N.B. Het kan zijn dat elementen ontbreken aan deze printversie.
Huizenprijzen Psychologie en gedrag beïnvloeden de huizenmarkt meer dan we denken. Mensen hebben soms irrationele ideeën over hun huis, dat ze steeds meer zien als belegging.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data98759607-a9d1f3.jpg)
Illustratie Dewi van der Meulen
Cody Hochstenbach was enthousiast toen hij in 2013 een appartement vond in de Amsterdamse Transvaalbuurt. Na een lange zoektocht en dringen tussen andere potentiële huurders, had hij eindelijk een nieuw thuis: 65 vierkante meter, centraal gelegen, voor 1.000 euro per maand. Niet slecht voor Amsterdamse begrippen.
Enige maanden later zette bij Hochstenbach toch de twijfel in toen zijn woningcorporatie Eigen Haard posters met de leus Waarom huur jij eigenlijk nog? liet ophangen. De bijbehorende foto’s moesten twijfelaars overhalen: een huurhuis had een vieze keuken met veel vaat, een koophuis had een schoon aanrecht met een verse krop sla erop. Het doel: huurders overhalen om een corporatiewoning te kopen. De subtekst: wie een woning bezit, is beter af.
Hochstenbach, inmiddels stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam, haalt de anekdote aan in zijn boek Uitgewoond, over de Nederlandse woningmarkt en het belang van volkshuisvesting. „Het idee dat kopen per definitie superieur is aan huren, zit heel diep bij ons ingebakken”, vertelt hij telefonisch. „We hebben een romantisch ideaal van woningbezit.”
Deels is dat het gevolg van financiële prikkels en beleid, zegt hij. Denk aan de hypotheekrenteaftrek, die het fiscaal gunstiger maakt om een woning te bezitten. Maar dat kopen beter zou zijn is ook cultureel gevormd in de hoofden van mensen. „Het idee is dat woningbezitters verantwoordelijke burgers zijn. We zien het als een vorm van zelfstandigheid en een belangrijke mijlpaal in het leven”, zegt Hochstenbach. „Het kopen van een woning wordt als een belangrijkere stap beschouwd dan huren.” Terwijl kopen toch ook duidelijke nadelen heeft: huurders zijn immers flexibeler en hebben minder verantwoordelijkheid over groot onderhoud.
Het is een voorbeeld van hoe de woningmarkt niet alleen door economische wetten wordt geregeerd, maar óók door gedrag, cultuur, en het denken van mensen. Dat is ook niet gek, zegt Hochstenbach. „De plek waar je woont is niet alleen een kosten-batenanalyse. Het is ook een deel van je identiteit en de plek waar je je thuis wil voelen.”
Sinds afgelopen zomer heeft zich een kentering voorgedaan op de woningmarkt. Terwijl nagenoeg alles duurder wordt, dalen huizen juist in prijs. In het laatste kwartaal van 2022 met 6,4 procent – de grootste daling in negen jaar tijd.
De afkoeling van de woningmarkt is ook op andere vlakken te zien. Het aantal verkopen nam afgelopen kwartaal af, huizen stonden langer te koop en minder woningen werden boven de vraagprijs verkocht. Komende donderdag komt de NVM met de marktcijfers van het meest recente kwartaal. Dan zal blijken of deze trends doorzetten.
De belangrijkste redenen voor deze afkoeling zijn bekend: de hypotheekrente loopt sinds vorig jaar op, waardoor de financieringsruimte van kopers afneemt. En het leven – met name energie – is het afgelopen jaar duurder geworden. Maar in hoeverre spelen psychologie en gedrag mee op de huidige woningmarkt? En is dit veranderd sinds de afkoeling?
Verlies blijft meer hangen
Een van de belangrijkste fenomenen, zegt hoogleraar gedragseconomie Arjen Siegmann van de Vrije Universiteit, is onderzocht rondom de vorige financiële crisis. Na jaren van forse prijsstijgingen rond de eeuwwisseling en stabilisering van die stijging in de jaren voor 2008, zette vanaf 2009 een daling van de huizenprijzen in. Jaarlijks met een paar procent: in 2013 gingen de prijzen zelfs met 6,6 procent omlaag.
Uit onderzoek van onder meer Siegmann en het Centraal Planbureau bleek dat ‘verliesaversie’ destijds effect had op de woningmarkt. Dat is het idee dat verlies meer bij consumenten blijft hangen dan winst. „Het verliezen van 1.000 euro winst weegt zwaarder dan het winnen van 1.000 euro”, aldus voormalig CPB-onderzoeker Machiel van Dijk.
„Uit een economisch oogpunt zou je kunnen zeggen: wat maakt het uit dat de prijzen dalen? Als je een nieuw huis moet kopen, is de prijs daarvan ook lager”, zegt hoogleraar Siegmann. „Maar zo zitten mensen niet in elkaar. Ze vrezen erg voor schulden.”
Wat bleek: toen de huizenprijzen begonnen te dalen, weigerden veel woningeigenaren uit angst voor verlies hun prijs te verlagen. Daardoor stonden huizen langer te koop en stroomden huizenbezitters niet door naar andere woningen, een zichzelf versterkend effect. Werden er in 2007 nog zo’n 200.000 woningen verkocht, vijf jaar later was dit met 40 procent teruggevallen. Het aantal woningen dat op verkoopsite Funda te koop stond verdubbelde in die periode: naar bijna 270.000 huizen in 2013.
Aflossen was ‘huur betalen’
Ook van invloed op de woningmarkt is de manier waarop mensen naar huizen kijken, zegt woningmarktonderzoeker Paul de Vries van het Kadaster. De afgelopen dertig jaar zijn woningbezitters hun huis steeds meer gaan beschouwen als investeringsobject, en steeds minder als „consumptiegoed”, oftewel een plek om te wonen.
Tot en met de jaren negentig werd de woning overwegend gebruikt om in te wonen, „en de rente en aflossing waren het betalen van ‘huur’”, zegt De Vries. Maar rond de eeuwwisseling en na de financiële crisis, toen woningen fors in prijs stegen, zag hij dat steeds meer veranderen. „Die ontwikkelingen gaven de impuls om ook de woning als investering te zien. En daardoor verandert ook het gedrag van mensen.”
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/bvhw/files/2023/02/data96333772-f53ca0.jpg)
Lees ook: Een woning verkopen gaat makelaars niet meer zo makkelijk af als een jaar geleden
Hier speelt bijvoorbeeld het fenomeen ‘adaptieve verwachting’ mee, wat inhoudt dat mensen hun toekomstverwachtingen baseren op wat er in het verleden gebeurd is. In de huizenmarkt leidt dat tot „irrationele” ideeën over huizenprijzen, schreef voormalig CPB-onderzoeker Van Dijk eerder in economenblad ESB. Wanneer de huizenprijzen stijgen, verwachten consumenten dat ze óók in de toekomst omhoog gaan.
Dit heeft directe impact op de markt, zegt woningmarktexpert Stefan Groot van de Rabobank. De vraag naar woningen neemt toe, net als de prijzen. „Wanneer mensen denken dat de woningprijzen nog even doorstijgen, doen ze makkelijker hoge biedingen”, zegt Groot. Het resultaat: fors overbieden. In het laatste kwartaal van 2021 werd nog 80 procent van alle woningen boven de vraagprijs verkocht.
Adaptieve verwachtingen hebben in ieder geval effect op de korte termijn, ziet onderzoeker De Vries. Uit prijsmodellen die hij maakte, kwam naar voren dat de helft van de prijsontwikkeling op de korte termijn bepaald werd door deze psychologische effecten. „Als men denkt dat de prijs gaat dalen, dan gaat-ie ook dalen”, zegt hij. Op de lange termijn, over jaren, maakt dit minder uit. Dat gemiddelde is sterker gebaseerd op economische factoren, zoals de hypotheekrente en het inkomen van een koper. „Op de betaalbaarheid van een woning dus.”
Met name koopstarters willen graag kopen en zijn daarvoor bereid „flink in de buidel te tasten”, zegt De Vries van het Kadaster. Ze betalen gemiddeld meer voor woningen met dezelfde kwaliteit dan investeerders doen, blijkt uit onderzoek. Volgens De Vries komt dat omdat starters emotie mee laten tellen bij hun keuze voor een thuis. Investeerders, die een zo hoog mogelijk rendement willen behalen, doen dat niet.
Ook zijn er aanwijzingen dat starters daardoor meer risico nemen, bijvoorbeeld door meer te lenen in de vorm van een Starterslening. Dat is een lening van de overheid, boven op de oorspronkelijke hypotheek, die de eerste jaren niet afgelost hoeft te worden.
Hoogleraar Siegmann denkt, net als stadsgeograaf Cody Hochstenbach, dat hier ook de waardering van koopwoningen meespeelt. „Ik zeg tegen internationale collega’s altijd dat de Nederlandse woningmarkt er een is van kopers. Huren in de private sector is heel duur, in de sociale sector zijn de inschrijftermijnen heel lang”, zegt Siegmann. „Als je in Nederland keuze wil hebben, moet je kopen.” Met het mogelijke gevolg dat starters het gevoel hebben koste wat het kost in te moeten stappen op de woningmarkt.
Het nadeel van deze psychologische effecten, zegt De Vries, is dat consumenten een prijsdaling slecht kunnen voorzien. „Men vergat heel snel na de crisis van 2008-2013 dat er ook verlies geleden kon worden.” Vanaf 2013 begonnen de woningprijzen aan een gestage groei. Maar bij wijze van wake-upcall zijn de prijzen sinds afgelopen zomer weer aan het dalen.
In hoeverre spelen deze gedragsfenomenen ook nu weer op? Ook het aantal te koop staande woningen loopt op, net als de verkoopduur ervan. Overbieden komt minder voor.
Rabobank-onderzoeker Groot denkt dat de verliesaversie niet zo sterk zal opspelen als in de periode na 2008. Het grote verschil is volgens hem dat de prijzen nu jarenlang heel fors zijn gestegen, terwijl die stijging in de jaren voor 2008 gestabiliseerd was (rond de 3 tot 4 procent groei per jaar). Wie zijn of haar huis pas een paar jaar had toen de prijzen begonnen te dalen, kwam dus relatief snel onder water – de prijs kwam onder de aankoopprijs te liggen.
Ook zijn de leennormen voor consumenten aangescherpt, waardoor ze beter beschermd zijn tegen het ‘onder water staan’ van hun woning. Het afsluiten van de aflossingsvrije hypotheek is bijvoorbeeld minder gunstig geworden. En kopers kunnen niet langer een hogere hypotheek afsluiten dan de koopsom van het huis.
Nog altijd forse overwaarde
Voor een opnieuw stokkende woningmarkt vreest Groot dus niet. „Wie een huis nu te koop zet, zal ondanks de prijsdaling alsnog een heel forse overwaarde hebben”, zegt hij. Alleen al in 2021 lag de gemiddelde prijsstijging op 15 procent – veel meer dan de daling van 6,4 procent van eind 2022. „Zij zullen door die overwaarde wat sneller geneigd zijn een lager bod te accepteren dan destijds, want de winst is nog steeds enorm.” De eerste cijfers lijken hem gelijk te geven, want er staan nu veel minder woningen te koop dan in 2013: de ongeveer 35.000 woningen die eind vorig jaar bij makelaarsvereniging NVM te koop stonden, vallen in het niet bij de ruim 270.000 koophuizen die in 2013 beschikbaar waren.
Wel is duidelijk dat het sentiment onder woningbezitters is veranderd, zegt woningmarktonderzoeker Harry Boumeester (TU Delft). De trend om eerst een woning te kopen en dan pas te verkopen – „dat huis verkoopt toch wel” – is gekeerd. „Nu is het heel duidelijk: eerst verkopen, dan pas kopen”, zegt Boumeester. „Mensen zijn daardoor toch wat voorzichtiger geworden.”
/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data124935841-397d7b.jpg|https://images.nrc.nl/vBizLRXInvyJ60bKjCJBqolyc8w=/1920x/filters:no_upscale()/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data124935841-397d7b.jpg|https://images.nrc.nl/Vo4PZYzgM_S6q2z8P8iNxXEveaQ=/5760x/filters:no_upscale()/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data124935841-397d7b.jpg)
