De zaak
De maximale huur van een sociale huurwoning hangt af van de punten die de woning krijgt voor bijvoorbeeld grootte en aantal kamers. Sinds 2015 krijgt een woning ook punten op basis van de WOZ-waarde, die gemeenten voor elke woning jaarlijks vaststellen als grondslag voor allerlei belastingen en heffingen. Omdat de WOZ-waarde van woningen sinds 2015 sterk is gestegen, namen ook die punten zo sterk toe dat veel woningen boven de socialehuurgrens terechtkwamen. Vooral in Amsterdam en Utrecht, gemeenten met relatief kleine woningen met hoge WOZ-waarde, kwamen sociale woningen zo in de vrije sector terecht – met grote huurstijgingen tot gevolg. Daarom kwam de regering op initiatief van toenmalig minister De Jonge in 2022 met de ‘WOZ-cap’: WOZ-waardepunten tellen (voor woningen met 142 punten of meer) voor maximaal een derde mee in de puntenwaardering.
Veel verhuurders waren kritisch, omdat ze door de mogelijke ‘terugval’ in de sociale sector veel minder huur konden incasseren, terwijl de stijgende WOZ-waarde wel tot hogere belastingen en heffingen leidde. Ook klaagden ze dat ze hun investeringen voor duurzaamheid niet meer konden terugverdienen. Daarom werd in 2024 de WOZ-cap wettelijk afgetopt (en middenhuur ingevoerd). Bij terugval in de gereguleerde sector mag de verhuurder de maximale huur (2024: 1.123 euro) rekenen. Energiezuinige woningen kregen extra punten, terwijl er bij slechte ‘energielabels’ punten afgingen.
Nog voor deze wijzigingen waren doorgevoerd, sleepten enkele verhuurders (en belangenvereniging Fair Huur voor Verhuurders) de staat voor de rechter. De WOZ-cap zoals die gold tussen 2022 en 2024 moest buiten werking worden gesteld. Die zou namelijk in strijd zijn met de bescherming van eigendom die het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) biedt – de overheid had volgens hen te veel inbreuk gemaakt op hun eigendomsrecht. Daarom eisten zij in ieder geval schadevergoeding.
De Woonbond steunde in deze procedure de staat, omdat hij de WOZ-cap zag als een „klein stapje” in de richting van betaalbare huren.
DE UITSPRAAK: afgewezen
De rechtbank Den Haag wees op 19 februari in een uitgebreid vonnis de vorderingen van de verhuurders af. Weliswaar maakte de staat inbreuk op het eigendomsrecht, maar dat mocht op grond van het algemeen belang, namelijk om de sterke stijging van de huurprijzen te corrigeren. Bovendien voldeed de overheid aan de andere eisen die het EVRM aan zo’n inbreuk stelt. Zo was de inbreuk gebaseerd op een wettelijke regeling die duidelijk is.
Verder was de inbreuk „proportioneel” ten opzichte van de belangen van deze verhuurders: zij wisten toen ze de panden kochten dat het om sociale huurwoningen ging, en hun schade betreft alleen „het verlies van de liberalisatiepotentie”, die ze tussen 2015 en 2022 konden benutten.
HET COMMENTAAR
Jelle Klaas vindt het een „mooie, principiële uitspraak”. Hij is van het advocatenkantoor PILP, dat zich richt op „strategisch procederen”, in zaken die van algemeen belang zijn voor ngo’s, bepaalde belangenorganisaties en activisten. Zo procedeerde het kantoor succesvol in zaken over etnisch profileren en over waterafsluiting bij huishoudens met kinderen.
„Hier traden we op voor de Woonbond, omdat in deze zaak het grondrecht van wonen en huisvesting staat tegenover het grondrecht van eigendom”, zegt Klaas. Het ging hier volgens hem vaak om huurstijgingen van 700 naar 2.000 euro. „Dat kunnen gewone mensen niet betalen.”
Met de Woonbond probeert PILP het recht op huisvesting „zo duidelijk mogelijk verankerd te krijgen in rechterlijke uitspraken. En dat is hier gebeurd. De rechtbank heeft na enige aarzeling de individuele verhuurders toch toegelaten tot deze procedure, die eigenlijk voor collectieve schadeclaims is bedoeld. De rechter wilde blijkbaar echt iets zeggen over de verhouding van deze grondrechten.”
De advocaten van de verhuurders willen niet reageren, en evenmin zeggen of hoger beroep wordt ingesteld. Terwijl die kans er wel is, want „het speelt breed en het gaat inderdaad om een principiële zaak”, zegt Justine van Lochem. Zij is bijzonder hoogleraar huurrecht in Groningen en partner vastgoed bij Van Benthem & Keulen. „Je kunt dan via het gerechtshof naar de Hoge Raad. Ook kan men uiteindelijk de kwestie voorleggen aan het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. Zeven jaar geleden ging de belangenvereniging Fair Huur voor Verhuurders ook tot de Hoge Raad, omdat het sociale huurstelsel geen redelijke winst mogelijk zou maken. Die zaak verloren ze. Ik kan mij voorstellen dat de rechtbank rekening houdt met principieel verder procederen, en misschien is het vonnis in deze zaak daarom zo uitgebreid gemotiveerd.”
Is het probleem voor verhuurders niet aanzienlijk kleiner nu de WOZ-waarde wat beperkt meetelt voor het aantal punten? Van Lochem: „Daardoor hoor ik er wel veel minder verhuurders over. Zonder die aftopping vonden ze het echt onrechtvaardig, en ik ook. Maar ook met die aftopping is de WOZ-cap een principiële begrenzing van het eigendomsrecht. Als verhuurders die alsnog willen aanvechten, zou dat wel met een nieuwe procedure moeten. Want deze zaak hebben partijen beperkt tot de cap die gold tot 2024.”
Uitspraak: Rechtbank Den Haag 19 februari 2025; ECLI:NL:RBDHA:2025:2062
