Woningaanbod groeit, maar ‘betaalbaarheid’ blijft het sleutelwoord

Het leek een beeld uit vervlogen tijden: meerdere tekoop-borden in één straat. Links en rechts, op beneden- en bovenwoningen, er heeft in jaren niet zo veel te koop gestaan. Het afgelopen kwartaal gingen 52.000 woningen in de verkoop – sinds 2008 was dat aantal niet zo hoog. Goed nieuws voor woningzoekenden, want er is dus meer om uit te kiezen. Al blijft de vraag: wie kan deze woningen betalen?

Want er wordt dan wel meer aangeboden, het zijn voornamelijk woningen in het hogere prijssegment, zo blijkt uit de donderdag gepresenteerde halfjaarcijfers van makelaarsvereniging NVM. In het tweede kwartaal kostte minder dan één op de drie aangeboden woningen vier ton of minder. Een dieptepunt, aldus de makelaars.

‘Betaalbaarheid’ blijft zo het sleutelwoord. Vraag een wethouder wonen in een grotere Randstedelijke gemeente waar het woonprobleem in schuilt, en die zal wijzen op het grote tekort aan woningen voor middeninkomens. Leraren, verpleegkundigen, politieagenten – dit rijtje wordt steevast genoemd in beleidsstukken en debatten over de woningmarkt. Omdat woningen voor hen moeilijk te betalen zijn, kampen steden als Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Haarlem met personeelstekorten in dit soort maatschappelijke beroepen.

Een paar bruggen te ver

Als definitie van ‘betaalbare koop’ geldt dit jaar 405.000 euro. Voor veel starters, in het bijzonder alleenstaanden, is vier ton nog altijd een paar bruggen te ver. Een alleenstaande starter heeft met de huidige rente een jaarinkomen van bruto 81.400 euro nodig om dit hele bedrag te kunnen lenen, becijfert Van Bruggen Adviesgroep. Een stel komt samen op 84.000 euro uit. En dan moet de woning minimaal energielabel B hebben, en komen de kosten koper er nog bij.

Voor wie hier nog niet is afgehaakt en in de stad een woning zoekt, lijken er op Funda best nog wel wat mogelijkheden te zijn. En niet alleen in stedelijke gemeenten ver weg van de Randstad, zoals Eemshaven, Vlissingen en Heerlen.

Randgemeenten

Even wat cijfers. Ruim 10.000 woningen werden afgelopen kwartaal aangeboden met een vraagprijs van grofweg vier ton of minder – ongeveer evenveel appartementen als andersoortige huizen. Dat is 2.400 woningen meer (30 procent) dan in dezelfde periode vorig jaar, toen de betaalbaarheidsgrens een stuk lager lag, op 390.000 euro.

Voor mensen die een woning zoeken op de particuliere huurmarkt, voltrekt zich momenteel een ramp

Deze toename is voor een deel toe te schrijven aan de verkoop van huurwoningen door beleggers, die door de toegenomen belastingdruk en nieuwe huurwetgeving hun rendementen hebben zien dalen of verdwijnen. In Amsterdam kwamen er zo honderden betaalbare koopwoningen bij, overwegend appartementen. Hetzelfde geldt voor Rotterdam en Den Haag.

„Voor starters is dat misschien goed nieuws, maar voor mensen die een woning zoeken op de particuliere huurmarkt, voltrekt zich momenteel een ramp”, zegt Lana Goutsmits-Gerssen, vakgroepvoorzitter van NVM Wonen. „Het wordt steeds moeilijker een huurwoning te vinden.” Voor studenten en anderen die niet in aanmerking komen voor sociale huur, daalde het aanbod aan kleine huurwoningen (kamers, studio’s) in de studentensteden met 30 procent, bleek vorige week uit een analyse van NRC.

De toename in betaalbare koopwoningen is in Amsterdam overigens een druppel op een gloeiende plaat, leert analyse van de NVM-cijfers over het tweede kwartaal. Per tienduizend huishoudens is het aantal betaalbare koopwoningen dat in de hoofdstad wordt aangeboden heel laag: negen stuks. Evenveel als in het snelgroeiende Eindhoven, waar de vraag naar woningen door personeel van bijvoorbeeld ASML de schaarste aanwakkert en de prijzen opdrijft.

Relatief veel betaalbare woningen voor (zeer) sterk stedelijk gebied in de omgeving van Rotterdam bieden Schiedam (met 26 stuks) en Vlaardingen (22). Wie in de buurt van Amsterdam naar betaalbare woningen zoekt, kan dat het beste doen ten noorden van het Noordzeekanaal in bijvoorbeeld Zaanstad (19 woningen).

De makelaars in deze gemeenten zagen de drukte de afgelopen maanden toenemen, beaamt Linda van Ooijen Knook. Zij werkt voor makelaarskantoor Anke Bodewes, dat vooral in en rond Schiedam actief is. „We planden 480 bezichtigingen in de afgelopen maanden.”

Het „succesverhaal” van Schiedam, aldus Van Ooijen Knook, blijkt uit de vele Rotterdammers die de buurgemeente hebben gevonden. Omdat Rotterdam te duur wordt, verleggen zij hun blik. En Schiedammers die verhuizen, doen dat bij voorkeur binnen de gemeente. Dat kan volgens Van Ooijen Knook omdat in Schiedam relatief veel te kiezen valt; zowel in woningtype als in prijsklasse. „Van oud en monumentaal tot gloedjenieuw, hier staat van alles. Ook onder de vier ton.”

Vraagprijs zegt niet alles

Ook in Zaandam worden nog relatief veel woningen onder de vier ton aangeboden, bevestigt Ginger Lafeber van makelaarskantoor Van de Steege. „Wat je wel vaak ziet, is dat dit woningen zijn waar iets mee is. Sommige staan op erfpachtgrond, andere hebben funderingsproblemen.” De vraagprijs van 350.000 euro op Funda zegt dus lang niet alles, aldus Lafeber: „Voor sommige woningen moet je zó 70.000 euro tot soms anderhalve ton bijleggen om er goed te kunnen wonen.”

Dat was vroeger een minder groot probleem, maar door strakkere financieringsregels kan je de kosten koper en een verbouwing niet zomaar bovenop de aankoopprijs meefinancieren. „Je mag niet meer dan de taxatiewaarde lenen”, aldus Goutsmits-Gerssen. „Een verbouwing moet nu uit het eigen spaargeld komen.”

Sommige kluswoningen blijven daarom langer te koop staan en worden minder overboden, zien de makelaars in Schiedam en Zaandam. „Met name jongere kijkers willen een huis dat helemaal af is en er gelikt uitziet”, zegt makelaar Lafeber. Je kan ook kiezen er geen vtwonen-keuken in te zetten, maar genoegen te nemen met een wat oudere keuken, vult haar Schiedamse vakgenoot Van Ooijen Knook aan. „Dat schept toch weer mogelijkheden.”

‘Succesverhaal’ Schiedam

Zoom in

Al een jaar of tien woont bouwkundige René Sondermeijer (31) met veel plezier in Rotterdam. „Om precies te zijn in Rotterdam-West, op tien minuten fietsen vanaf het centrum. Eigenlijk perfect. Een leuk en levendig deel van de stad”, vertelt hij. Misschien iets te levendig: „Het is er heel druk. Veel herrie en verkeersoverlast.”

Daarom is Sondermeijer een jaar of drie geleden op zoek gegaan naar een woning op een rustiger plek, met wat meer groen. Eerst keek hij naar huurwoningen, omdat kopen geen optie was, maar dat schoot niet op: „Mijn inkomen is te hoog voor een sociale huurwoning, maar te laag om te voldoen aan de inkomenseis voor duurdere huurwoningen.”

Nadat zijn salaris was verhoogd, werd kopen van een woning mogelijk. Als single heeft hij een inkomen voor een budget van ongeveer 2,5 ton. „Daarmee ben ik aangewezen op de stad. Buiten de stad heb je veel eengezinswoningen en die zijn te duur voor mij.” Binnen Rotterdam bleek een rustige woning in het groen evenmin haalbaar. „Je hebt wel appartementen voor 2,5 ton, maar allemaal in buurten die net zo druk zijn als Rotterdam-West.”

Zo kwam hij uit bij twee steden vlak bij Rotterdam: Schiedam en Vlaardingen. Tien keer bezichtigde hij daar een woning, vier keer bood hij mee. „Twee keer was ik er dichtbij.” En toen was het raak: een benedenwoning van een kleine 60 vierkante meter, met tuin. „Een jarendertigwoning, die goed is onderhouden.”

Hoe kan het dat dit deze keer wel lukte? „Voor 10.000 euro meer werden in Schiedam net wat geliktere woningen aangeboden – misschien dat andere huizenzoekers daaraan de voorkeur gaven. Daar heb ik een beetje geluk mee gehad.”

Overwaarde in Zaandam

Benno Lagerweij (45) verkoopt zijn vierkamerflat van rond de 80 vierkante meter in Wormerveer, in de gemeente Zaanstad. Hij woont er in zijn eentje en werkt in Haarlem, waar hij Nederlandse les geeft aan statushouders. Vanuit Wormerveer was dat prima te doen. „Je bent er met de trein zo. Deze buurt heeft eigenlijk alles dichtbij. Ik heb er altijd prettig gewoond.”

Lagerweij verkoopt het appartement nu omdat het hem naar eigen zeggen te groot is geworden. Hij stelt „meer een stadsmens” te zijn en gaat op zoek naar een wat kleinere woning in Amsterdam-Zuidoost. „Ik kijk naar woningen tussen de 45 en 60 vierkante meter.”

Ook Jessie de Oude verkoopt een woning in Zaanstad. De 31-jarige Amsterdamse zette onlangs het huis te koop waar ze al zeven jaar woont, nu met haar 39-jarige vriend Sander en hun driejarige zoontje. De 13-jarige zoon van haar vriend woont een deel van de week bij hen. De jarentwintigwoning van 77 vierkante meter begon wat klein te worden, vertelt De Oude. „We hebben verderop in Zaandam een hoekwoning aangekocht die we deels zelf gaan verbouwen. We zijn inclusief verbouwen ongeveer vijf ton kwijt, wat we deels betalen uit de overwaarde op dit huis.”

Hun huidige woning staat voor 350.000 euro op Funda, al verwacht De Oude dat er vanwege de grote interesse voor hun huis wel overboden zal worden. „Er zijn twintig bezichtigingen ingepland.”

Benno Lagerweij verwacht zijn overwaarde nodig te hebben om aan een nieuwe flat te komen. Hij kocht zijn huidige woning in 2010, rond het uitbreken van de woningmarktcrisis. „Die is toen wel een tijdje wat minder waard geweest, maar inmiddels is dat wel hersteld.”

Hoewel zijn woning nu te koop staat, heeft hij zelf nog niets nieuws. Toch best een gok, op de Amsterdamse woningmarkt – al scheelt het dat hij straks zeker weet hoeveel hij kan bieden. „Ik heb een oplevertermijn van vier maanden aangegeven. Dat is ook de periode die ik heb om iets nieuws te vinden”, zegt Lagerweij. „Ik geloof dat dat wel goed komt.”

Delen





Mail de redactie