Met een langer keukenblad en een extra tuintje probeert de woningverhuurder de huur omhoog te krijgen

Posted on June 23, 2023 by admin

N.B. Het kan zijn dat elementen ontbreken aan deze printversie.

Opplussen woningen Woningverhuurders bereiden zich voor op de aanstaande huurreguleringen door woningen te verkopen of ze zo te renoveren dat ze alsnog in de vrije sector vallen.

Flóri Hofman

23 juni 2023 om 20:31

Leestijd 5 minuten

Huiseigenaar Elias Coenders bij zijn woning in Melissant, dat nu wordt gerenoveerd. Als de woning voldoende punten krijgt in het nieuwe puntensysteem voor huurwoningen, kan het verhuurd worden in de vrije sector. Foto Bart Maat

In de straat achter de dijk van het dorpje Melissant staat tegenover de pittoreske kerk een drielaagse woning met rode dakpannen en op het raam een bordje: ‘verkocht’. Binnen staat Elias Coenders. Hij is aannemer, woningverhuurder en sinds begin juni de eigenaar van het pand op het Zuid-Hollandse eiland Goeree-Overflakkee.

Het pand telt twee appartementen, met elk twee verdiepingen. De glanzende, bruin-gele tegeltjes in een van de woonkamers doen denken aan de jaren zeventig. Een deel van de kozijnen is bedekt met schimmel. Waar het keukenblok is weggehaald, is de laminaatvloer zwartgekleurd. En in de trap zit asbest, zegt Coenders, terwijl hij op een van de treden stapt. „Maar dat is niet gevaarlijk, hoor. Pas als je het laminaat openbreekt. Dat moeten we nog doen.”

Coenders is van plan de drielaagse woning op te knappen en opnieuw als twee appartementen te verhuren. Het renoveren van de boel is nodig om een fatsoenlijke huisbaas te zijn voor de toekomstige huurders. Maar, zegt hij met een lach, „ook omdat ze anders huurverlaging kunnen vragen”.

Los van de noodzakelijke renovaties zal Coenders ook letten op de maatregelen die minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge (CDA) wil nemen om de huurmarkt onder controle te krijgen. De Jonge wil het huidige puntensysteem voor sociale huur uitbreiden en zo een nieuwe, gereguleerde huurlaag creëren. Deze middenhuur komt tussen de sociale huur- en de vrije sector, waar de markt de prijs bepaalt. Een sociale huurwoning kost momenteel maximaal zo’n 800 euro per maand. De vrije sector zal volgens de plannen beginnen bij ongeveer 1.100 euro.

Dit moet het aanbod aan betaalbare huurwoningen vergroten. Vooral de grote steden hebben een groot tekort aan deze huizen, met hoge huren en verdringing van middeninkomens op de woningmarkt tot gevolg. Zo’n 300.000 woningen, zegt De Jonge, worden door de huurregulering gemiddeld 190 euro goedkoper. En als beoogd neveneffect moet het verhuurders een impuls geven hun huizen te verduurzamen, omdat het energielabel voortaan sterker mee zal tellen in de hoogte van de huur. De wet moet nog door de Eerste en Tweede Kamer. Dat proces bepaalt of de wet volgend jaar ingaat, zoals de minister beoogt.

In aanloop naar dat moment roeren woningverhuurders, projectontwikkelaars en sommige woningmarktexperts zich. Volgens hen zal het aantal betaalbare huurwoningen juist áfnemen. Ze wijzen op wat zij een overdaad aan regelgeving vinden. De huurregulering derft inkomsten en komt boven op een reeks fiscale maatregelen, zoals de verhoogde overdrachtsbelasting, die de kosten juist doen toenemen. De Tweede Kamer nam onlangs een initiatiefwetsvoorstel aan om de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur fors in te perken. Dat betekent minder flexibiliteit voor verhuurders.

Het gevolg is, zeggen deze critici, dat verhuurders juist woningen verkopen. Volgens Marc Francke, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, is het ook mogelijk dat vastgoedeigenaren investeren in hun woning om ze zo alsnog in de vrije sector te krijgen. Zoals verhuurder Coenders nu doet met zijn woning op Goeree-Overflakkee.

Energielabel, keuken, buitenruimte

Dat zit zo: met het huurpuntensysteem worden alle kenmerken van een huis beoordeeld. Hoe groter de woning en hoe beter het energielabel, hoe meer punten. Een luxe keuken levert een hogere score op dan een gebrekkige, een tuin is waardevoller dan een balkon of helemaal geen buitenruimte. Ook de WOZ-waarde – en daarmee indirect de locatie – telt mee. Elke woning tot 145 punten is nu sociale huur. Onder het uitgebreide systeem wordt alles tussen de 145 en 187 punten wettelijk gezien middenhuur. „Het zal van de woning afhangen of je het verbeteren tot boven de 187 makkelijk kunt doen of niet”, zegt hoogleraar Francke. „Dat zal het beste werken voor huizen die toch al in de buurt van die 187 punten komen.”

Die woningen, mits er inderdaad nog wat aan te verbeteren is, zijn tegen relatief lage kosten toch op de vrije markt te krijgen. Dit „strategische denken” door verhuurders kan het positieve effect hebben dat meer woningen verduurzaamd worden. Maar het kan er volgens Francke ook toe leiden dat verhuurders juist afzien van renovatie, omdat het ze te veel kost voor wat het financieel oplevert.

Foto’s Bart Maat

Cijfers over aan het renoveren geslagen verhuurders zijn er nog niet. Uit een peiling van adviesbureau Stec Groep van eerder dit jaar bleek dat ongeveer een derde van achttien ondervraagde verhuurders – zowel institutionele als particuliere partijen – overweegt te renoveren. Zij willen kijken naar „verduurzaming of een hoger afwerkingsniveau” van de woning.

De meeste punten zijn te verzamelen met de oppervlakte van een woning, het energielabel, of en wat voor buitenruimte het huis heeft, vertelt woningverhuurder Coenders. Hij loopt zijn appartementen in Melissant door en wijst aan wat hij eraan wil veranderen. De badkamers moeten opgepoetst, er komt een mengkraan en een radiator in. Luxe sanitair, zoals een lichtgevende spiegel en een nieuwe douche, wil hij niet, want het moet niet „een soort expatgebeuren” worden. Bovendien: het aantal punten dat je daarmee kan verdienen is „vrij beperkt”, terwijl de ingrepen prijzig zijn.

De keukens gaan er wél in hun geheel uit. „Ik wil er een L-vormige inzetten”, zegt Coenders terwijl hij naar de huidige krakkemikkige opstelling wijst. „Voor een werkblad van minimaal twee meter krijg je veel punten. En inbouwapparatuur levert ook veel op.” Verder splitst hij de tuin in tweeën, zodat beide huizen een klein strookje hebben. „Het maakt niet uit hoe groot de tuin is, je krijgt al veel punten áls er een bij zit.” Het huidige energielabel C moet A worden. De kozijnen waren door schimmel en lekkages toch al aan vervanging toe. En op het dak komen zonnepanelen. De totale renovatie, schat Coenders, komt uit op zo’n 80.000 euro en zal ruim een half jaar duren. Een deel ervan doet hij met zijn eigen aannemersbedrijf.

Funda-hobby

Coenders heeft acht andere verhuurwoningen. Het speuren op verkoopsite Funda en opknappen van huizen ziet hij „een beetje als hobby”. Ongeveer de helft van zijn inkomen verdient hij aan de woningen, de andere helft aan de verhuur. Twee van zijn verhuurpanden gaat hij sowieso verkopen als de huurregulering in gaat. Die vallen dan in de middenhuur en dat is, zegt Coenders, niet rendabel.

Hij rekent voor. Eén van die huizen, een appartement van zo’n 80 vierkante meter in Schiedam, verhuurt hij momenteel voor 1.300 euro per maand. De hypotheek kost hem maandelijks 500 euro, belastingen zo’n 200 en onderhoud 50. Maar wanneer de nieuwe maatregelen ingaan, betaalt hij 200 euro extra aan belastingen én gaat de huurprijs omlaag, tot zo’n 900 euro. In dat geval maakt hij 50 euro verlies per maand. En in 2024 wordt zijn hypotheekrente herzien. Coenders rekent op een verdubbeling van de hypotheeklasten. „Dat komt dus niet meer uit.”

Foto’s Bart Maat

Bij de aankoop van zijn vorige huizen lette Coenders, die zelf in het Haagse appartement van zijn vriendin woont, de afgelopen jaren al op de aangekondigde huurmaatregelen. „De laatste woningen die ik heb gekocht, zijn allemaal groot en in afgelegen gebieden. De plekken waar je nog goedkoop grote huizen kunt kopen.”

Het verhuren van kleine woningen, zeker in de Randstad, is inderdaad niet meer rendabel onder het nieuwe systeem, zegt Martijn Lentze. Hij is eigenaar van 070 Vastgoed. Het bureau beheert zo’n 1.500 woningen in en rond Den Haag. Een „flink deel” daarvan is van het bureau zelf. „Van elke woning die leeg komt, maken we een analyse”, zegt Lentze. „Dan kijken we hoe we aan de slag kunnen met renoveren, verduurzamen en optimaliseren voor een betere puntentelling voor de huur.”

„De afgelopen maanden leerden we: een appartement tot 70 vierkante meter in Den Haag til je nooit meer boven de puntengrens van 187 uit. Dat is gewoon niet haalbaar”, zegt Lentze. „Ook niet met verduurzamingen naar energielabel A, wat veel punten oplevert.”

Het wordt gewoon verlieslatend om woningen te verhuren

Martijn Lentze 070 Vastgoed

Dat is een probleem voor zijn eigen bedrijf. Lentze verhuurt hoofdzakelijk appartementen, van gemiddeld zo’n 55 vierkante meter groot. Die vallen nu nog in de vrije sector. De prijzen variëren. Te huur heeft hij een appartement van 39 vierkante meter aan het Westeinde in Den Haag: 1.100 kale huur. Of aan de De Gheijnstraat: zo’n 1.700 euro voor 70 vierkante meter. Beide woningen zouden maandelijks honderden euro’s goedkoper zijn onder het nieuwe puntensysteem.

Dat de huurregulering als neveneffect zou hebben dat huurwoningen sneller verduurzaamd worden, één van de doelen van minister De Jonge, ziet Lentze dus niet in alle gevallen gebeuren. „Als je een appartement hebt dat nu in de vrije sector valt, maar straks de middenhuur, is verduurzamen gewoon onrendabel. De kosten die je maakt van een G-label optillen naar een A-label, haal je nooit meer terug.”

Zijn advies aan klanten die in dezelfde situatie zitten, luidt: verkoop de boel. „Het wordt gewoon verlieslatend om woningen te verhuren.”

Kabinet wil aftrek hypotheekrente verhogen voor midden- en hoge inkomens

admin
November 25, 2024
0

Goedemorgen, welkom bij het economieblog van 25 november.

De aftrek van de hypotheekrente is een heikel punt. Toch is het kabinet van plan om de regels te veranderen: middeninkomens en hoge inkomens mogen straks meer aftrekken dan lage inkomens, meldt Het Financieele Dagblad. De Eerste Kamer kan er nog een stokje voor steken.

De verwachting is dat de regering-Biden nog deze week strengere exportmaatregelen voor Chinese chipbedrijven aankondigt. Het zou gaan om honderden chipmakers in China die geen geavanceerde apparatuur uit het Westen meer mogen importeren. Wat dat voor ASML en ASM International betekent is niet zeker. Nog voor Thanksgiving (donderdag) zouden de regels bekend moeten worden.

De Italiaanse bank UniCredit doet een bod van 10 miljard dollar op zijn Italiaanse concurrent, Banco BPM. De Financial Times ziet dit als het teken van een nieuwe consolidatietrend, om met grotere Europese banken beter te concurreren met banken uit de VS en Azië.

Bloomberg meldt dat beurzen positief reageren op de keuze van Scott Bessent als voorgestelde kandidaat-minister van Financiën in de regering-Trump. Geen verrassing: hij is van plan de belastingen te verlagen, vertelde hij de The Wall Street Journal.

Oliereuzen hebben zich op massaproductie van plastic gestort. Hoe Shell bij Pittsburgh de buurt vervuilt met een enorme plasticfabriek

admin
November 22, 2024
0

Zoet. Zo rook de lucht, de eerste keer dat hij de fabriek rook. „Geen vieze geur”, zegt Skyler Brimmeier (31). „Een beetje als ahornsiroop.” Maar soms rook de lucht „een paar dagen naar rotte eieren”. En meestal „naar verbrande benzine”.

Brimmeier, met een strakke donkergrijze jeans en een groene sweater, zit aan een houten picknicktafel voor de bibliotheek van de gemeente Beaver County, in de staat Pennsylvania. Hij zit er graag, vanwege het uitzicht over de rivier de Ohio. De bomen aan de overkant van de vallei steken in rode en gele herfsttinten tegen elkaar af.

Vanuit zijn achtertuin in het plaatsje Vanport zag hij tot twee jaar geleden de fabriek van Shell anderhalve kilometer verderop verrijzen; de aanblik van een kleine stad. De geuren vlogen hem aan als hij ’s ochtends de deur uit stapte om zijn hond uit te laten. Nog indrukwekkender waren de kleuren. „Soms waren de vlammen door het affakkelen van gassen zo hoog, dat het leek of er een gigantische oranje lichtbol over de horizon hing. Vrienden uit Ohio vroegen of Beaver in brand stond.”

Op een terrein van minstens 225 voetbalvelden groot bouwde Shell voor 13 miljard euro een nieuwe plasticfabriek. In de fabriek heeft de oliereus de capaciteit jaarlijks 1,6 miljoen ton plastic te maken. Het gaat om polyetheen-korrels, die worden gebruikt voor shampooflessen, speelgoed en flexibele plastics zoals verpakkingen en wegwerptasjes.

De bouw begon in 2017, eind 2022 startte de fabriek de eerste productie. Het kreeg vergunningen om bepaalde hoeveelheden chemische stoffen uit te stoten, maar na ruim één maand productie schoot Shell al door de maximale jaarlijkse uitstoot heen.

Grootste fossiele groeimarkt

Shell noemt zich in reclames graag een van de grootste aanjagers van de energietransitie. Tegelijk investeert het aan de andere kant van de wereld in de grootste fossiele groeimarkt van de toekomst: (wegwerp-)plastics.

Shell ziet net als andere oliebedrijven dat de vraag naar brandstof door elektrische auto’s kan gaan dalen. Oliereuzen hebben afgelopen jaren de ene na de andere plasticfabriek – zoals deze in Pennsylvania – gebouwd. Ze investeerden gezamenlijk honderden miljarden euro’s in plastic productie wereldwijd.

Omdat plastic een wereldmarkt is en in de praktijk fossiel plastic met gerecycled plastic concurreert, hebben Europese reyclingbedrijven last van de goedkope, fossiele plastics van oliereuzen en andere fabrieken die via de haven van Antwerpen en Rotterdam het continent binnenkomen. In Nederland vielen dit jaar al vijf plasticrecyclingbedrijven om.

Monitoren als fulltime baan

Ook op een donkere avond is Clifford Lau een opvallende verschijning. Zijn donkerbruine haar zit wild, zijn baard is grijs, en zijn rug iets gebogen. In zijn hand heeft hij een meetapparaat: een soort groot uitgevallen walkie-talkie met gele knoppen, rood flikkerend licht en een lange witte antenne.

Lau parkeert zijn grijze Honda Fit onderaan Cade Drive in Monaca en stapt uit. De struiken aan het einde van de kronkelende nieuwbouwstraat tekenen scherp af tegen de witte waas van de fabriek van Shell, die door duizenden lampen wordt verlicht. Lau duwt takken opzij en loopt de heuvel af voor beter uitzicht. „Dit is eigenlijk al Shell-terrein.”

Lau brengt veel tijd door in deze bosjes in de nachtelijke uren. Voor hem is het monitoren van Shell een bijna fulltime baan geworden. Een paar jaar geleden zag zijn leven er nog heel anders uit. Lau is gepromoveerd in synthetische organische scheikunde en werkte dertig jaar als chemicus in de industrie, zoals bij Bayer en Polaroid.

Hij raakte in 2021 betrokken bij Shell na het „ahornsiroop-incident”. De lokale toezichthouder, de Department of Environmental Protection, kwam na meldingen op de zoete lucht af. „Ze gingen alle restaurants af om te vragen of ergens in de keuken suiker was aangebrand. Hoewel de geur vijf dagen bleef hangen, stelden ze wel vast dat de geur van Shell kwam. Maar ze namen geen luchtmonsters om onderzoek te doen naar de oorsprong van de zoete lucht. We besloten: als zij de fabriek niet goed in de gaten houden, moeten wij het maar doen”, zegt Lau.

**Omwonende Clifford Lau monitort** met meetapparatuur de uitstoot van de Shell-fabriek. Inmiddels is dit voor hem bijna een fulltime baan geworden, hij is het aanspreekpunt voor Beaver County.

Inmiddels is Lau het aanspreekpunt voor Beaver County. Hij krijgt regelmatig sms’jes over alarmen, geuren, licht of lichamelijke klachten en probeert waar mogelijk bij de fabriek te achterhalen wat de oorzaak is. Overtredingen meldt hij met de milieuorganisatie waarvoor hij actief is, Beaver County Marcellus Awareness Community, aan de lokale toezichthouder. In eerste instantie verzette Shell zich tegen een monitoringssysteem, nu hangen aan de huizen of hekken van tientallen buurtbewoners camera’s en meetapparaten.

De witte gloed van de fabriek schijnt op het gezicht van Lau. De fabriek heeft de aanblik van een dystopisch landschap van tientallen meters hoge torens, grote vaten en hoge pijpen, waar nu witte stoom uit komt, maar waar ook regelmatig oranje vlammen te zien zijn als de fabriek overbodige gassen affakkelt. Uit de fabriek stijgt een continu ruisend geluid op, en af en toe een hoge fluittoon. Goederentreinen rijden af en aan.

Lau wijst naar zeven slanke, tientallen metershoge pijpen naast elkaar. „Wij noemen dat de zeven zussen. Dat zijn de ethyleenkrakers. En dat”, hij wijst naar een andere installatie, „is iets wat we het soepblik noemen. En soort verbrandingsoven. Daar hebben we nog het grote potlood, en daar het kleine potlood.” Waarom al die namen? „Mensen belden mij op en zeiden: ‘Ik zie vlammen’. Wáár dan, vroeg ik. Toen hebben we deze namen bedacht. Nu kunnen mensen zeggen: bij de zeven zussen, of het soepblik.”

Kankerverwekkende stoffen

Lau somt op hoog tempo stoffen op die de fabriek uitstoot. „Stikstofdioxide, zwaveldioxide, koolmonoxide, kooldioxe, formaldehyde, benzeen, hexaan, naftaleen, tolueen. Een aantal van deze stoffen veroorzaakt een toename van ozon in de lucht. Sommige stoffen, of een cocktail ervan, kunnen een verhoogd risico op kanker geven.” De tijd moet uitwijzen wat over tien of twintig jaar de gevolgen zijn voor de mensen uit Beaver County, zegt Lau.

Soms merkt hij zelf dat de lucht anders is, bijvoorbeeld toen hij in het voorjaar van 2023 zijn keel geïrriteerd voelde raken bij de bibliotheek van Beaver. Op zijn walkie-talkie-meetapparaat zag hij de waarde van vluchtige organische stoffen enorm hoog uitslaan. „Ik was kilometers verwijderd van de fabriek.”

Shell bleek binnen 24 uur honderd kilo benzeen te hebben uitgestoten, vele malen meer dan toegestaan. Benzeen kan (in grote hoeveelheid) kankerverwekkend zijn. Buurtbewoners klaagden over geïrriteerde ogen en een sterke geur in de lucht.

Benzeen is een van de bijproducten die ontstaan in de fabriek, legt Lau uit. „Voor het proces waarmee hier plastic wordt gemaakt heb je geen olie nodig. Het wordt van vloeibaar gas gemaakt, afkomstig uit schaliegas. In die ovens verwarmen ze dat op zeer hoge temperaturen, en dan scheurt de ethaan als het ware uit elkaar. En daarbij krijg je bijproducten als methaan, benzeen – allerlei stoffen.”

Hij bekijkt de fabriek met een mix van scheikundige bewondering, en minachting. „Als ze er nou een geneesmiddel voor kanker zouden ontwikkelen, dan zou het misschien wel oké zijn. Maar ze maken geen geneesmiddel voor kanker. Polyethyleen is een behoorlijk goedkoop plastic. Het opboren van schaliegas is een vervuilend proces. Het transporteren van gas geeft vervuiling. Wat deze fabriek doet is vervuilend. En dan is het product dat ze maken op zichzelf een vervuiler van het milieu. Dus het is slecht van begin tot eind.”

‘Ik woon in een nachtmerrie’

Vijftig kilometer ten zuiden van de Shell-fabriek woont Michelle Stonemark met haar man en drie kinderen. In een bosrijk heuvellandschap, in het district Washington County, leidt een grijze oprijlaan naar haar lichtblauwe woning. ‘Happy Halloween’, staat op haar deurmat. De omgeving lijkt sereen, maar is het niet. Stonemark: „Ik woon in een nachtmerrie.”

Met haar ouders, zus en een vriendin kocht ze in 2010 dit stuk land van 12 hectare groot. Terwijl ze er elk hun eigen huizen op lieten bouwen, bleek de buurman zijn terrein te hebben verhuurd aan een schaliegasbedrijf. Inmiddels zijn er vijf schaliegasputten aangelegd bij haar buurman, zo’n 160 meter van haar woning.

„Ik voel de trillingen in m’n borst. Onze vaat rammelt, onze schilderijen schudden aan de muren. Soms word ik wagenziek als ik door mijn huis loop.”

**Even Clark (l.) en Heather Hulton VanTassel** varen op de Ohio nabij het complex van Shell om onderzoek te doen naar vervuiling van de rivier.

Problematischer dan de trillingen vindt ze het affakkelen van overbodige gassen bij haar buurman. „De vlammen kunnen bijna 10 meter hoog de lucht in schieten. Het ziet eruit als een vlammenwerper.”

’s Nachts ligt ze wakker, bezorgd over de gezondheidseffecten. „Onze kinderen hebben bloedneuzen die ze eerder nooit hadden. We hebben heel veel hoofdpijn, zijn vaak misselijk.”

Het ethaan dat wordt opgepompt naast de tuin van Stonemark, gaat naar Shell. De oliereus maakt gebruik van de schaliegasboom die er sinds twee decennia is. Ethaan is daarvan een bijproduct en dat wordt naar de fabriek boven Pittsburgh getransporteerd met een pijpleiding. Shell moest 670.000 dollar boete betalen voor milieuovertredingen rond de pijpleiding waarmee het bedrijf dat doet en het niet op de hoogte brengen van de toezichthouder. In het heuvelachtige zuidwesten van Pennsylvania is schaliegas overdadig onder de grond aanwezig en dat maakt de fabriek Shell een dankbare bestemming voor ethaan.

Treinwagons vol plastic korrels

„Wat een prachtige dag”, zegt Evan Clark. „Met deze mooie herfstkleuren. En het water zo kalm.” Hij duwt zijn boot met zijn bruine laars van een kleine pier af.

Eens per maand gaat Clark hier vanaf Vanport op inspectie. Vandaag heeft hij Heather Hulton VanTassel meegenomen, die promoveerde op ecologisch onderzoek. Samen doen ze voor de non-profitorganisatie Three Rivers Waterkeeper onderzoek naar de vervuiling in de Ohio.

„Plastic blijft mij bezighouden”, zegt Clark. „Zeventien jaar geleden haalde ik al met vrijwilligers plastic afval uit de rivier. Nu kijk ik nog steeds naar plastic, maar dan naar de productie van plastic in onze regio.”

Zijn boot glijdt de Ohio over, langs de kade, in de richting van Shell. „Je kan hier al de grijze toppen van de treinwagons zien”, zegt hij op ruim een kilometer afstand van de fabriek. „Die laden ze vol met plastic korrels, iets kleiner dan een graankorrel. Die brengen ze naar andere fabrieken, waar ze er plastic spullen van maken.”

Rokende schoorsteenpijpen steken uit boven de bomen in herfsttinten.

Afvalwater van de Shell-fabriek dat in de rivier de Ohio wordt geloosd. De lucht ruikt er naar terpentine.

Foto’s: Quinn Glabicki

Minutenlang stuurt Clark de boot langs het Shell-terrein. Dit stuk land heeft een „geschiedenis”, vertelt Hulton VanTassel. „Er heeft lange tijd een loodbedrijf gezeten. Daarna een zinkbedrijf. Dat sloot rond 2015.” Shell koos het stuk land voor de fabriek en kreeg een belastingvoordeel van 1,6 miljard dollar van de staat Pennsylvania. Shell gaf weliswaar naar eigen zeggen 80 miljoen dollar uit om het terrein op te schonen, maar de experts zijn niet overtuigd.

„De bodem is nog zwaar vervuild”, zegt Hulton VanTassel. „Waarschijnlijk is het gekocht voor een fractie van wat een ander, schoon stuk land langs de Ohio zou kosten. We zouden gezien het proces van plasticproductie geen aluminium moeten terugvinden in het water dat van het Shell-terrein komt, of zink, of lood, maar dat hebben we wel gedaan.”

Langs de fabriek – overdag niet witverlicht, maar verschillende tinten grijs – vaart Clark naar een van de plekken waar Shell z’n afvalwater loodst op de rivier. Uit een grote buis komt dampend water, dat als een kleine waterval over de rotsen neerklettert, de rivier in. De lucht ruikt er naar terpentine. Vlakbij is een meneer in een kleine bruine boot aan het vissen. Hij zwaait beleefd.

Het **fabrieksterrein van Shell in Monaca**, Pennsylvania wordt ’s nachts door duizenden lampen wit verlicht.

Toezichthouder Department of Environmental Protection stelde acht keer overtredingen vast van de milieuvergunning van Shell wat betreft het afvalwater van de fabriek, zoals te hoge concentraties tolueen en de weekmaker dibutylftalaat.

Clark loopt naar de punt van zijn boot en buigt voorover. Uit het water pakt hij een dikke tak die vastzit vlak bij de uitstroom van het afvalwater van Shell. Hij plukt er een kleine, doorzichtige korrel vanaf, die hij tussen zijn vingers omhooghoudt. Een plastic korrel, precies zoals het eindproduct van deze fabriek. „Ik kan niet garanderen dat deze van Shell komt, want een andere plasticfabriek in de buurt lekt veel plastic korrels in de rivier. Ik heb wel honderden korrels gevonden vlak bij waar het afvalwater geloosd wordt van Shell, in allerlei formaten. Deze regio heeft een groot plasticprobleem.”

Ondanks het plastic in het water, milieuzorgen en de overlast, is niet iedereen negatief over de fabriek. In West-Pennsylvania sloten veel staalfabrieken, ooit de motor van de economie. Shell beloofde met z’n plasticindustrie de regio „een nieuwe rol” te geven. De mensen uit de dorpen in Beaver County reageerden dan ook niet meteen afwijzend op een nieuw, groot, industrieel complex in hun midden.

Aan de bouw van de fabriek werkten 9.500 duizend mensen, maar die vertrokken weer. Uiteindelijk bleven er 600 de machines aansturen; veel ingenieurs, vaak mensen van buiten Beaver County die in het nabijgelegen Pittsburgh gingen wonen. Uit een rapport van de lokale universiteit bleek dat de beloofde werkgelegenheid uitbleef.

„Er zijn veel verschillende standpunten over de fabriek in de gemeenschap”, zegt Hulton VanTassel. „Ik heb mensen horen zeggen dat ze niet meer in hun eigen slaapkamer kunnen slapen, omdat ze daar te veel last hebben van de herrie van de fabriek. Sommige mensen zijn erg bezorgd over hun gezondheid. Maar er zijn ook veel mensen die vinden dat alle extra industrie in de regio goede industrie is – ook al vallen de banen wel tegen.”

Weg verhuisd

Jackie Shock-Stewart besloot niet af te wachten hoe het zou zijn deze fabriek als buurman te hebben. Ze vertelt het 150 kilometer bij de fabriek vandaan, op een bruin gestoffeerde bank in Ohio. Net als twee bevriende families is ze weg verhuisd. Ze vertrok in 2022, vlak voordat de productie begon.

Met haar ranke vingers slaat ze de bladzijden om van een fotoboek dat ze nog maakte van hun oude thuis en tuin. Hun oude huis in Beaver noemt ze een „paradijs”, met een tuin op een dichtbeboste steile heuvel. In de lente plukten ze hun eigen kersen. Stenen hakten ze zelf uit een groeve en bouwden er wandelpaden mee. Ze deelden hun tuin met herten, wasberen, slangen en soms zelfs een coyote.

Toen de fabriek werd gebouwd schenen de witte lampen door de bomen heen haar tuin in. „Alsof er stadionlichten aan stonden. De hele dag en nacht.” Ze raakte bezorgd over haar gezondheid, en die van haar kinderen, die naar een basisschool gingen vlak bij de fabriek. Toen het haar man lukte een baan te vinden in Ohio, verhuisden ze.

„Ik zie ook dat plastic een handig product is, maar voor het milieu is het niet goed. Ik denk niet dat we nog meer van zulke kolossen van fabrieken nodig hebben om zoveel plastic te maken. Zouden we niet al dat geld moeten inzetten voor alternatieven voor plastic?”

Op de bruine tegelvloer speelt haar jongste dochter, haar rode haar in twee staarten, met een kleiset die ze kreeg voor haar vijfde verjaardag. Met een grote rode speelgoedmixer ‘bakt’ ze taartjes en koekjes. De set is van plastic.

Uit huis gaan is voor jonge Spanjaarden onbetaalbaar: ‘Deze wooncrisis is een tikkende tijdbom’

admin
November 20, 2024
0

Isabel Almeida (34) werkt al tien jaar voltijds als verpleegkundige op een afdeling cardiologie in Madrid. Ze draait dagelijks twee diensten, van samen negen uur, vijf dagen in de week. „Maar met mijn salaris kan ik me geen eigen woning permitteren”, zegt ze gefrustreerd. Ze woont daarom bij haar ouders in de wijk Hortaleza, buiten de ring van Madrid. Haar zusje van 29 woont om dezelfde reden ook nog thuis.

In Europa lopen veel mensen ertegenaan dat er geen betaalbare woningen te krijgen zijn. In Spanje is de onvrede hierover in oktober al aan de oppervlakte gekomen. Spanjaarden gingen meermaals de straat op om te protesteren tegen onbetaalbare hypotheken en hoge huren, vooral in en rond de grote steden. Ook dit weekend staan weer demonstraties gepland.

Van de jonge Spanjaarden (achttien tot dertig jaar) woont meer dan 80 procent niet zelfstandig. In Nederland, dat toch ook een groot woningtekort en hoge prijzen kent, woont slechts 46 procent van de jongvolwassenen nog thuis.

„Ik schaam me er soms voor”, zegt Almeida. „Maar als ik alleen zou wonen, ben ik 70 procent van mijn salaris kwijt, voor één kamer!” Als verpleegkundige verdient ze 1.800 euro netto. Een eenkamerwoning kost in Hortaleza nu 900 tot 1.300 euro per maand. In de binnenstad van Madrid, in wijken als Lavapiés, Embajadores en Malasaña, betaal je voor zo’n woonruimte zelfs 1.400 tot 2.500 euro. „Ik ben allang gestopt met zoeken naar een huis. Hoe kan ik met wat ik overhoud een normaal leven leiden?”

Hetzelfde ervaart Jorge Rodriguez (26), personal trainer in een sportschool in de wijk Delicias. Hij werkt veertig uur per week en woont noodgedwongen bij zijn vader. „Ik moest een keuze maken: mijn complete salaris uitgeven aan vaste lasten en verder geen leven hebben, of bij mijn vader intrekken en geregeld kunnen reizen, uit eten gaan en andere leuke dingen ondernemen.” Hij koos voor het laatste en spaart, afgezien van een maandelijkse bijdrage aan zijn vader, een groot deel van zijn salaris van 1.700 euro bruto. „In de hoop dat ik voor mijn dertigste genoeg spaargeld heb om een huis te kopen.”

Steeds meer Spanjaarden met een voltijdbaan in bijvoorbeeld zorg, onderwijs of financiële sector hebben moeite een (huur)woning te vinden, vooral in grote steden als Madrid, Barcelona en Bilbao. Volgens huurplatform Idealista is een kamer huren nu gemiddeld 30 procent duurder dan vorig jaar. In Nederland is de huur in diezelfde periode met gemiddeld 5,4 procent gestegen. Gevolg van die rap stijgende huur in Spanje is dat ook meer dertigplussers bij hun ouders blijven wonen of een appartement delen met huisgenoten.

Veertig procent van Spaanse huurders geeft meer dan 40 procent van hun inkomen uit aan de huur. De centrale bank van Spanje, Banco de España, waarschuwde vorige maand dat zo’n 45 procent van de hurende Spanjaarden door de armoedegrens dreigt te zakken als gevolg van de hoge woonlasten. Ook lopen ze het risico op sociale uitsluiting. Binnen Europa ligt dat gemiddeld 15 procentpunt lager.

Tikkende tijdbom

De wooncrisis in Spanje heeft verschillende oorzaken, zegt Almudena Martínez del Olmo, hoogleraar huisvesting aan de Universidad Rey Juan Carlos in Madrid. Ze droeg bij aan een recent onderzoek over de wooncrisis, een diepgeworteld probleem dat volgens haar terugvoert op de economische crisis van 2008. „Sindsdien zijn de voorwaarden om een huis te kopen strenger geworden en is er meer onzekerheid op de arbeidsmarkt. Daardoor konden steeds minder mensen een huis kopen”, legt ze uit. „Het gevolg was krapte op de huurmarkt. En die ongekende vraag naar huurwoningen heeft geleid tot een enorme prijsstijging die niet in verhouding staat tot de financiële capaciteit van de Spanjaarden.”

Waar enkele jaren geleden de wooncrisis vooral kwetsbare groepen in de samenleving raakte, zoals migranten, is dat volgens Martínez del Olmo inmiddels verschoven naar de middenklasse.

Volgens berekeningen van Banco de España komt Spanje 1,2 miljoen woningen tekort. Jaarlijks worden er zo’n 90.000 gebouwd, maar daarmee valt de vraag niet bij te benen. Net als in Nederland kampen bouwbedrijven met personeelstekort, hoge materiaalkosten en gebrek aan ruimte in de steden.

Woningzoekenden lijden ook onder de groei van het toerisme in Spanje. Terwijl Airbnb-accommodaties en andere toeristenwoningen van de reguliere huurmarkt verdwenen, groeide het aantal woningzoekenden. Dat leidde afgelopen zomer tot massale protesten tegen toerisme.

Verschillende regio’s willen nu strengere regels voor verhuur aan toeristen. Zo stelde Barcelona in juni een verbod op toeristische verhuur van appartementen in: tegen 2028 moeten alle ruim tienduizend vergunningen daarvoor zijn ingetrokken. De lokale overheid in Malaga besloot zojuist om met ingang van deze maand de verhuur van appartementen aan toeristen te verbieden, om zo de huren in bedwang te houden.

Maar volgens hoogleraar Martínez del Olmo is tegengaan van verhuur aan toeristen en migranten – die van rechtse partijen vaak de schuld krijgen van het woningtekort – slechts symboolpolitiek. „De situatie in Spanje is problematischer dan in andere Europese landen, omdat we hier geen ‘diversiteit’ in de woningmarkt hebben. Zo zijn er nauwelijks sociale huurwoningen.”

Het land telt 300.000 sociale huurappartementen: 1 procent van de woningmarkt. In Nederland is dat 34 procent. Martínez del Olmo: „Als hier niet meer sociale huurwoningen worden gebouwd en de huurprijzen niet worden gereguleerd, wordt de noodsituatie alleen maar erger. Het is een tikkende tijdbom.”

Huurstaking

De demonstraties tegen de woningnood in oktober zijn een voorbode van een groot protest deze zaterdag, waarbij de organisatie ook oproept tot een nationale huurstaking. Valeria Racu, woordvoerder van huurdersbond Sindicato de inquilinas e inquilinos de Madrid: „Als de huren de komende jaren blijven stijgen en de regering en verhuurders ons niet tegemoetkomen, stoppen we met betalen.”

Als de huren de komende jaren blijven stijgen en de regering en verhuurders ons niet tegemoetkomen, stoppen we met betalen

Valeria Racu
woordvoerder huurdersbond Madrid

Bij de huurdersbond zijn enkele duizenden Madrilenen aangesloten. Tientallen vergelijkbare organisaties in het land steunen de huurstaking, volgens Racu. Je huur niet betalen is illegaal, maar zij vindt de actie legitiem. „Na betaling van je huur hou je nog maar 200 of 300 euro van je loon over. We werken niet meer alleen voor onze werkgevers, maar ook voor de verhuurders. En dat trekken we niet meer.”

Isabel Almeida vertelt dat de woningnood ook mentaal knelt. „Bij je ouders wonen heeft z’n voordelen; er wordt voor je gekookt, je kleren worden gewassen. Maar het beperkt mij in mijn onafhankelijkheid. Ik ben 34, maar heb het gevoel dat ik de volwassenheid nog niet heb bereikt.”

Dat sentiment deelt de 26-jarige Jorge Rodriguez. Beschaamd kijkt hij naar het plafond: „Het is misschien sneu om te zeggen, maar soms voel ik me niet mans genoeg omdat ik nog bij mijn vader woon. Die had op mijn leeftijd al een eigen woning, kinderen én financiële vrijheid. Het doet iets met je ego, ook al is deze wooncrisis niet onze schuld.”

Op haar achttiende had Almeida een baantje als serveerster, naast haar studie. Ze huurde een kamer voor 450 euro. „Ik had een weekcontract van dertig uur, en 50 procent van mijn salaris ging naar de huur. Het was veel, maar ik voelde me volwassener door de verantwoordelijkheden die ik had.” Nadat de huiseigenaar de huur voor de vijfde keer had verhoogd, moest ze terug naar haar ouderlijke woning. „En daar zit ik voorlopig nog wel.”

Wetgeving

Vorig jaar paste de Spaanse regering de woningwet aan om huurders beter te beschermen. Nu mag de huur hooguit met 3 procent per jaar stijgen, waar eerder een limiet ontbrak. Verder moet de verhuurder voortaan makelaars- en bemiddelingskosten betalen, en in overbevolkte regio’s zoals Madrid mogen particuliere verhuurders nog maar vijf woningen bezitten. Voorheen waren dat er tien. Huurders uit hun huis zetten is ook duurder geworden.

Maar regels veranderen is één ding, ze handhaven een tweede. Daar schieten de Spaanse autoriteiten tekort. Handhaving van de nieuwe huurregels is een verantwoordelijkheid van regionale overheden, en die hebben daar niet veel zin in. Uit protest tegen de landelijke overheid soms, of omdat ze veel inkomsten genieten uit toerisme.

Ook de regering maakt van handhaving geen groot punt. „Het probleem is dat de overheid huisvesting ziet als een verdienmodel”, zegt hoogleraar Martínez del Olmo. De verhuur van woningen aan toeristen is immers ook profijtelijk gebleken voor de staatskas. Vorig jaar verdiende Spanje 10,8 miljard euro aan toerisme.

Isabel Almeida merkte dat betere huurbescherming een wassen neus is toen ze een jaar geleden probeerde een kamer te huren. „De verhuurder wilde drie maanden borg en ook nog eens een extra maand huur”, vertelt ze. Dat loopt al gauw op tot 5.000 euro. „Die extra maand huur dekt dan zogenaamd kosten om het huurcontract te tekenen. Weiger je te betalen, dan zijn er genoeg andere huurders die het wel willen. Het is illegaal, maar wie controleert ze?”

Een demonstrant met een kartonnen huisje met de tekst „de enige woning die ik kan betalen” bij **een woonprotest in Madrid**.

Minder baby’s

De wooncrisis heeft verstrekkende gevolgen voor zowel individu als samenleving. Vooral gezinnen met een laag of middeninkomen worden getroffen, wat de sociale en economische ongelijkheid vergroot. Wie huur of hypotheek niet meer kan betalen en geen vangnet heeft, belandt op straat. Volgens de jongste cijfers van het Spaanse Nationale Instituut voor Statistiek is de dakloosheid sinds 2012 met ruim 24 procent toegenomen.

Voor Spanje als geheel vormt de demografische ontwikkeling een groot probleem. Doordat kinderen steeds langer bij hun ouders blijven wonen, worden minder baby’s geboren. Met de huidige vergrijzing kan het land over twintig jaar de pensioenen niet meer betalen, zei premier Sánchez onlangs. Zijn regering wil daarom op korte termijn migranten zonder geldige papieren legaliseren, zodat die kunnen helpen de economie draaiende te houden.

Luister naar