Over de fundering weten zowel verkoper als koper niets

Huizenmarkt Een miljoen huizen hebben of krijgen problemen met de fundering, blijkt uit een onderzoek. Maar die problemen blijven bijna altijd onvermeld in verkoopadvertenties.

Het waterpeil is hoog in de binnenstad van Gouda. De stad heeft te maken met ernstige bodemdaling, mede daarom staat het water vaak erg hoog en verzakken muren en panden.
Het waterpeil is hoog in de binnenstad van Gouda. De stad heeft te maken met ernstige bodemdaling, mede daarom staat het water vaak erg hoog en verzakken muren en panden.

Foto Tobias Kleuver / ANP / HH

Het overgrote deel van de kopers die een nieuw huis aanschaft, heeft geen idee hoe het met de fundering is gesteld. Dit terwijl één miljoen huizen in Nederland funderingsproblemen hebben of krijgen. Dit blijkt uit een dinsdag gepubliceerd onderzoek van ABN Amro en vastgoedadviesbureau Brainbay in economenvakblad ESB.

In 2,2 procent van de advertenties bij koopwoningen die risico lopen op funderingsproblemen wordt iets over de kwaliteit ervan vermeld. Dat hoeft ook niet perse, zegt hoofdeconoom bij ABN Amro Sandra Phlippen. „Vaak weten de eigenaar en de koper van een woning niet wat de staat van de ondergrond is. Het kost duizenden euro’s om daarachter te komen.”

Maar funderingsproblemen kunnen leiden tot scheve vloeren, vervormde deuren en hoogteverschillen tussen woning en stoep. Wie hiermee te maken krijgt, moet de fundering van zijn of haar huis laten herstellen en in de tussentijd ergens anders wonen. In het ergste geval is de verzakking te laat gesignaleerd en blijkt de woning permanent onbewoonbaar, zegt Phlippen.

Het aantal woningen in Nederland dat risico loopt op scheuren en verzakkingen neemt toe, schrijven de onderzoekers. De schade kan oplopen tot 60 miljard euro in 2050; de kosten per pand kunnen oplopen tot honderdduizend euro.

Klimaatverandering kan deze problemen verergeren, schrijven de onderzoekers. Door langdurige droogte daalt de grondwaterstand. Dit vergroot de kans op verzakking en rottende palen waarop de woningen zijn gebouwd. „De palen moeten nat zijn om hard en stevig te blijven”, aldus Phlippen. Zowel in 2018 en 2022, twee zomers met extreem weer, werden aanzienlijk meer meldingen van funderingsproblemen gedaan.


:Lees ook: Klimaatverandering heeft nauwelijks invloed op huizenprijzen. Dat moet anders, vinden experts

Ondergrond is niet zichtbaar

De staat van de fundering heeft een groot effect op de prijs van koopwoningen. De onderzoekers analyseerden de aanbiedingsteksten van onder andere huizenwebsite Funda tussen januari 2019 en juli 2022. Een huis waarvan de fundering in goede staat is, levert gemiddeld 2 procent meer op dan een woning waar niks over bekend is. Woningen met funderingsproblemen zijn gemiddeld juist 12 procent goedkoper.

Kopers zijn zich vaak niet bewust van funderingsproblemen, denkt Phlippen, omdat de ondergrond van een woning tijdens een bezichtiging en in de advertenties niet zichtbaar is. „Ze worden verliefd op een huis en doen een bod. In een krappe woningmarkt is er vaak geen tijd om uitvoerig op de funderingskwaliteit in te gaan.”

Omdat de onderzoekers advertenties analyseerden in een periode waarin de woningmarkt sterk oververhit was, weet Phlippen niet precies welk effect de vermelding van de funderingsstaat nu, in een minder krappe woningmarkt, op de prijzen heeft. „Het is te verwachten dat de kosten van een funderingsrisico in een ruimere woningmarkt eerder gedragen worden door de verkoper.”

Historische binnensteden

Verder blijkt uit het onderzoek dat een op de vier woningen die voor 1970 gebouwd zijn, risico lopen op scheuren en verzakkingen. Dit komt vooral voor in historische (binnen)steden, zoals die van Rotterdam, Amsterdam, Delft, Leiden en Zaandam. De onderzoekers pleiten voor meer transparantie op de verkoopwebsites. Gemeenten zouden daaraan moeten bijdragen. In Zaanstad bijvoorbeeld, besteedt de gemeente veel aandacht aan transparantie, aldus Phlippen. Zo publiceert de gemeente een kaart waarop per pand te zien is of de fundering reeds hersteld is. De staat van de fundering wordt in Zaandam dan ook bovengemiddeld vaak in koopadvertenties vermeld.