Niet langer ‘wat de gek ervoor geeft’, maar een huurprijs die past bij de kenmerken van de woning. Volgens dit credo wil demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) de excessen op de huurmarkt uitbannen en de betaalbaarheid van huurwoningen voor ‘middeninkomens’ beter maken. Deze dinsdag stuurt de minister zijn langverwachte wetsvoorstel voor de Wet betaalbare huur aan de Tweede Kamer. Of er genoeg steun voor is, lijkt meer dan ooit de vraag.
Verdere regulering van de huurmarkt moet woningzoekenden met middeninkomens, zoals leerkrachten, verpleegkundigen en politieagenten, meer kans op een betaalbare huurwoning bieden. Steun voor deze groep is volgens De Jonge hard nodig. Wie tot deze inkomensgroep behoort, verdient vaak te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar niet genoeg om een hypotheek te krijgen – voor zover er al betaalbare woningen te koop worden aangeboden.
Lees ook
Overbieden weer de norm: de gekte op de woningmarkt lijkt terug van weggeweest
Het enige alternatief is een huurwoning in de veel duurdere vrije sector. Sommige huurders zijn tot 30 procent van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Met de grote schaarste op de huurwoningmarkt komen ook de verhalen over buitensporige huurprijzen, slecht onderhouden huurwoningen en malafide huisbazen. Het wetsvoorstel van De Jonge moet daar een einde aan maken.
Het wetsvoorstel is veel bekritiseerd. Niet verrassend komt de felste weerstand uit de hoek van verhuurders, die onder het huidige kabinet al te maken kregen met een hogere belastingheffing over hun vastgoed.
De Jonge wijzigde het wetsvoorstel om aan de zorgen tegemoet te komen. Waar het voor de verkiezingen van november al spannend was of het voorstel een meerderheid zou halen, is dat het helemaal met de nieuwe politieke verhoudingen in de Tweede Kamer. Het mogelijke effect van een verkoopgolf van huurwoningen leidt ertoe dat NSC en de PVV, de nieuwe machtsfactor in de Tweede Kamer, sterke twijfels hebben. Vier vragen.
1. Hoe werkt de regulering van de middenhuur?
Minister de Jonge wil naast sociale huur en vrije sector een nieuwe categorie huurwoningen creëren: de middenhuur. Een woning die in de middenhuurcategorie valt, zal tussen de 880 en 1.100 euro per maand gaan kosten. De middenhuur ontstaat door het goedkopere deel van de vrije sector te onderwerpen aan regulering: er gaat een vaste huurprijs gelden aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. De ‘liberalisatiegrens’, die aangeeft vanaf wanneer een woning in de vrije sector valt, gaat onder de nieuwe wet omhoog van 147 punten (879,66 euro) naar 186 punten (1.123 euro).
Aan de hand van het puntenstelsel wordt nu al bekeken wat de huurprijs van een sociale huurwoning mag zijn. Het geeft punten voor het woonoppervlak, de aanwezigheid van buitenruimte, het soort keuken en extra kamers. Ook de locatie van de woning telt mee: een huurwoning in het centrum van Utrecht krijgt meer punten dan een vergelijkbare woning in Assen. Onder de nieuwe wet krijgt het puntenstelsel een flinke upgrade, omdat ook energielabels gaan meetellen.
Pas als er een nieuwe huurder intrekt, zal de regulering ingaan. Probeert een verhuurder toch een te hoge huur te vragen, dan kan de huurder straks met het puntenstelsel in de hand een verlaging eisen – en waar nodig de huurcommissie inschakelen. Het ministerie verwacht dat de huur van zo’n 300.000 huurwoningen met gemiddeld 190 euro per maand zal dalen als de wet wordt aangenomen. Dat kan ook veel meer zijn: een klein appartement op een A-locatie dat nu voor 1.700 euro wordt verhuurd, mag straks misschien nog maar 1.050 euro per maand kosten.
Lees ook
De aanpak van misstanden op de woningmarkt treft soms juist huurders: ‘Niemand verlengt nog een aflopend huurcontract’
2. Waar zit de vrees voor de ‘verkoopgolf’?
Het buzzword rond de Wet betaalbare huur, is ‘verkoopgolf’. Particuliere verhuurders bezigen het al langere tijd. Ze dreigen hun huurwoningen te verkopen als de Wet betaalbare huur er komt, omdat ze naar eigen zeggen niet genoeg rendement overhouden. Als zij de daad bij het woord voegen, neemt dus de hoeveelheid huurwoningen áf in plaats van toe (elke huurwoning die wordt verkocht, wordt immers een koopwoning). Omdat de woningbouwproductie nog altijd vrij laag ligt, zal het aantal huurwoningen mogelijk eerst krimpen voordat het toeneemt.
In een kritisch advies vroeg de Raad van State zich hardop af of huurders wel geholpen zouden zijn met de wet, omdat er een „reëel risico” bestaat dat er minder huurwoningen worden gebouwd en meer huurwoningen de verkoop ingaan. Ook woningplatform Pararius sloeg in januari alarm dat het aantal huurwoningen dat te koop wordt gezet scherp is toegenomen, waarop het ministerie met cijfers van het Kadaster schermde waaruit blijkt dat er juist huurwoningen bij zijn gekomen in het afgelopen jaar.
Het kan allebei waar zijn. Hoewel er op dit moment nog geen massale verkoopgolf zichtbaar is, zou de huurvoorraad nog altijd kunnen krimpen als gevolg van de wet. Woningmarktonderzoeker Paul de Vries van het Kadaster zei eerder tegen NRC dat er „wel degelijk een flinke stijging van het aantal verkopen” kan ontstaan, als het wetsvoorstel het haalt. Met name onder particuliere beleggers.
3. Welke toezeggingen zijn al gedaan?
Om tegemoet te komen aan de zorgen van beleggers kwam De Jonge begin november al met enkele aanpassingen van het wetsvoorstel. Zo mogen verhuurders van nieuwbouwwoningen die in de periode tussen de ingang van de wet en 2026 worden opgeleverd, niet 5 maar 10 procent meer huur vragen dan voor bestaande woningen. Dit moet de bouw van middenhuurwoningen aantrekkelijk houden en komt vooral de grote, institutionele beleggers tegemoet die ook actief zijn in de woningbouw. „Perfect gereguleerde woningen die niet worden gebouwd, daar helpen we de huurder niet mee”, schreef De Jonge in een toelichting.
Daarnaast zwakte De Jonge de zogenaamde ‘woz-cap’ af, het gewicht dat de woz-waarde van een woning heeft. Hoe hoger de woz-waarde hoe hoger het aantal punten. Om te voorkomen dat een woning alleen al door de hoge woz-waarde (bijvoorbeeld door de goede locatie) over de 186 punten gaat en dus in de vrije sector belandt, mag die nog maar voor 33 procent meetellen, zodat de woning weer in het gereguleerde segment komt. Het kan zelfs voorkomen dat een verhuurder die zijn puntenaantal omhoog brengt door te verduurzamen, over de 186 punten heengaat en daardoor ineens nog maar 33 procent van de woz-waarde mag meetellen, waardoor de woning toch weer in het gereguleerde segment valt. De tegemoetkoming van De Jonge is dat verhuurders bij een terugval in de gereguleerde sector de maximale huur van 1.123 euro mogen rekenen. Verhuurders worden zo dus niet „gestraft” voor hun investering in verduurzaming.
4. Hoe groot is de kans dat de wet wordt aangenomen?
Veel zal afhangen van hoe De Jonge in de uiteindelijke wettekst de zorgen van de Raad van State wegneemt. Politiek gezien ligt de sleutel nu bij de partijen die momenteel aan de formatietafel zitten. Aanvankelijk onderschreef NSC, dat als een van de winnaars uit de verkiezingen kwam, de belangrijkste doelen van de wet nog in het verkiezingsprogramma. Toch uitte NSC-Kamerlid Merlien Welzijn in een commissiedebat vorige week haar twijfels. Het beeld dat het huuraanbod eerst zou moeten krimpen voordat er mogelijk door nieuwbouw weer huurwoningen bij komen, baarde haar zorgen. Welzijn liet in het midden of haar fractie het wetsvoorstel zou steunen.
Waar de VVD en BBB überhaupt geen voorstander waren van de middenhuurregulering, schaarde ook PVV-Kamerlid Barry Madlener zich aan de kant van particuliere verhuurders. In het commissiedebat verwees hij naar de noodzaak van particuliere huurwoningen in de vrije sector, waar hij ooit zelf op was aangewezen. Madlener stelde dat hij er veel voor moest betalen, „maar ik was er erg blij mee”.
Met de nieuwe verhoudingen in de Tweede Kamer is het dus hoogst onzeker of de middenhuurregulering aan een meerderheid gaat komen. Als het wetsvoorstel sneuvelt, is dat voor De Jonge een flinke tegenvaller in aanloop naar het nog grotere wetsvoorstel dat hij in voorbereiding heeft. In maart gaat het voorstel voor de Wet regie op de volkshuisvesting naar de Tweede Kamer, waarmee de minister de rol van de overheid in besluitvorming rond woningbouw fors wil vergroten. Zo moet er nog enig zicht blijven op de bouw van 981.000 woningen tot en met 2030.
