Meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten (56 procent) verwacht volgend jaar bij de uitgifte van bouwgrond de grondprijzen gelijk te houden of te laten stijgen. Bijna een op de zes gemeenten (15 procent) wil juist de prijzen voor bouwgrond laten dalen – met name middelgrote en grote gemeenten zijn dit van plan.
Dat blijkt uit een jaarlijkse enquête van adviesbureau Stec Groep, waar ruim een derde van alle Nederlandse gemeenten op reageerden. De grondprijs stijgt gemiddeld minder hard dan eerdere jaren. Volgens de onderzoekers wordt bouwgrond volgend jaar 0,23 procent duurder – dat was dit jaar en vorig jaar respectievelijk 2,1 en 5,5 procent.
Dat nog altijd veel gemeenten vasthouden aan een gelijke of hogere grondprijs, verrast de onderzoekers. Vanwege de combinatie van gedaalde huizenprijzen, hoge bouwkosten en gestegen rente zou de zogeheten residuele grondprijs (de waarde van het te bouwen vastgoed, minus de bouw- en ontwikkelkosten) juist met 20 procent moeten dalen, zo stelt onderzoeker Erik de Leve van Stec. „Dat is wat de theorie zegt, in de praktijk werkt het toch anders. Gemeenten willen een gelijkmatig prijsbeleid voeren – dus niet het ene jaar enorm stijgen en het volgende jaar flink dalen. Ook kan het zijn dat gemeenten in eerdere jaren misschien niet het onderste uit de kan gehaald hebben bij de uitgifte van grond, of dat zij hun stijgende kosten moeten dekken met de uitgifte van grond.”
Initiatief demissionair kabinet
Het demissionaire kabinet nam afgelopen zomer het initiatief om de vastgelopen grondmarkt in beweging te krijgen – met lagere prijzen en grondposities die sneller beschikbaar komen voor woningbouw. Ook bouwers en projectontwikkelaars vroegen gemeenten al hun grondprijzen te verlagen, omdat met hoge grondprijzen de bouw van nieuwbouwwoningen vastloopt.
Gemeenten blijken desondanks niet en masse in te gaan op dit argument, zo ziet onderzoeker De Leve. „Wat ook mee kan spelen, is dat gemeenten erop rekenen dat de prijzen van bestaande koopwoningen weer aantrekken en dat daardoor ook de nieuwbouw meer zal opleveren. Hierdoor kunnen zij meer vragen voor de grond.”
De hoge grondprijs wordt als een van de redenen gezien waarom veel nieuwbouwprojecten momenteel stilliggen. De waarde van vastgoed en de grondprijs zijn aan elkaar verbonden. Als de grond duur is, moet het vastgoed meer opbrengen, en vice versa.
Toch is de grondmarkt niet alleen een kwestie van vraag en aanbod. Doordat gemeenten met demissionair minister Hugo de Jonge (Volshuisvesting, CDA) in woondeals hebben afgesproken om zeker twee derde van de nieuwbouw betaalbaar of in het sociale huursegment te bouwen, komen gemeentelijke grondprijzen onder druk.
Met te hoge grondprijzen is het bouwen van dit type woningen al snel financieel onhaalbaar – met als gevolg dat woningbouwplannen vastlopen. Extra opmerkelijk, zo zien de onderzoekers van Stec, is dat zeker een kwart van de gemeenten nog geen apart prijsbeleid voert om middenhuurwoningen te bouwen.
Actief grondbeleid
Verder signaleert Stec dat meer gemeenten zelf grond aankopen met het doel daar in de toekomst woningen op te bouwen. In 2019 was 60 procent actief op de grondmarkt of wilde dat worden, voor komend jaar geldt dat voor meer dan 80 procent van de gemeenten. Dit actievere grondbeleid kan een gevolg zijn van de regionale woondeals die demissionair minister De Jonge met gemeenten heeft gesloten. Hierin is afgesproken om voor het einde van 2030 zeker 900.000 woningen te bouwen.
Actief grondbeleid brengt voor gemeenten financiële risico’s mee. Bij de woningmarktcrisis tussen 2008 en 2013 moesten gemeenten fors afschrijven op hun grondposities toen de huizenprijzen scherp daalden. Sindsdien hebben gemeenten zich teruggetrokken van de grondmarkt, en namen projectontwikkelaars en bouwbedrijven grondposities in.
Ook nu zijn die risico’s nog niet weg, zo waarschuwt Stec. Onder meer een nieuwe inflatiepiek door stijging van lonen of een strenge winter en onduidelijkheid over wet- en regelgeving kan zorgen voor financiële risico’s bij gemeenten.
Lees ook ‘De bouwstop hoeft geen probleem te zijn als je grond gaat belasten’
De advocaten van Rabobank doen er dinsdagochtend allerminst lichtzinnig over: „Met deze campagne zakt Greenpeace onder een morele ondergrens.” Volgens hen maakt de milieuorganisatie zich schuldig aan een trend van ‘demonisering’ waardoor publieke figuren steeds vaker doelwit worden van intimidatie. „Eerst waren het burgemeesters en Kamerleden, maar nu dus ook bankbestuurders.” De advocaten verwijzen hierbij naar eerdere incidenten, zoals de fakkeldrager die in 2022 op de stoep stond van Sigrid Kaag, destijds D66-leider.
Dat de gemoederen tussen Rabobank en Greenpeace zo hoog zijn opgelopen, komt door een recente campagne van de milieuorganisatie. Greenpeace heeft een portret van Rabobank-topman Stefaan Decraene gebruikt op onder meer stickers, posters en ansichtkaarten met de tekst „Wanted” erboven. De meest in het oog springende actie vond plaats op 15 oktober, toen activisten met behulp van abseilers een gigantisch spandoek van vijftien meter met zijn beeltenis aan de Vinoly-toren op de Zuidas ophingen. Onder zijn portret prijkte de tekst: „Verantwoordelijk voor ontbossing”.
Daarop volgde het kort geding waar dinsdag de vraag centraal staat: mag Greenpeace het portret van Decraene gebruiken in hun campagne tegen wereldwijde ontbossing? Rabobank eist dat Greenpeace stopt met het gebruik van zijn beeltenis in campagnemateriaal, waar hij te zien is als een cowboy die ‘wanted’ is, of met een kettingzaag te midden van een gekapt oerwoud.
Pr-strategie
Greenpeace startte de actie nadat Rabobank weigerde een verklaring over ontbossing te ondertekenen. Volgens Greenpeace levert de bank „de brandstof voor de ontbossing” door in 37 landen financiering te verlenen aan bedrijven en personen die betrokken zijn bij het kappen van bossen. Rabobank wil de verklaring niet ondertekenen omdat, zo herhaalt het bedrijf dinsdag, „onduidelijk is wat die verklaring precies inhoudt”.
Nog voor de zitting goed en wel van start is, richt de rechter zich tot de campagneleider van Greenpeace: „U zult het vandaag vast druk hebben.” Ze doelt hiermee op een andere zaak die Greenpeace dezelfde dag voert, waarin de milieuorganisatie van de Nederlandse staat eist de stikstofuitstoot rond kwetsbare natuurgebieden snel terug te dringen.
Bij de Rabobank-zaak is de ceo in kwestie niet in de zittingszaal. Zijn advocaten verklaren dat zijn aanwezigheid de aandacht voor Greenpeace’ pr-strategie alleen maar zou vergroten. „We houden hem liever in de luwte”, aldus de advocaten, die stellen dat Greenpeace vooral media-aandacht zoekt met dergelijke acties.
Veiligheid
Volgens de advocaat van Greenpeace moet Rabobank zich niet achter „een rechtspersoon verschuilen”. Uiteindelijk zijn het mensen die keuzes maken, en iemand in een dergelijk hoge positie mag daarop aangesproken worden, aldus de milieuorganisatie. „Daarvoor verdient hij dan ook meer dan genoeg.” Volgens Greenpeace wil Rabobank met deze rechtszaak de milieuorganisatie „kaltstellen”. In deze zaak beroept Greenpeace zich op het recht op vrije meningsuiting en het recht op betoging.
Rabobank geeft aan dat de bank altijd openstaat voor een gesprek, maar dat de „persoonlijke lastercampagne” onterecht is. De topman wordt volgens de advocaten onterecht afgeschilderd als een „internationale misdadiger”. De bank stelt dat de campagne daarmee niet alleen de reputatie van Decraene schaadt, maar ook zijn veiligheid in gevaar brengt.
Greenpeace-campagneleider Meike Rijksen stelt dat de investeringen van Rabobank die bijdragen aan ontbossing juist zeer gevaarlijk zijn voor miljoenen mensen. „Bovendien hebben we zijn portret gebruikt, niet zijn naam”, voegt ze eraan toe.
De Rabobank wil dat alle afbeeldingen van Decraene die op internet en op straat circuleren worden verwijderd, op straffe van een dwangsom van tienduizend euro per dag. Dat bedrag zou vervolgens worden overgemaakt naar een door de milieuorganisatie gekozen goed doel.
De uitspraak van het kort geding wordt verwacht op 26 november.
Welkom in dit liveblog! De economieredactie van NRC houdt je hier vandaag op de hoogte van het belangrijkste economische en financiële nieuws.
Het belangrijkste nieuws van de dag speelt zich af in de rechtbank in Den Haag. Het gerechtshof Den Haag heeft zojuist Shell in hoger beroep in het gelijk gesteld in de zaak tegen Milieudefensie.
Shell spande de zaak aan nadat het bedrijf was veroordeeld tot vergaande milieumaatregelen. Collega’s Chris Hensen en Laura Bergshoef zitten in Den Haag de rechtszaal.
Dit viel ons verder op:
Rabobank stapt naar de rechter omdat Greenpeace op een kantoortoren aan de Zuidas eerder twee reusachtige portretten uitrolde van Rabobank-topman Stefaan Decraene. Hij staat daarop afgebeeld als cowboy op een ‘Wanted’-poster uit het Wilde Westen. Greenpeace voerde de actie, vorige maand, omdat Rabobank bedrijven financiert die verantwoordelijk zijn voor ontbossing in de Amazone.
Het relatief onbekende Nederlands IT-bedrijf Schuberg Philis is voor honderden miljoenen gekocht door het Britse private-equitybedrijf Bridgepoint, meldt het FD. Met hulp van de nieuwe eigenaar wil het bedrijf uitbreiden naar het buitenland.
Exxon Mobil-topman Darren Woods vindt Trumps plan om uit het klimaatakkoord van Parijs te stappen een ‘slecht idee’, zegt hij in een interview met The Wall Street Journal. „Dit creëert veel onzekerheid.”
Apothekersassistenten leggen vandaag landelijk het werk neervoor een beter salaris en onvrede over moeilijk leverbare medicijnen. In elke regio blijven wel een paar apotheken open voor noodsituaties, meldden de vakbonden.
Tweede Kamerlid Senna Maatoug (GroenLinks-PvdA) is midden in haar twee uur durende betoog als ze haar bril afzet en die op de papieren stapel voor zich legt. Ze pauzeert in een scherp relaas over het belastingplan van het kabinet, waarin zij en haar collega-Kamerlid Luc Stultiens een grotere economische visie missen. „Eigenlijk”, liet Maatoug zich net ontvallen, „is dit onverantwoord”.
De Tweede Kamer spreekt en stemt deze week in de grote debatzaal over het Belastingplan voor 2025 – de wetten waarin de overheid regelt hoe het voor het komende jaar belastingen int. Een pakket van elf wetten is dat dit jaar, goed voor 425 miljard euro aan inkomsten en honderden pagina’s aan wettekst en uitleg óver de wettekst. Die teksten gaan over wie op welke manier belasting betaalt. Hoeveel btw je betaalt op cultuur, sport en hotels. Hoe hoog de eerste schijf in de inkomstenbelasting is. En voor welke tarieven je belasting betaalt op aandelen.
Aan het debat van deze week gingen lange sessies in commissiezaaltjes vooraf. De fiscaal woordvoerders van de Tweede Kamer hielden een technisch overleg met ambtenaren en twee voorbereidende mondelinge overleggen met het kabinet, die in totaal meer dan een etmaal duurden. Midden in die voorbereidende overleggen vertrok staatssecretaris van Fiscaliteit, Folkert Idsinga (NSC) na vragen over zijn beleggingen.
Voor het algemeen belang heeft niemand de capaciteiten om effectief te lobbyen
Waarom is dit proces onverantwoord?
Luc Stultiens: „Elk jaar opnieuw denk je: waar zíjn we aan begonnen. Het zijn te veel wetten over de héle inkomstenkant van de overheid, die behandelen we in een paar maanden tijd. Bovendien krijgen we meestal op het laatste moment allerlei brieven met wijzigingen. Het is heel lastig om overzicht te houden in die chaos.”
Senna Maatoug: „Wij kunnen dit met zijn tweeën doen, omdat we een grote fractie zijn, en dan lukt het nét om alles gelezen te hebben. Kleine fracties met leden die bredere portefeuilles hebben en meer debatten moeten voeren in een week, kúnnen alles niet eens lezen. En wat het proces trouwens nog extra onverantwoord maakt, is dat de staatssecretaris is vertrokken en wij niet weten wie de nieuwe staatssecretaris wordt.”
Maatoug (35) en Stultiens (31) zijn beiden Tweede Kamerlid voor GroenLinks-Pvda. Ze werkten eerder allebei voor het ministerie van Financiën. Beleidseconoom en politicoloog Maatoug behandelde drie andere Belastingplannen als Kamerlid, wiskundige Stultiens is sinds 2023 Kamerlid en bestudeerde in het verleden acht belastingplannen, als financieel medewerker van GroenLinks.
Wat is het gevaar dat jullie hierdoor zien ontstaan?
Maatoug: „Ik zie een patroon als ik de wetsgeschiedenis induik. Problemen die na verloop van tijd aan het licht komen, belastingconstructies waar geld mee wordt weggesluisd, zijn vaak langs het parlement geglipt omdat ze in een groot belastingplan werden gestopt. Als ik dan terug zoek hoeveel discussie erover is geweest, dan blijkt die amper gevoerd, omdat het pakket zo groot is.”
Stultiens: „Doordat het zo snel gaat, krijgen bovendien bepaalde lobbyisten meer ruimte. Academische experts, vakbonden, ngo’s hebben geen tijd en capaciteit om Kamerleden in korte tijd goed te adviseren. Daartegenover zie je de Zuidas, waar veel meer geld is en veel meer expertise om de belangen die zij vertegenwoordigen te verdedigen. Vanuit die hoek worden lange uitleggen gestuurd met vragen, suggesties en amendementen.”
Maatoug: „Maar dat zijn lobbyisten met specifieke belangen. Voor het algemeen belang, de schatkist en de werkende Nederlander, heeft niemand de capaciteiten om effectief te lobbyen. Het is eng als alle expertise bij een kleine groep mensen zit, die ook nog eens maar één deel van de belangen vertegenwoordigen en dat er geen andere kant is.”
De meeste belasting wordt betaald door werkenden, veel minder door bedrijven. En die verhouding wordt steeds oneerlijker
Stultiens: „Gevolg is dat er daardoor te weinig maatschappelijke discussie is en mensen niet weten op welke manier de overheid aan geld komt: de meeste belasting wordt betaald door werkenden, veel minder door bedrijven. En die verhouding wordt steeds oneerlijker. De coalitiepartijen geven belastingcadeau’s aan beleggers en buitenlandse aandeelhouders met bijvoorbeeld een vrijstelling van een dividendbelasting als een bedrijf eigen aandelen koopt. Voor werkenden gaat de belasting omhoog door bijvoorbeeld de verlaging van de belastingkorting die de meeste mensen jaarlijks krijgen.”
U merkt weinig boosheid bij Nederlanders over de manier waarop lasten verdeeld worden, zei u tijdens het belastingoverleg voorafgaand aan het debat deze week. Waarom lukt het u niet om dat debat aan te zwengelen?
Maatoug: „In alle eerlijkheid is dat ook een vraag waar ik veel over nadenk. Wat meespeelt: de ingewikkeldheid schrikt af. Als ik constructies ontdek waarmee belasting wordt ontweken dan heb ik drie zinnen nodig om het uit te leggen. Andere onderwerpen zijn gemakkelijker over te brengen.”
Stultiens: „Bovendien is het ook voor het kabinet fijner om te praten over die behapbaardere onderwerpen, zoals pestbordjes bij azc’s, regenboogpaden. Dan gaat het niet over de vraag: wie betaalt de rekening? Maar als jij mensen vraagt op straat ‘Vind jij het eerlijk dat hoe rijker je bent, hoe lager je effectieve belastingdruk is?’, dan vindt niemand dat een goed idee.”
Hoe verloopt een verantwoorde behandeling van het Belastingplan volgens jullie?
„Echt niet alle wetsvoorstellen hadden nu in één keer behandeld hoeven worden. Sommige wetten hadden best een paar maanden eerder of later gekund. Of in een apart debat. Maar als je het op één grote hoop gooit in een korte tijd, met veel maatregelen in één wet dan krijg je minder kritische vragen van de oppositie.”
Dat geldt bijvoorbeeld voor de btw-verhoging. Die wil het kabinet niet in een aparte wet behandelen, terwijl de Raad van State dat wel adviseert, onder meer omdat de maatregel omstreden is. Maar het kabinet legt dat advies naast zich neer. De manier waarop geld opgehaald wordt, door btw te verhogen, hangt samen met lastenverlichtingen op andere punten in de plannen. Daarom dient het kabinet het in als één geheel, zegt minister van Financiën Eelco Heinen (VVD).
Budgettaire samenhang is geen mooi argument, maar in de huidige politieke werkelijkheid misschien wel nodig om een compromis door de Kamer te loodsen.
Maatoug: „Niet alle wetten hangen samen met de begroting. In het pakket zit nu ook het belastingplan voor Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Daar hebben we nu geen rondetafelgesprekken over kunnen voeren, daar kunnen we nu niet rustig bij stilstaan, omdat we het meenemen in het grote pakket.”
„Daarnaast is er die andere kant. Waarom voegt het kabinet maatregelen samen? Zodat plannen niet worden weggestemd. Maar dat zorgt er óók voor dat lelijke, technisch niet kloppende en niet goed uitgewerkte maatregelen erdoorheen glippen.”
:format(jpeg):fill(f8f8f8,true)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/data109349414-47987f.png|https://images.nrc.nl/Ab8vsZqNqXJ9XBfCcByphbpwIBI=/1920x/filters:no_upscale():format(jpeg):fill(f8f8f8,true)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/data109349414-47987f.png|https://images.nrc.nl/iNzp157OIDQS-KtejBOEzOo4-IQ=/5760x/filters:no_upscale():format(jpeg):fill(f8f8f8,true)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/data109349414-47987f.png)
