores van de veertig regio’s. Het verschil tussen nummer een (het Gooi) en nummer veertig (Delfzijl en omgeving) bedraagt een tiende op een schaal van nul tot één. Op school zou zo’n verschil betekenen dat het hoogste proefwerkcijfer in een klas maar een punt hoger is dan het laagste.
De huizenprijzen lopen daarentegen zeer sterk uiteen, van (gemiddeld) een kleine 1.500 euro per vierkante meter in Pekela tot meer dan vijf keer zo veel in Amsterdam (7.700 euro). Afgezet tegen de brede-welvaart-scores, betaalt de huizenkoper in dure gemeenten veel extra voor een beperkte winst aan brede welvaart. Andersom krijgt de koper in minder dure gemeenten voor het aankoopbedrag relatief veel van die welvaart.
Emmen staat in de top
Deze ‘brede blik’ op de woningmarkt laat zien dat populariteit niet hetzelfde hoeft te zijn als een goede prijskwaliteitsverhouding. Zo scoort in deze analyse van de ‘prijs-levenskwaliteitverhouding’ Amsterdam van de 342 gemeenten het laagst, terwijl Emmen bijna 300 plekken hoger (43) staat – in de top. Onderzoeksbureau Atlas Research bestempelde Amsterdam onlangs juist tot „meest aantrekkelijke” van de vijftig onderzochte gemeenten en Emmen tot de „minst aantrekkelijke”.
Of een gemeente meer of minder aantrekkelijk is, leidt Atlas grotendeels af uit de huizenprijzen. Die laten zien wat kopers wíllen betalen voor een woning op een plek die (hoogwaardig) werk, creatieve mede-bewoners en culturele voorzieningen biedt – factoren waarvan alleen de eerste meetelt in de brede welvaart. Toch bepaalt vooral wat mensen kúnnen betalen de plaats waar ze een huis kopen, benadrukt econoom Sander: „In regio’s met een hoog gemiddeld inkomen zijn de huizenprijzen ook hoger.”
De groep die überhaupt geen huis kan kopen of huren is groot: het tekort aan woningen wordt geraamd op zo’n 400.000. Deze wooncrisis is goed zichtbaar in de meting van de brede welvaart. Waar een indicator als veiligheid al jaren in de lift zit door de daling van de criminaliteit, neemt de tevredenheid met de woning steeds verder af. „Die trend is er al sinds 2009, het jaar nadat de kredietcrisis uitbrak”, zegt Sander. „Dat is zorgwekkend.”
Gezellig en goedkoop
Voor wie wel een huis kan kopen, spelen typische brede-welvaart-zaken als maatschappelijke betrokkenheid beperkt mee bij de keuze voor een huis. „Mensen gaan vaak wonen op de plek waar hun familie woont of waar ze veel vierkante meters kunnen krijgen”, zegt Sander. Dat zien ook makelaars in enkele gemeenten die goed scoren in de brede-welvaart-analyse, namelijk Pekela (1), Staphorst (2) en Kerkrade (10).
„Hier krijg je naar verhouding veel vierkante meters voor je geld en is er voldoende gevarieerd woningaanbod”, vertelt makelaar Carmen Boertjes in Staphorst. „Negen op de tien huizenkopers kiezen voor Staphorst, omdat hun familie er woont.” Mensen van buiten laten zich volgens haar ten onrechte afschrikken door het feit dat Staphorst tot de Biblebelt hoort. „Staphorst vormt een gemoedelijke gemeenschap, waarin ruimte en respect is voor iedere inwoner.”
In Pekela zijn de huizenprijzen „heel anders dan in de Randstad”, zegt huizenverkoopexpert Petra van der Laan. „Op tv zie ik wel programma’s waarin mensen een huis van 5 ton kopen en dan nog gaan verbouwen. Hier koop je een vrijstaand huis vanaf 2,5 ton.” Voorzieningen zijn er meer dan wel eens wordt gedacht, zegt ze. „Zo niet hier in Pekel, dan wel in het dorp verderop. Daar ben je in 10 minuten met de auto.” Even snel een boodschap doen kan niet, „want je maakt altijd een praatje met iedereen. Er is hier samenhorigheid.”
De combinatie goedkoop en gezellig vind je ook in Kerkrade, zegt makelaar Jos Renkens: „Kerkrade is een gezellig dorp, vooral in het centrum.” De huizenprijzen zijn hier betrekkelijk laag, net als in de buurgemeenten Heerlen en Landgraaf. Dat komt deels doordat de werkgelegenheid in deze regio wat lager ligt dan elders in Nederland, denkt hij, maar ook doordat Kerkrade tegen Duitsland aanligt: „De huizenprijzen liggen daar wat lager en dat drukt de prijzen hier.”
De ligging bij de Duitse grens maakt Kerkrade ook fijn om te wonen, denkt Renkens: „In een kwartier ben je met de auto in Aken.” Een middeleeuwse studentenstad met 250.000 inwoners en een rijk winkelaanbod. De nabijheid van de oosterbuur maakt ook Pekela aantrekkelijk, vindt makelaar Van der Laan: „Duitsland is perfect om te winkelen; niet zozeer voor de dagelijkse boodschappen, maar wel voor drogisterijproducten, drank en sigaretten.”
Van Maastricht naar Heerlen
Zulke voordelen gelden doorgaans voor een hele regio, net als de brede welvaart. „Of je nu in een stad woont of een dorp in de omgeving, mensen in een regio maken veelal gebruik van dezelfde voorzieningen; ze gaan naar hetzelfde natuurgebied, gaan naar hetzelfde theater en werken vaak op ongeveer dezelfde plek”, zegt Sander. „Binnen een regio zijn de verschillen in huizenprijzen tussen de gemeenten vaak groot.”
Er is dus wat te kiezen voor de huizenkoper, als die de gemiddelde woningprijzen vergelijkt. Zo kun je binnen de Achterhoek, de regio met de op een na hoogste brede welvaart, voor ruim 3 ton terecht in Winterswijk. Dat kost in Lochem 5 ton, zo’n zestig procent meer. Binnen Zuid-Limburg is een huis in Maastricht anderhalf keer zo duur als in Heerlen, waar zo’n huis ongeveer 2,5 ton kost.
„Steeds meer mensen uit Maastricht proberen iets te kopen in Heerlen”, zegt makelaar Fer Haas. Onlangs begeleidde hij een man uit Roemenië, die een huis zocht in de buurt van zijn werk in Maastricht. „De panden die we daar bekeken, waren zo duur dat ik die hem heb afgeraden. Nu woont hij met zijn gezin in Heerlen en daar is hij heel blij mee.”