Wat is het nieuws?
Bezwaarmakers
Projectontwikkelaars merken dat omwonenden en organisaties een procedure tegen nieuwbouw inzetten om daar geld mee te verdienen.
Deze bezwaarmakers beginnen procedures die de bouw langdurig kunnen stilleggen, maar tonen zich in ruil voor geldbedragen bereid die in te trekken. Dat gaat om forse bedragen – tot wel 100.000 euro.
Brancheorganisatie Neprom spreekt van een „zeer onwenselijke ontwikkeling” en heeft de kwestie voorgelegd aan een interne beroepscommissie. In een handreiking wordt de leden geadviseerd hoe om te gaan met dit soort zaken.
Projectontwikkelaars zien dat lange bezwaarprocedures tegen woningbouwprojecten worden ingezet om hen te chanteren.
Uit een rondgang langs ontwikkelaars blijkt dat bezwaarmakers geregeld misbruik maken van het inspraakrecht, door een bezwaar in te dienen en daarna aan te bieden dit voor een geldbedrag weer terug te trekken. Dat gaat om bedragen die oplopen tot 100.000 euro.
De bezwaarmakers lopen geen enkel risico met hun klacht. Maar ongeacht de uitkomst kan een bezwaarprocedure die wordt doorgevoerd tot aan de Raad van State een nieuwbouwproject jaren stilleggen, met alle kosten van dien voor bouwers en ontwikkelaars. Hierdoor kan alleen de dreiging met een gang naar de Raad van State al voldoende zijn om een ontwikkelaar aan de onderhandelingstafel te krijgen voor een schikking.
Branchevereniging Neprom bevestigt het beeld desgevraagd en spreekt van een „zeer onwenselijke ontwikkeling”. Het probleem is zo urgent dat de branchevereniging haar leden vorige maand in een interne handreiking heeft geïnformeerd over hoe om te gaan met procedures die op schikkingen uitdraaien.
NRC benaderde ruim twintig ontwikkelaars. Zeven van hen hebben zulke onderhandelingen lopen, of kochten de afgelopen jaren een langlopende bezwaarprocedure af met een geldbedrag. Hoe vaak dit precies voorkomt in de sector, is onduidelijk.
Onderhandelingen over schikkingen vinden doorgaans plaats achter gesloten deuren. Daarna tekenen betrokken partijen meestal een geheimhoudingsverklaring, waardoor cijfers ontbreken. Ontwikkelaars geven weinig informatie over de schikkingen, om lopende zaken niet te schaden of vanwege de geheimhoudingsplicht.
Onderhandelen hoort erbij
Voor projectontwikkelaars is onderhandelen onderdeel van het vak. In een vroeg stadium in gesprek gaan met de buurt. Praten met betrokkenen, bezwaren wegnemen en plooien gladstrijken, om zo nieuwbouw mogelijk te maken.
In een gemeente in het westen van Nederland loopt momenteel een onderhandeling tussen een kerkgenootschap en een projectontwikkelaar die een nieuwbouwproject naast het kerkgebouw voorbereidt. Er waren inspraakrondes waarin bouwplannen nauwkeurig werden afgestemd met het kerkgenootschap, dat uiteindelijk akkoord ging. Maar kort voordat de bouwvergunning onherroepelijk werd, kreeg de ontwikkelaar alsnog een bezwaarschrift op de mat. Afzender: het kerkgenootschap.
De contactpersoon ervan – die naast de kerk ook in de bouwwereld actief is – liet per app weten alleen nog schriftelijk te willen communiceren. Meerdere onderhandelingen volgden. Inmiddels ligt een bedrag van 100.000 euro op tafel, waarop de klacht zal worden ingetrokken. „Dit gaat tegen al onze principes in”, zegt de ontwikkelaar, die niet bij naam genoemd wil worden. „Ik vind het belachelijk dat ik als geldmachine word gebruikt. Maar we kunnen die mensen die hier straks komen wonen niet laten wachten.”
De spagaat voor projectontwikkelaars is duidelijk. Niemand wil in beginsel een bezwaar afkopen, maar zelfs als een schikking flink in de papieren loopt, is dat vaak goedkoper dan een jaar stil liggen in afwachting van een uitspraak van de Raad van State. „Uiteindelijk ben je ondernemer en moet je een afweging maken”, zegt Joost van Kimmenaede, projectontwikkelaar uit Baarn. „Vertraging kan zomaar tienduizenden euro’s kosten.”
Vakanties weggeven
Van Kimmenaede erkent af en toe „vakanties” weg te geven om bezwaarmakers van gedachten te doen veranderen. Hij schat in dat bij ongeveer de helft van zijn projecten bezwaar wordt aangetekend. De helft daarvan eindigt in een schikking. Met plezier doet hij dat niet. „Dit is niet hoe het systeem zou moeten werken.”
Recentelijk gaf Van Kimmenaede nog 1.500 euro aan een echtpaar dat geen zin had in bouwgeluiden tegenover hun woning. „Mensen zijn vaak met een kleine beweging bereid van mening te verandering. Maar ik kom ook weleens bij omwonendenbijeenkomsten waar letterlijk gezegd wordt: ‘What’s in it for me?’”
Ook projectontwikkelaar Ernest van der Meijde ziet dat bezwaarmakers bereid zijn voor geld hun bezwaren in te trekken. „Laatst had ik een oud-ambtenaar die 100.000 euro wilde voor de proceskosten en de vele uren die hij in de juridische procedures had zitten. Dat gaan wij nooit doen, zo’n bedrag.” Hij is niet principieel tegen schikken, als projecten daardoor weer op gang komen. Bij „10.000 tot 15.000 euro” was hij wel akkoord gegaan.
Dit soort praktijken is branchevereniging Neprom een doorn in het oog. „We vinden het een onwenselijke ontwikkeling”, zegt directeur Fahid Minhas. De laatste jaren ziet hij een golf aan bezwaarprocedures tegen woningbouwprojecten, die worden doorgevoerd tot aan de Raad van State. „Een bouwproject kan zo drie jaar stil liggen. Ontwikkelaars werken vaak met geleend geld en moeten intussen de rente doorbetalen. Daarnaast moet je je mensen al die tijd aan het werk houden. Dit kan zo niet langer.”
Om leden te adviseren hoe om te gaan met bezwaarmakers die geld vragen, legde Neprom de kwestie voor aan een interne gedragscodecommissie onder leiding van voormalig CDA-Kamerlid Herman Wijffels. Na het advies van de commissie stelde de branchevereniging een handreiking op voor haar leden. In het interne stuk wordt stap voor stap beschreven hoe om te gaan met bezwaarmakers die voor eigen financieel gewin met een procedure dreigen.
Eén omwonende kan een complex van duizend woningen tegenhouden
Minhas wil de tekst niet delen met NRC „om mensen niet op ideeën te brengen”. Wel wil hij zeggen wat in grote lijnen de inhoud is. „We helpen onze leden met de stappen die ze het beste kunnen zetten als de bezwaarmaker op een geldbedrag aanstuurt. In principe zijn we daarop tegen, want mensen mogen ons niet chanteren.”
Evengoed toont de Neprom-directeur begrip voor ontwikkelaars die uit pragmatisme zwichten en toch een schikking treffen. „Het blijft een bedrijfseconomische afweging. Het voelt niet fair tegenover ons, ontwikkelaars, maar soms kun je niet anders, vanwege al die woningzoekenden die anders moeten wachten.”
Meer druk op rechters
Er wordt vanwege de woningnood flink meer gebouwd in Nederland. Om natuur- en landbouwgrond te sparen, worden veel woningen ‘binnenstedelijk’ gebouwd. Bouwers en ontwikkelaars zijn hier niet blij mee. Immers, hoe meer omwonenden, hoe groter de kans op bezwaarprocedures en kostbare vertraging. Eén omwonende kan een complex van duizend woningen tegenhouden met een bezwaarprocedure tegen de bouwvergunning.
Nederlanders schuwen de gang naar de rechter niet. De laatste jaren heeft de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het fors drukker gekregen. In 2019 kwamen er 1.019 omgevingsrechtszaken binnen, eind vorig jaar waren dat er 2.671.
„Het is een groot goed dat we in Nederland wettelijke bescherming hebben als het om bouwen gaat”, zegt Onno Dwars, directeur projectontwikkeling bij bouwbedrijf Ballast Nedam. „Ik zou ook niet blij zijn als iemand zomaar een fabriekshal in mijn achtertuin zou neerzetten.”
Dwars ziet wel dat er door de toegenomen regeldruk steeds meer ‘haakjes’ zijn om een bezwaarprocedure te beginnen. „Stikstof, geluid, luchtkwaliteit: er zijn zo veel strenge richtlijnen dat je bijna nergens meer kunt wonen. De wetgeving is goed bedoeld, maar we werken elkaar er wel door tegen. Wie voor een binnenstedelijk bouwproject een goede advocaat inschakelt, vindt altijd wel iets.”
De gevolgen van de bezwaarprocedures zijn voor de ontwikkelaars maar ook voor de toekomstige bewoners, zo stelt Dwars. „Gelukkige levensjaren gaan verloren. Mensen die bijvoorbeeld hun kinderwens uitstellen omdat ze geen geschikte woonruimte hebben. Ik vind dat stuitend.”
Lees ook
Vermoeden blijkt waar, ook de huizenprijzen beïnvloeden het krijgen van kinderen
Wat zijn de regels?
Als je als omwonende aantoonbaar wordt benadeeld door nieuwe plannen, bijvoorbeeld doordat je huis minder waard wordt, kun je je beroepen op een zogeheten planschadevergoeding. Hier zijn duidelijke regels voor.
De situatie met bezwaarmakers is anders. Een bezwaarprocedure tegen een bouwvergunning hoeft niet gegrond te zijn om de bouw stil te leggen. Ook als het bezwaar door de gemeente en de rechtbank is afgewezen, kan een omwonende nog in beroep gaan bij de Raad van State. En dat steekt projectontwikkelaars. Zij zien zich genoodzaakt de bouw stil te leggen; het financiële risico dat er een streep door de vergunning gaat en alles weer moet worden afgebroken, kunnen zij niet nemen.
Aspirant-kopers komen ook in de wachtkamer terecht. Terwijl de bouw stil ligt, stijgen de kosten voor bouwmaterialen door en wordt de woning steeds duurder. Daarnaast eisen de meeste hypotheekverstrekkers een onherroepelijke bouwvergunning voor zij een hypotheek afgeven. Stijgt de hypotheekrente intussen, zoals dat in 2022 gebeurde, dan kunnen ze aan het einde van de bezwaarprocedure het huis soms niet meer betalen.
Vanwege het maatschappelijk belang worden bezwaarprocedures over woningbouw sinds dit jaar met voorrang behandeld. Het kabinet wil de bezwaarroute bovendien verkorten door procedures na de gemeentelijke toets voortaan rechtstreeks naar de Raad van State te sturen. De hoogste bestuursrechter moet vervolgens binnen zes maanden uitspraak doen. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting, die dit moet regelen, ligt momenteel ter beoordeling voor aan de Tweede Kamer. De afdeling Advisering van de Raad van State was echter kritisch: ze verwacht dat als de wet er in zijn huidige vorm komt, het aantal zaken alleen maar groeit en de druk op de afdeling bestuursrechtspraak nog verder zal toenemen.
Oplossingen ontwikkelaars
Als het aan de ontwikkelaars ligt, komt er nog voor de Raad van State een toets die bepaalt of er terecht bezwaar is aangetekend. „Er zou selectie aan de poort moeten komen bij bezwaarschriften”, zegt Neprom-directeur Fahid Minhas. Hij verwijst naar Duitsland, waar een lagere rechter eerst toetst of het bezwaar gegrond is en of er procedurele fouten zijn gemaakt. Zo niet, dan wordt de klacht ongeldig verklaard en hoeft de hogere rechter zich er niet over uit te spreken.
Onno Dwars benadrukt dat de ontwikkeltak van Ballast Nedam de afgelopen jaren geen geldbedragen heeft betaald om bezwaarprocedures af te kopen. Toch zou hij graag zien dat bezwaarmakers schadeplichtig worden als ze bewust bouwprojecten vertragen. „Als iemand met kansloze bezwaarprocedures bewust de bouw vertraagt, moet die daarvoor verantwoordelijk gehouden kunnen worden. Daarbij: als er bewijs is dat iemand probeert geld te vangen door een bezwaar in te trekken, zou dat voor een rechter voldoende reden moeten zijn de klacht ongeldig te verklaren.”
