Bouwers mee laten tekenen aan een nieuwe wijk: in Purmerend zien ze vooral de voordelen

Tien mensen staan rond een iets te grote tafel in een iets te kleine vergaderzaal op het gemeentehuis van Purmerend. Het is een bont gezelschap van planologen, verkeersdeskundigen en stedenbouwkundigen. Tussen hen in een grote luchtfoto en een stapel uitgeknipte papieren vormen. „Ik heb lekker zitten knippen vanochtend. Ik ben helemaal zen”, grapt mobiliteitsadviseur Edward van Schooten, terwijl hij een papieren busbaan op de foto legt. Op de agenda staat een brainstormsessie over de inrichting van het stationsplein van Purmerend – onderdeel van de grote herinrichting van stadswijk Waterlandkwartier.

De bijeenkomst lijkt doodgewoon, tot je beter naar de aanwezigen kijkt.

Het gezelschap bestaat, zoals gebruikelijk, vooral uit ambtenaren. Op twee mensen na.

Zij werken als gebiedsontwikkelaar bij de beursgenoteerde bouwgroep Heijmans. Hoewel alle beslissingen nog genomen moeten worden, zitten Bas Verstijnen en een collega namens Heijmans al aan tafel. Ze denken actief mee met de ontwerpen en de planning die de ambtenaren maken, in de wetenschap dat Heijmans veel van die plannen uiteindelijk ook gaat uitvoeren.

En dat roept vragen op. Is het opnieuw tekenen van een stadswijk niet bij uitstek een gemeentelijke taak? Is het wenselijk dat de grote marktpartij die het gaat bouwen ook invloed kan uitoefenen op de gemeentelijke bouwplannen? Immers, bij Heijmans staan uiteindelijk de aandeelhouders op één, bij de gemeente Purmerend de eigen inwoners. Die belangen kunnen in theorie botsen. Bijvoorbeeld bij de woningen die Heijmans gaat bouwen. Hoe duurder die woningen, hoe meer eraan verdiend kan worden. De gemeente wil juist niet te veel dure, moeilijk verkoopbare woningen en heeft bovendien afspraken voor socialehuurdoelen met het Rijk.

Notitieblokken

De groep komt elke dinsdag bijeen om te vergaderen over plannen voor het Waterlandkwartier. Deze wijk in het stadscentrum van Purmerend, waar ook het stationsgebied onder valt, wordt de komende twintig jaar grootschalig verbouwd. Er komen 1.800 woningen bij en er komt meer ruimte voor groen. Daarvoor moeten verkeersstromen worden omgelegd. Het is een megaproject dat het oude centrum van Purmerend moet verbinden met de omliggende wijken.

Op de vergadertafel wordt druk met uitgeknipte strookjes geschoven. Gebiedsontwikkelaar Verstijnen van Heijmans merkt op dat een deel van de grond in handen is van NS. „Wat moeten we nog met hen overleggen over het station? En dat gebouwtje, wat is daar de bedoeling mee?” Met stroken papier wordt een mogelijke fietsroute getrokken en verrijst een nog te bouwen parkeergarage. Terwijl Van Schooten aan het woord is, klinkt soms gemompel aan tafel. Op papier en digitale notitieblokken worden aantekeningen gemaakt.

De vraag die ter tafel komt: waar op het plein komt de parkeergarage, en welke functies gaat die krijgen? „Nou ja, we spreken eigenlijk van parkeerhub”, verduidelijkt Van Schooten. „Er komen heel veel andere functies, zoals deelauto’s en deelfietsen. Maar we denken ook aan zaken als een fietsenmaker, een kleine supermarkt. Of, wat exotischer: een kinderdagverblijf dat daarbij in kan zitten.”

Foto Olivier Middendorp

Iedereen aan tafel kent de twee gebiedsontwikkelaars van Heijmans, die volwaardig meedoen aan de gesprekken en eigen toegangpasjes en een werkplek op het gemeentehuis hebben. Maar hoewel ze samen lunchen en aan hetzelfde project werken, zouden ze elkaar geen collega’s noemen. Een beetje professionele afstand – terwijl er toch wordt samengewerkt.

10.000 huizen erbij

Het voordeel van vroeg samenwerken is dat gemeente en gebiedsontwikkelaar beter kunnen inschatten waar risico’s zitten. Doordat de plannen samen gemaakt worden, moet ook de bouw sneller kunnen gebeuren.

In de zoektocht naar een ‘marktpartij’ voor de ontwikkeling van het Waterlandkwartier benaderde Purmerend in 2020 diverse bedrijven. Heijmans kwam als beste uit de bus en stelde met de gemeente een ‘kwaliteitsplan’ op, dat in grote lijnen aangeeft hoe de wijk er over twintig jaar uit moet zien. Purmerend groeit, en het huidige centrum biedt onvoldoende plek voor alle culturele en maatschappelijke voorzieningen. Het Waterlandkwartier moet straks het oude stadscentrum verbinden met omliggende woonwijken. Bovendien wil Purmerend, dat onder de metropoolregio Amsterdam valt, er tot 2040 zeker 10.000 woningen bij bouwen.

Op het gemeentehuis zijn ze blij met de samenwerking. De ambtenaren hebben veel aan de jarenlange ervaring het bouwbedrijf, dat dit soort grote gebiedsontwikkelingen door het hele land uitvoert, zegt wethouder Pascal Verkroost (CDA) „Door al in zo’n vroeg stadium samen te werken, haal je kennis van de markt de gemeente binnen. Dat is waardevol voor ons. Je weet daarnaast wat je aan elkaar hebt, voor het geval het in de bouw ineens wat slechter gaat. Dan kun je blijven doorwerken.”

Fietsen

Als op het gemeentehuis de luchtfoto en de papieren stroken zijn opgeborgen, pakken Bas Verstijnen van Heijmans en projectleider Martin Matthijsse van de gemeente Purmerend de fiets. Het plein van de luchtfoto ligt nog geen vijf minuten fietsen van het stadhuis.

Onderweg legt Verstijnen uit dat de gebiedsontwikkeling voor zijn werkgever een vorm van langetermijninvesteren is. „Heijmans heeft geen grond in bezit hier. Toch kijken en denken we al na over hoe de verkeersstromen hier het beste kunnen lopen. Dat doen we niet alleen hier, maar op allerlei plaatsen in Nederland. En met die kennis en ideeën schuiven we aan bij de gemeente.” In het geval van Purmerend krijgt Heijmans het exclusieve recht om op grond in bezit van de gemeente te bouwen.

Het stationsplein in Purmerend.
Foto Olivier Middendorp

Eenmaal bij het stationsplein begint het te regenen. Verstijnen stapt van de fiets. Voor hem liggen een busbaan, een parkeerplaats en een rotonde met uitschietende planten en een kunstwerk van een vis. „Kijk, door de inrichting zie je het niet, maar dit plein is in oppervlakte groter dan de Grote Markt in Haarlem. Alleen vóélt dat niet zo.” Wat Verstijnen maar wil zeggen: als er beter over de inrichting was nagedacht, was het plein een stuk toegankelijker. „Zou je van die rotonde een parkje maken waar mensen doorheen kunnen lopen, of waar ze kunnen gaan zitten, dan is het ineens een stuk groter.”

Even verderop ligt een tunneltje onder het station door. Het perron ligt een halve verdieping bóven, de tunnel een halve verdieping onder het maaiveld. Zeker voor rolstoelers is het lastig daar bij de lift te komen. Verstijnen: „Daar moeten we iets op verzinnen. In Noord-Holland, waar veel stations op spoordijken liggen, zien we dit vaker. Kennis uit andere projecten kunnen we hier toepassen.”

Stevig afboeken

Langdurige samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen is na jaren terug van weggeweest. Eind jaren 90 was die cruciaal bij de snelle aanleg van veel Vinexwijken. Maar met de financiële crisis van 2008 viel de bouw stil en stopte de samenwerking abrupt. Gemeenten moesten stevig afboeken op grondposities, gebiedsontwikkelaars trokken zich terug. In plaats van risico’s te delen, sloten marktpartijen en gemeenten alleen nog scherpe contracten met elkaar af waarbij de eigen risico’s minimaal waren. Gebiedsontwikkeling op grote schaal viel stil.

Maar nu er weer volop bouwplannen liggen, hebben gemeenten en marktpartijen elkaar weer gevonden. Zo werken de gebiedsontwikkelaars van Heijmans ook aan stadswijken in onder meer Rotterdam, Den Haag en Papendrecht. De woningbouwopgave is groot, en veel gemeenten kampen met een flink tekort aan personeel met kennis van en ervaring met grote gebiedsontwikkelingen.

Foto Olivier Middendorp

De Autoriteit Consument en Markt doet onderzoek naar dit soort langdurige samenwerking. Hoogleraar planologie Erwin van der Krabben schreef mee aan verschillende rapporten hierover. Hij ziet de waarde van de samenwerking in, maar waarschuwt voor een te sterke machtspositie van marktpartijen. Vooral bij middelgrote gemeenten met een grote bouwopgave ligt dat risico op de loer: ontwikkelaars en bouwers krijgen hier te veel macht doordat gemeenten niet om ze heen kunnen.

„Het ligt er vooral aan van wie de grond is”, licht Van der Krabben telefonisch toe. „Als een marktpartij ergens veel grond bezit, heeft die een sterke stem in wat ermee gebeurt. Omdat er maar een beperkte hoeveelheid bouwgrond is, zitten gemeenten en ontwikkelaars als het ware aan elkaar vast.”

Toch is Van der Krabben geen tegenstander van publiek-private samenwerking, zolang er maar goede afspraken zijn. „Aanleg of verbouwing van een stadswijk blijft een commerciële klus waarin heel veel geld omgaat, en waarbij je een goede prijs-kwaliteitverhouding wilt. De gemeente moet daarom zelf kunnen kiezen welke partij gaat bouwen, het liefst door middel van een aanbesteding.”

Voor het Waterlandkwartier in Purmerend was er weliswaar geen aanbesteding, maar omdat Heijmans er geen grondposities had, was er volgens de gemeente geen sprake van te veel macht bij een marktpartij. En er is altijd open gecommuniceerd over de samenwerking, zegt wethouder Pascal Verkroost. „De gemeenteraad is telkens meegenomen en heeft altijd het laatste woord.”

Daarbij, voegt Verkroost toe, hebben andere marktpartijen de mogelijkheid aan te sluiten. „Heijmans is dan wel aan boord als partner, maar we denken dat ook andere bouwers gaan meedoen in het Waterlandkwartier. We verwachten een vliegwieleffect: bouwers die in de buurt projecten gaan ontwikkelen, profiteren van de kennis die Heijmans ons in dit stadium al aanlevert.”

Verkering

Terug op het gemeentehuis schuift het projectteam aan voor de lunch. Naast Bas Verstijnen van Heijmans zit projectleider Martin Matthijsse, die namens de gemeente Purmerend het Waterlandkwartier overziet. Bij een broodje kaas gaat het gesprek over wat er gebeurt als het economisch minder zou gaan. Hoe houd je vertrouwen in elkaar, ook ten tijde van een economische crisis? Waar ze dan op terugvallen, zegt Matthijsse, zijn de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst. „Het is net of we verkering hebben. We praten veel en vertrouwen op elkaar, en op de afspraken die we vooraf gemaakt hebben.”

Huwelijkse voorwaarden, noemt Matthijsse het. „Als je dan toch ooit zou besluiten uit elkaar te gaan, dan weten we vooraf al wat de afspraken zijn.”