De Nederlandse vastgoedsector slaakte vrijdag een grote zucht van verlichting: eindelijk weer eens goed nieuws. Want er was weinig reden tot optimisme voor woningverhuurders.
Het afgelopen jaar is de voorheen regelvrije vastgoedmarkt stevig ingesnoerd met wetgeving. Een aanscherping van de Wet Nijboer (naar het toenmalig PvdA-Tweede Kamerlid) zorgde voor een maximum op de huurstijging in de vrije sector. Ook zijn vaste huurcontracten voortaan de norm. En het huurplafond dat door de Wet betaalbare huur van toenmalig minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) gaat gelden voor middenhuurwoningen, is voor veel verhuurders reden huurwoningen in hun portefeuille in de verkoop te zetten.
Maar naast al die regelgeving wachtten veel verhuurders met angst en beven op een advies aan de Hoge Raad, waarvan de implicaties enorm konden zijn. Als gevolg van dit advies vreesden commerciële woningverhuurders tot wel 6,4 miljard euro aan te veel betaalde huur terug te moeten betalen aan huurders. Bovendien bestond het risico dat de huren in de vrije sector alleen nog met de inflatie mochten meestijgen. De financiële strop voor de sector zou dan in de tientallen miljarden lopen.
Advies aan Hoge Raad
Vrijdag bleek dat het advies van de procureur-generaal in het voordeel van de verhuurders is. Huurcontracten waarin verhuurders boven op de inflatie een extra verhoging rekenen die de marktomstandigheden weergeeft, zijn niet per definitie oneerlijk. Bij rechtszaken over huurprijzen moet de rechter voortaan de ‘normale’ huurprijsstijging op basis van de inflatie los zien van de variabele huuropslag. Daarbij werd zelfs een percentage genoemd: een opslag tot 3 procent kan voor verhuurders nog te verdedigen zijn. Het advies wordt als een overwinning voor verhuurders gezien.
Hoewel het advies van de procureur-generaal niet bindend is, gaat de Hoge Raad doorgaans mee in de uiteindelijke uitspraak. Het is nog niet bekend wanneer de Hoge Raad definitief uitspraak doet in de zaak.
Uitspraken kantonrechters
De voorlopige uitkomst valt dus uit in het voordeel van de verhuurders. Dat terwijl in eerdere rechtszaken over huurverhogingen de kantonrechter juist vaak de kant van de huurders koos.
Grote verhuurders als Amvest, Vesteda, Bouwinvest en ASR werden de afgelopen jaren door de rechter in het ongelijk gesteld omdat de huurverhogingsbedingen in hun contracten oneerlijk waren voor de huurder. Vrijwel alle verhuurders maken gebruik van een standaardcontract, waarin de huur verhoogd wordt met de consumentenprijsindex plus nog een variabele opslag van enkele procenten – die verhuurders naar eigen inzicht mogen invullen. Doorgaans was dit tussen de 3 en 5 procent.
Het probleem daarvan was dat er volgens rechters sprake was van willekeur. Volgens de kantonrechters wisten huurders niet waar ze aan toe waren, en waarom het ene jaar de huur met 5 procent steeg en het andere met 3 procent. En dat was in strijd met Europese consumentenwetgeving.
Zo kreeg een individuele huurder die zijn huurverhogingen niet kon betalen, in maart 2023 gelijk van de kantonrechter. Omdat de rechter het hele huurverhogingsbeding ongeldig verklaarde, ging naast de variabele huurverhoging ook direct een streep door het deel dat de huur liet meestijgen met de inflatie. De huurprijs werd vastgesteld op het oorspronkelijke bedrag op de dag van tekenen – voor de huurder scheelde het honderden euro’s per maand.
De grote vraag was of individuele uitspraken als deze consequenties hadden voor alle huurders met zo’n contract. Er stond veel op het spel: potentieel kon elke huurverhoging van naar schatting 500.000 huurwoningen worden teruggedraaid tot de aanvangshuur die op het contract stond. Een droomscenario voor de huurders, maar een financiële ramp voor de vastgoedeigenaren. Zij zouden bovendien de huur in de toekomst helemaal niet meer mogen verhogen, terwijl de mogelijkheden voor verhuurders om de huur te beëindigen wettelijk zeer beperkt zijn.
Lees ook
Ruim vijfhonderd huurders kruisen de degens met hun huisbaas over de huurverhoging
In de vastgoedsector werd groot alarm geslagen. In opdracht van branchevereniging IVBN kwam vastgoedkantoor CBRE met een ‘impactanalyse’ over het mogelijke schrappen van het huurverhogingsbeding. Uit de berekening bleek dat verhuurders in het meest verstrekkende geval tot 6,4 miljard euro zouden moeten terugbetalen. Tot 2040 zou een stop op extra huuropslag de sector 87 miljard euro aan huurinkomsten schelen. CBRE schat in dat de waarde van het vastgoed daardoor met 24 tot 40 procent zou dalen.
Advies gevraagd bij Hoge Raad
Omdat de wet niet voldoende duidelijkheid gaf, vroeg de rechter in Amsterdam in januari in twee rechtszaken over huurders van ASR om advies bij de hoogste civiele rechter, de Hoge Raad. De belangrijkste van deze prejudiciële vragen: is elk huurcontract met een variabele huurstijging oneerlijk voor de huurder?
Door het advies van vrijdag lijkt het erop dat rechters in vergelijkbare zaken voortaan het huurverhogingsbeding in twee delen moeten beschouwen: de huurverhoging die gebaseerd is op de inflatie, en het percentage huuropslag dat de verhuurder zelf bepaalt.
Het deel dat de huur laat meestijgen met de consumentenprijsindex, is volgens het advies aan de Hoge Raad gerechtvaardigd. Voor huurders in een huurconflict betekent het dat het droomscenario waarin de rechter de hele huurstijging nietig verklaart, waarschijnlijk niet uit gaat komen.
Volgens het advies aan de Hoge Raad is een opslag tot 3 procent bovendien „niet oneerlijk” te noemen. En dat is opmerkelijk, zo stelt vastgoedadvocaat Dario Pranjic van het Utrechtse advocatenkantoor Tomlow. „Op dat percentage had de procureur-generaal in principe niet zo gedetailleerd hoeven ingaan. Het is echt een extra meevaller voor verhuurders, zij weten nu dat een huuropslag tot 3 procent in het algemeen niet als oneerlijk zal worden gezien, en er een goede kans is dat het de rechterlijke toets doorstaat.”
Alleen als verhuurders het écht bont hebben gemaakt en een variabele huuropslag van meer dan 3 procent hebben ingevuld op het contract, zou het volgens Pranjic nog voor kunnen komen dat huurders een ‘oneerlijke’ extra opslag succesvol kunnen terugvorderen. „Dan zou het ertoe kunnen leiden dat de verhuurder de te veel betaalde huuropslag moet terugbetalen.”
Ook na het advies blijft er voor de lagere rechters nog veel open voor interpretatie. Zo geeft het advies geen duidelijkheid over de termijn die geldt voor verhuurders die te veel betaalde huur moeten terugbetalen. Is dat vanaf de eerste huurverhoging, of kan de terugvordering van de te veel betaalde huur door de huurder nog verjaren? De rechter zal er zelf een oordeel over moeten vellen, tenzij de Hoge Raad anders beslist.
