De zaak
In september 2016 betrok een man een woning in Lelystad. Bij afloop van het huurcontract kreeg hij een nieuwe woning aangeboden. Daarna volgden meer woningen, steeds voor perioden tussen de vier maanden en twee jaar. Twee broers en een vennootschap van één van hen traden afwisselend als verhuurder op.
Op 1 oktober 2023 verhuisde de huurder opnieuw, naar de zevende woning inmiddels. De huur liep vier maanden later af, op 31 januari. De huurder, die intussen onder bewind stond, wilde niet weer verhuizen, maar een alternatief was er niet. De wachttijd voor een sociale huurwoning in Lelystad kan tot tien jaar oplopen.
Op 12 december 2023 schreef de bewindvoerder de verhuurder niet akkoord te gaan met de beëindiging. Maar toen de huurder op 9 januari thuiskwam, bleek het slot vervangen. Plotseling stond hij op straat. De bewindvoerder spande daarop een kort geding aan en eiste hij dat de man weer toegang kreeg tot zijn woning.
De uitspraak:
Afgewezen
De belangrijkste vraag bij de kantonrechter is of de reeks van zeven opvolgende huurovereenkomsten recht geeft op een vast contract. Volgens de wet leidt een tweede en aansluitende tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde verhuurder tot een verlenging met onbepaalde tijd.
De kantonrechter wijst de eis af. Het klopt wel, wat de bewindvoerder stelde, dat de wet beoogt tijdelijke huurovereenkomsten te voorkomen en dat vaste huurcontracten de norm zijn, maar dat geldt volgens de kantonrechter alleen als het om dezelfde woning gaat. De bewindvoerder stelt dat de verhuurder misbruik maakt van de wet. Via de constructie met vele woningen zou hij een vast contract bewust omzeild hebben. Maar de kantonrechter vindt dat dit alleen zo is bij bijzondere omstandigheden, die hier ontbreken. De huurder verliest zijn woning.
Het commentaar
„Hier komt de verhuurder goed mee weg”, vindt Justine van Lochem, bijzonder hoogleraar huurrecht aan de Rijksuniversiteit Groningen en advocaat vastgoed bij Van Benthem en Keulen. „Vorig jaar kregen de huurders in twee vergelijkbare rechtszaken wél gelijk. Daarbij ging het ook om verschillende woningen, maar om dezelfde verhuurder. In deze zaak besloot de verhuurder te gaan schuiven met woningen en met zijn broer samen te werken. En dan krijgt de verhuurder kennelijk gelijk.”
Sinds 2016 kunnen verhuurders woningen tijdelijk verhuren op grond van de Wet doorstroming huurmarkt, terwijl dat eerder alleen in uitzonderlijke gevallen werd toegestaan. Het idee was dat tijdelijke huurcontracten tot meer aanbod zouden leiden, al stelde de wet vaste huurcontracten nog altijd als norm. Van Lochem, die in haar advocatenpraktijk ook woningeigenaren bijstaat, beschouwde het als een goede oplossing. „Ik kreeg geregeld de vraag of een woning die tijdelijk leegstond, niet verhuurd kon worden. Na de wetswijziging was dat geen probleem meer.”
Advocaat Diederik van Tellingen, van WVT Advocaten, heeft niet zo’n positieve ervaring met de Wet doorstroming huurmarkt. In deze zaak trad hij op voor de bewindvoerder. Hij ziet vaak dat verhuurders alleen de huur willen verlengen „als de huurder een onredelijke huurverhoging wil accepteren”. Ook verhuurders ondervinden problemen, zegt hij. De tijdelijke huur eindigt alleen als de verhuurder de huurder schriftelijk inlicht tussen één tot drie maanden voor afloop van de huur. „Verhuurders gaan geregeld de mist in omdat de wet die aanzeggingsplicht onduidelijk voorschrijft. Dan ontstaat alsnog een overeenkomst voor onbepaalde tijd.”
In politiek Den Haag was ook al kritiek op de tijdelijke huurovereenkomst, die binnenkort op de schop gaat. Uit de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt in 2021 kwam geen duidelijk antwoord op de vraag of tijdelijke huurovereenkomsten het aanbod hebben vergroot. Ook is de leefbaarheid in sommige wijken verslechterd, net als de positie van de huurder. De Wet vaste huurcontracten treedt naar verwachting op 1 juli dit jaar in werking. Tijdelijke verhuur blijft daarna alleen maar mogelijk voor een aantal uitgezonderde gevallen, zoals buitenlandse studenten en huurders met een urgentieverklaring.
Volgens Van Lochem is de nieuwe wet te rigoureus. „Onder verhuurders is veel onrust ontstaan. Zij worden nu met een reeks wetswijzigingen en -voorstellen geconfronteerd die vooral huurdersbelangen beschermen, zoals de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Dat schrikt verhuurders af. Ik vraag me daarom af of het aanbod niet zal afnemen doordat verhuurders hun woningen van de markt halen.”
De bewindvoerder beraadt zich nog op een hoger beroep. De vraag is of dat zin heeft, want de woning waar zijn cliënt zijn laatste onderkomen had, is intussen alweer aan een ander verhuurd. Waar de man nu verblijft? Van Tellingen: „Hij heeft onderdak en logeert bij kennissen op verschillende adressen, zolang dat nog gaat.”
Olivia den Hollander is verbonden aan The Investigative Desk, een groep gespecialiseerde onderzoeksjournalisten
Uitspraak: Rechtbank Midden-Nederland, 7 februari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:516
