SportCity verbeterde zijn financiën kunstmatig, zegt de grootste financier van de sportschoolketen

In Nederland heerst woningnood, in Japan heerst een omgekeerde huizencrisis: meer dan negen miljoen huizen staan er leeg. Die staan vooral op het platteland, waar de rappe vergrijzing en het dalende geboortecijfer het hardst gevoeld wordt, vertelt architect en vastgoedhandelaar Kota Akahane: „Maar dat betekent niet dat de leegstand slecht is voor Japan. We moeten omdenken. Lege huizen kunnen ook een goedkope start zijn van iets nieuws”, zegt hij optimistisch.

Sinds 1993 telt Japan om de vijf jaar hoeveel gebouwen er leegstaan. Bij de eerste peiling waren er dat nog iets meer dan vier miljoen. Bij de laatste grote meting, in 2023, was dat aantal verdubbeld. Naar verwachting staat het land, met nu ruim 124 miljoen inwoners, nóg een verdubbeling te wachten voor 2040. Het ministerie van Land en Infrastructuur geeft daarbij aan dat meer dan de helft van deze panden tekenen van verval vertoont, zoals verzakte daken of beschadigde muren.

Deze aftakeling levert veel problemen op voor omliggende gemeenschappen, waaronder milieuvervuiling door afbrokkelend puin en de algehele verloedering van buurten. Omwonenden kunnen echter niks doen aan de leegstand omdat het in het grootste deel van de gevallen privéterrein betreft. Ook de gemeentes zijn wettelijk gezien machteloos zolang er geen directe fysieke bedreiging is voor omliggende huizen.

In 1993 stonden er iets meer dan vier miljoen huizen leeg in Japan, in 2023 was dat aantal verdubbeld

„Jongeren trekken massaal naar Tokio toe om hun dromen te achtervolgen, en dan hou je lege dorpen over”, vertelt architect Akahane. „Ik was er één van.” Hij verliet zijn geboorteplaats Tatsuno, gelegen tussen de besneeuwde Alpen van de provincie Nagano, om te gaan studeren in Tokio. Twee keer per jaar kwam hij terug om zijn ouders te bezoeken, al werd dat elke keer minder leuk. „Toen ik jong was bloeide het dorp. Alle winkels waren open, het was levendig”, zegt hij. „Het was gewoon een leuke plek. Maar elk jaar merkte ik dat er weer een paar winkels waren verdwenen. Steeds meer huizen leken verlaten. Het voelde steeds leger.”

Nieuwe winkelstraat

Met een dikke groene winterjas en een bouwvakkersbroek, beide bedekt met verfvlekken, is Akahane zichtbaar een man die graag zelf zijn problemen oplost. Een aantal jaar geleden was hij het zat om de aftakeling slechts toe te moeten zien en hakte hij de knoop door. Hij keerde terug naar zijn dorp en probeert nu in samenwerking met de dorpsraad en het provinciebestuur verlaten huizen om te toveren in bruikbare panden.

Met succes. De panden die hij heeft verbouwd en soms voor slechts 100 euro per maand verhuurt, zijn in trek. „We noemen het de winkelstraat, want we hebben inmiddels een koffiezaak, een hippe kledingwinkel, een pizzeria, en binnenkort opent er zelfs een donutwinkel aan de hoofdweg”, vertelt hij enthousiast. „Als je geen deel van het probleem wil zijn, moet je deel van de oplossing worden.”

De mensen die druppelsgewijs terugkeren of ervoor kiezen om de grote steden te verlaten, worstelen met de hoge huren aan huizenprijzen. „Als je een eigen koffietentje wil starten in Tokio ben je al snel miljoenen yen (enkele tonnen) kwijt, hier is dat honderdduizenden yen (een paar duizend euro).” Ook van buiten Japan is er groeiende interesse. In 2020 bestond meer dan een derde van de Japanse vastgoedmarkt uit buitenlandse investeerders, al is dit eveneens geconcentreerd in de stedelijke gebieden. „Ik merk dat er onder hen vooral een toenemende vraag is naar traditionele Japanse huizen”, vertelt Akahane.

Zijn klantenbestand bestaat echter vooral uit Japanners. Zo kloppen er steeds meer mensen uit de creatieve sector op zijn deur op zoek naar een kantoor en huis. „We hebben nu designers en architecten hier in de hoofdstraat. De gedachte is dat ze sinds de pandemie op afstand zijn gaan werken, dus dan kunnen ze net zo goed hier komen wonen en werken voor een fractie van het geld.”

Sterke emotionele band

In Tatsuno staan iets meer dan vijfhonderd akiya, de Japanse term voor verlaten of leegstaande woningen. Met ruim 18.500 inwoners komt dat neer op één leegstaand huis per zestien huishoudens. Tatsuno is daarin eerder de norm dan de uitzondering in de omliggende regio. Van elke honderd akiya in Japan staat er één in de provincie Nagano. Veel van de huizen in de provincie zijn namelijk groot en staan op uitgestrekte stukken land, en vergen daardoor veel tijd en geld om te onderhouden, wat jongere huishoudens afschrikt. Erfgenamen voelen daarbij vaak een sterke emotionele band met het huis en houden het liever in bezit tot het vervalt, zonder het te verkopen of te delen.

„Bij de laatste telling kwamen we uit op ongeveer 92.000 panden”, vertelt Tatsuya Kubota, hoofd van de afdeling woningbouw bij het provinciebestuur. Hij is afgereisd naar de stad Matsumoto om samen met Akahane een doe-het-zelf-evenement te organiseren voor inwoners. „Dit jaar zijn we voor het eerst begonnen met het verzamelen van voorbeelden van succesvolle renovaties. Die worden vandaag gepresenteerd”, vertelt hij. Het idee is dat andere bewoners zich hierdoor kunnen laten inspireren en niet alles zelf opnieuw hoeven uit te zoeken. De interesse is groot, vertelt Kubota: „We hebben meer dan honderd bezoekers vandaag.”

De workshops zijn niet het enige middel dat wordt gebruikt om het probleem aan te pakken, vervolgt het afdelingshoofd. „Wij hebben regionale netwerken opgezet waarbij vertegenwoordigers van gemeentes, vastgoedbedrijven en andere organisaties samenkomen om over het leegstandprobleem in hun gebied te praten”, legt hij uit. „Al zijn het uiteindelijk de gemeentes die de bevoegdheden hebben om de leegstand direct aan te pakken, wij hebben slechts een begeleidende en financieel ondersteunende rol.”

Schoenen uit

Akahane is het met Kubota eens. Volgens hem is een landelijke aanpak vrijwel onmogelijk omdat de leegstand in elk stad en dorp anders is. En dus is de lokale aanpak de enige die werkt: „Mijn oom zat in een van die netwerken en vroeg of ik geen interesse had om mee te werken. In die overleggroepen zag ik alleen maar belangrijke mensen. Allemaal oudere heren”, vertelt hij. „Kan je je voorstellen dat een van hen zelf gaat verven en timmeren?” brult de architect lachend terwijl hij de deur van zijn kantoor opentrekt en de sneeuw in loopt. „Ik niet!”

Op nog geen vijf minuten wandelen staat een beige eengezinswoning met een donkergroen dak. „Dit huis is nog in prachtige staat”, vertelt Akahane terwijl hij zich tussen de zijkant van het huis en het omringende hek wurmt, op zoek naar de hoofdschakelaar. Voor hem loopt een elektricien die met gemak de obstakels weet te omzeilen. „Deze meterkast heb ik zelf nog een paar jaar geleden vervangen”, zegt de man zodra hij met een vlugge vingerbeweging de stalen klep van de meterkast opengooit.

Akahane vraagt hoeveel het gaat kosten om het huis weer leefbaar te maken. „We hoeven niet alles te vervangen, dus voor minder dan honderdduizend yen (ongeveer 600 euro) ben je klaar”, krijgt hij te horen. „De tweede verdieping heb ik al verhuurd aan een kennis van me”, vertelt de architect zodra de elektricien met een getekend opdrachtformulier weer tevreden terug naar zijn auto snelt. Akahane trekt bij de voordeur zijn schoenen uit en stapt op zijn sokken het huis in.

Gratis huizen

Japan vergrijst snel, in 2005 haalde het sterftecijfer al het geboortecijfer in. Vorig jaar bereikte het land een dieptepunt, met twee sterfgevallen voor elke baby die geboren werd. Naar schatting is voor 2040 meer dan een derde van de bevolking ouder dan 65 jaar. In de meeste gevallen komt een huis leeg te staan omdat de oorspronkelijke eigenaar is overleden. Aangezien sloop duur is en de belasting op bestaande panden op het platteland laag blijft, ontbreekt de financiële prikkel om het huis af te breken. Bovendien geeft de Japanse vastgoedmarkt de voorkeur aan nieuwbouw boven het kopen van bestaande woningen. De huren op het platteland zijn gemiddeld laag, terwijl de makelaarskosten juist relatief hoog zijn. Voor erfgenamen is het daardoor vaak eenvoudiger én goedkoper om een pand leeg te laten staan dan om het te verhuren.

Om het aantrekkelijker te maken om leegstaande huizen aan te bieden, hebben veel gemeenten de afgelopen jaren zogenoemde ‘akiya-banken’ opgezet: websites waar mensen goedkope huur- en koopwoningen kunnen aanbieden of vinden. Soms gaat het om huizen ter waarde van een tweedehandsauto, en in uitzonderlijke gevallen zelfs gratis. Het helpt vooralsnog niet. In 2024 nam de bevolking vrijwel alleen in grote steden als Tokio en Osaka toe, voornamelijk door migratie.

Akahane probeert de kosten voor alle partijen zo laag mogelijk te houden. „Ik vraag heel weinig, en in sommige gevallen zelfs geen bemiddelingskosten aan de huurder en de verhuurders.” Maar het is niet genoeg. „De eigenaren moeten zowel de makelaar als nieuwkomer vertrouwen. Het gaat niet alleen om geld, het is ook een sociaal vraagstuk.” Volgens hem bevinden veel van de leegstaande huizen zich in kleine gemeenschappen, waar families al generaties lang naast elkaar wonen. Nieuwe bewoners worden daar niet altijd met open armen ontvangen.

Uit landelijk onderzoek blijkt dat meer dan driekwart van de huiseigenaren op minder dan een uur afstand woont van hun leegstaande woning. Vaak doen deze panden dienst als opslagruimte of vakantieverblijf, maar worden ze slechts sporadisch en voor korte periodes bezocht ter controle. Slechts een op de tien staat formeel te koop en minder dan 5 procent wordt te huur aangeboden.

„Als je een woning via een makelaar aanbiedt, weet je niet wie er komt wonen. In dorpen zoals deze kan dat problemen opleveren”, legt Akahane uit. „Stel dat het iemand is die regelmatig feestjes geeft. Dan staat niet alleen de rust in de buurt op het spel, maar ook de reputatie van de verhuurder.” Het is de reden dat het gros van de leegstaande huizen in Japan nooit op de markt, of in de akiya-banken, verschijnt.

Nieuwkomers

De Akiya-wet uit 2015 geeft Japanse gemeenten meer bevoegdheden om leegstaande en verwaarloosde huizen aan te pakken. Sindsdien kunnen woninginspecteurs zonder toestemming van de eigenaren de panden betreden voor controles, en boetes uitdelen voor het nalaten van onderhoud. Een herziening in 2023 maakte het ook mogelijk om belastingvoordelen in te trekken en hergebruik van deze panden te stimuleren. „Wij informeren mensen over landelijke subsidieregelingen en bieden zelf financiële steun voor woninginspecties en gebrekenverzekeringen, om het gebruik van bestaande woningen te bevorderen,” vertelt afdelingshoofd Kubota.

In de praktijk blijkt handhaving echter lastig. Veel eigenaren reageren niet op oproepen na inspecties en laten hun woning alsnog in verval raken, waardoor de aanpak traag verloopt. „Als een eigenaar overlijdt zonder iets te hebben geregeld, wordt de situatie vaak nog ingewikkelder”, voegt projectplanner Ohira toe. „Het is daarom belangrijk om al vroeg na te denken over wat je met je huis wilt. Tegelijkertijd begrijpen we dat het emotioneel lastig is om afstand te doen van iets dat zo persoonlijk is.”

Architect Akahane is klaar met zijn eigen wooninspectie en loopt langs de sneeuwwitte hoofdweg van Tatsuno. Hij duikt een kleine steeg in met aan het einde een klein huisje met een voorgevel gemaakt van aluminium golfplaten. „Hier zat ooit een noedelrestaurant”, vertelt hij voordat hij hard op de deur bonst. „Kom binnen”, schreeuwt een mannen stem aan de andere kant.

Twee jaar geleden werd de toen 29-jarige muzikant Kouyou Honda verkozen tot gemeenteraadslid – de jongste kandidaat ooit. Vanavond werkt hij samen met een vriendin uit Tokio aan een nieuw project in zijn omgebouwde woonkamer en muziekstudio. „Daar hangt de poster voor mijn verkiezingscampagne”, zegt de muzikant wijzend naar het plafond, waar een grote foto hang van hemzelf met een brede glimlach.

Binnen staat een grote gasverwarming hard te loeien. „Dit huis heb ik voor iets meer dan 500.000 yen (zo’n 3.000 euro) gekocht”, vertelt hij lachend. „Goedkoop, hè!” De jonge politicus is een nieuwkomer in het dorp, en werd door Akahane aangespoord om het gemeentebestuur in te gaan. „Je merkt dat er een tweedeling in het dorp is”, vertelt Honda. „De oude en de nieuwe mensen. Het is mijn missie om die groepen zoveel mogelijk bij elkaar samen te brengen. Dat gaat nog heel langzaam”, geeft hij toe.

„Ik werk al jaren aan dit project, en ik ben nota bene een van de oorspronkelijke dorpsbewoners”, zegt architect Akahane met een glimlach terwijl Honda achter hem weer met zijn instrumenten begint te rommelen. „Je zou denken dat dat iets zou uitmaken. Toch blijven de oudere bewoners huiverig.” Hij haalt zijn schouders op. „Geeft niks. Als het leven hier beter wordt, draaien ze vanzelf wel bij. Ik blijf gewoon mijn koers varen.”

Delen

Mail de redactie

Toen Donald Trump na zijn aantreden in januari als president van de Verenigde Staten met decreten het klimaatbeleid van zijn voorganger begon te ontmantelen, richtten alle ogen zich op China. Zou de grootste mondiale klimaatvervuiler bereid zijn extra stappen te zetten? Zou China, als tweede economie van de wereld, in het diplomatieke gat springen dat de VS achterlaten door zich terug te trekken uit de internationale klimaatonderhandelingen?

China probeerde de wereld gerust te stellen. Wij gaan onvermoeibaar door met ons klimaatbeleid, zei president Xi Jinping in april in een videoboodschap op een bijeenkomst over de komende klimaattop in Brazilië. Xi beloofde dat China binnenkort nieuwe plannen zal bekendmaken. Die zullen, zo verzekerde hij, veel verder gaan dan de huidige en zich niet langer beperken tot de energiesector, maar zich richten op de hele Chinese economie en op alle broeikasgassen.

Klinkt goed, maar klopt het ook? Die vraag is niet zomaar te beantwoorden.

China is verantwoordelijk voor een derde van alle broeikasgassen. Volgens de Rhodium Group, een consultancy met veel kennis van China, stoot het land meer kooldioxide uit dan alle rijke landen bij elkaar. Ruim de helft van alle kolencentrales in de wereld staan in China en zelfs 70 procent van de centrales in aanbouw.

De emissiepiek is in zicht

China neemt wel al jaren een groot deel van de mondiale emissiereducties voor zijn rekening, vooral door de snelle groei van duurzame energie. Alleen al vorig jaar nam de capaciteit aan windenergie toe met 5 procent en zonne-energie zelfs met 28 procent. Bijna twee derde van alle windturbines en zonneparken die nu wereldwijd worden gebouwd, staan in China. Deze hernieuwbare energie werd tot nu toe vooral gebruikt om de groei van de energievraag op te vangen. Maar de emissiepiek is in zicht. De verwachting is dat de vraag naar olie en gas in China snel zal dalen. Volgens de Financial Times investeert China tot 2030 zo’n 800 miljard euro in zijn elektriciteitsnetwerk en in de elektrificatie van de industrie. Toch is dat is nog lang niet genoeg. Volgens de denktank European Council on Foreign Relations verdwijnen de klimaatdoelen van Parijs uit zicht als China tot 2035 zijn uitstoot niet met ten minste 30 procent weet te reduceren – dat is twee keer de jaarlijkse CO₂-uitstoot van alle Afrikaanse landen bij elkaar.

Dat China zich na het aantreden van Xi in 2013 stortte op de productie van zonnepanelen en windturbines had weinig met klimaat te maken. Het was puur eigenbelang. De nieuwe president zag China’s afhankelijkheid van de import van olie en gas als een grote kwetsbaarheid. Het land beschikt weliswaar over steenkool, maar het gebruik daarvan leidde tot steeds meer luchtvervuiling en gezondheidsproblemen. Hoewel klimaat voor China dus nooit het belangrijkste argument is geweest, worden inmiddels acht van de tien zonnepanelen in de wereld gemaakt in China, net als twee derde van alle windturbines, driekwart van de lithiumbatterijen en zo’n 60 procent van alle elektrische auto’s. Vorig jaar noemde Xi het „nieuwe trio” van zonnepanelen, elektrische auto’s en batterijen het hart van de Chinese economie.

Onbedoeld is dit misschien wel de grootste verdienste van China voor het wereldwijde klimaatbeleid, zegt Annah Zhu in een videogesprek. Ze doet aan de Wageningen Universiteit onderzoek naar de rol van China in het mondiale milieubeleid. „Niemand zag zo’n snelle prijsdaling van hernieuwbare energie en van elektrische auto’s aankomen. Sla de International Energy Outlook [jaarlijkse vooruitblik van het Internationaal Energieagentschap] er maar op na. Tien jaar geleden konden we hier alleen maar van dromen. Het is gelukt, met dank aan China.”

De VS en ook Europa hebben dit Chinese succes nooit echt op waarde weten te schatten, vindt Zhu. Veel van de duurzame Chinese producten, zoals elektrische auto’s, worden nu getroffen door hoge importheffingen – ook in de EU. „Daar kunnen goede economische redenen voor zijn”, zegt Zhu, „maar voor klimaat en milieu zijn de heffingen niet de beste keuze.”

In de videoboodschap in april waarin Xi nieuwe Chinese klimaatplannen aankondigde, zei hij ook dat China er alles aan zal doen om op basis van „vertrouwen, solidariteit en samenwerking” het wereldwijde klimaatbeleid te versterken. Zonder de VS met name te noemen, voegde Xi eraan toe dat China zich niets zal aantrekken van „het aanhoudende streven naar unilateralisme en protectionisme door sommige grote landen”.

Toch ambieert China in de internationale onderhandelingen geen echte leidersrol, ook niet nu de VS zich terugtrekken. Volgens Zhu omarmt China weliswaar instituties als de Verenigde Naties, maar altijd op zijn eigen voorwaarden en zolang ze niet worden gedomineerd door het Westen.

Wantrouwend tegenover het Westen

„China staat wantrouwend tegenover westerse landen en hun koloniale geschiedenis. In de klimaatonderhandelingen voelt het land zich verwant aan de G77, de groep van ontwikkelingslanden.” Al zullen Chinese diplomaten dat woord zoveel mogelijk vermijden, zegt Zhu. „Ze spreken liever van ‘global South’ – het mondiale Zuiden. Die term creëert solidariteit tussen niet-westerse landen en China, meestal tegenover het Westen. En dat is waar het China om gaat. Dit is een geopolitieke kwestie. China zal het niet nalaten om zwaktes van het mondiale Noorden uit te buiten.”

In de klimaatonderhandelingen weigert China – tot verontwaardiging van rijke landen – zijn positie als ontwikkelingsland op te geven. Het kreeg die status in het klimaatverdrag van 1992, toen dat nog heel logisch was. Maar inmiddels stoot China niet alleen de meeste broeikasgassen uit, de CO₂-uitstoot per hoofd van de bevolking is er ook hoger dan in menig westers land, en binnen twee decennia zal het de Verenigde Staten inhalen als het land met de meeste uitstoot sinds het begin van de industrialisatie.

Afstand doen van de positie als ontwikkelingsland geeft China nieuwe verplichtingen, zowel op het gebied van emissiereducties, als op dat van klimaatfinanciering. China is weinig transparant over zijn klimaathulp – Zuid-Zuid-samenwerking zoals de Chinezen het liever noemen, variërend van schone kooktoestellen in Myanmar tot zonnepanelen in kleine eilandstaten. Het World Resources Institute becijferde dat het sinds 2013 om tientallen miljarden dollar gaat. Daarmee is het land de vijfde klimaatdonor van de wereld.

Maar op dit moment heeft China wel andere zorgen dan klimaat, ondanks Xi’s pleidooi voor solidariteit en samenwerking en zijn belofte voor een krachtiger klimaatbeleid. „De Chinese economie heeft last van de door Trump veroorzaakte onzekerheid in de wereldhandel. En China kampt nog steeds met de naweeën van de coronacrisis, toen het land meer steenkool is gaan gebruiken, terwijl de economische groei juist achterbleef. Daardoor is de koolstofintensiteit toegenomen, dus er is een grotere CO₂-uitstoot per eenheid van het bruto binnenlands product. De kans is daarom niet erg groot dat China zich zal opwerpen als de nieuwe leider in het mondiale klimaatoverleg.”

Delen

Mail de redactie