Voor het raam van het makelaarskantoor van Norbert Terpstra hangen meer dan twintig woningadvertenties in rijen naast elkaar. Maar in plaats van ‘Te koop’ staat er op de meeste bordjes ‘Verkocht’. Het is ook haast niet bij te houden, de doorloopsnelheid is enorm, zegt de NVM-makelaar in het centrum van Almere. „Meestal heb ik zo’n drie woningen tegelijk te koop staan, en die verkoop ik elke week wel.”
Terpstra, geboren en getogen Barnevelder, werkt sinds 1996 als makelaar in Almere. Verhuizen was voor hem logisch. Want waar je als makelaar werkt, vindt hij, daar moet je ook wonen. Zijn vrouw moest er in eerste instantie niet aan denken. Wónen? In Almere? Terpstra grinnikt: „Na een jaar was het al zover en kochten we hier een huis. Mensen verklaarden ons voor gek.”
Die tijden zijn voorbij. Almere, en daarmee Flevoland, verandert van een plek waar je niet wíl wonen in een plek waar je niet meer kán wonen. De jongste provincie staat doorgaans niet hoog op de lijstjes van populaire woonbestemmingen, toch is de druk op de woningmarkt er bovengemiddeld hoog. Per woningzoekende zijn er volgens makelaarsvereniging NVM minder koopwoningen om uit te kiezen dan in de rest van Nederland: 1,5 tegenover 2,1. Ook stijgen de prijzen er harder dan in de rest van het land.
Dat valt moeilijk te rijmen met het niet al te beste imago van Almere en Flevoland, beaamt Terpstra. „Het gaat altijd maar over Amsterdam en het Gooi. Wij Almeerders zijn een beetje de underdog.”
Veel stations
Toegegeven, Almere heeft inderdaad geen idyllische oude binnenstad met „mooie lichtjes en alles”, maar het is er volgens Terpstra prettig leven. Groen, water en goede voorzieningen zijn dichtbij. „Het verkeer in de stad is goed georganiseerd, eenrichtingswegen kennen we hier nauwelijks. En wie met de trein wil, heeft zes stations om op te stappen.”
Ook niet onbelangrijk: de huizenprijzen liggen er, ondanks de snelle stijging, nog altijd lager dan op andere plekken in de Randstad – waar Terpstra Almere toch wel toe wil rekenen. „Waarom niet? Je bent vanaf hier met de trein of de auto binnen een half uur in Amsterdam.”
Uit de meest recente NVM-kwartaalcijfers bleek deze week dat de woningmarkt nog altijd op volle toeren draait. Hoewel er niet weer zo’n extreme stijging was als in het voorjaar, lagen de Nederlandse huizenprijzen het afgelopen kwartaal 12,3 procent hoger dan in dezelfde periode een jaar eerder.
In Flevoland stegen de huizenprijzen over de afgelopen jaren gezien zelfs nog harder. De gemiddelde huizenprijs in Nederland verdubbelde in de afgelopen 8,5 jaar, in Almere ging dat in 7,5 jaar. Lelystad deed dit in ongeveer 7 jaar. Zes jaar geleden kostte een woning in Almere nog gemiddeld 280.000 euro, afgelopen kwartaal was dat ruim 474.000 euro.
Op de woningmarkt in Flevoland valt dus geld te verdienen. Makelaars in Almere merken dat aan de toenemende concurrentie. Sinds 2014 verdubbelde het aantal ingeschreven makelaars er bijna, tot de huidige 196. Die groei ging ruim twee keer zo hard als in de rest van het land, blijkt uit cijfers van de Kamer van Koophandel.
Bouwtempo laag
Het aanbod van nieuwbouwwoningen houdt intussen niet over. Net als vrijwel overal in Nederland ligt het bouwtempo in Flevoland te laag om de vraag aan te kunnen. De problemen zijn bekend: moeilijkheden met bouwvergunningen, lange procedures en overvolle stroomnetten. In Almere, zowel qua inwoneraantal als nieuwbouwplannen veruit de grootste gemeente van Flevoland, werden in de eerste zes maanden van dit jaar slechts 489 nieuwe woningen opgeleverd. Bijna een kwart minder dan een jaar geleden.
Almere moet er ‘binnenstedelijk’ veel woningen bij krijgen. De gemeente wil het centrum verder verdichten met hoogbouw rond de stations. Plannen voor grootschalige nieuwbouwprojecten buiten de bebouwde kom zijn er ook, al stuiten die op problemen in de uitvoering. Kenmerkend is de langdurige politieke discussie rondom de geplande wijk Almere Pampus. Hier staan 25.000 tot 35.000 woningen gepland, maar al ruim twintig jaar wordt gesteggeld over een verbinding over het IJmeer tussen Almere en Amsterdam. Geen van beide steden zit te wachten op de verkeersstroom van de mogelijk 80.000 inwoners – die ofwel door Almere-Stad of door de Amsterdamse nieuwbouwwijk IJburg zal voeren. Zonder duidelijkheid over een nieuwe verbindingsweg houdt Almere de bouw tegen, waardoor in de gemeenteraad nu zelfs stemmen opgaan om de geplande woningen deels op andere plekken in de stad te bouwen.
Engels als voertaal
Dan de vraag naar woningen in Flevoland. Die komt volgens makelaars vooral vanuit het westen. Het cliché wil dat ‘Amsterdammers met overwaarde’ de huizenprijzen in Almere en Lelystad opdrijven, al ziet makelaar Terpstra ook groeiende interesse uit de provincie Utrecht en het Gooi. Daar wil hij nog een groep aan toevoegen: expats die in de Randstad werken.
Je hoort dat 80 procent van de
kijkers in ‘Emstelvien’ woont, maar in Almere kijkt. Ze vinden Amsterdam te duur
Steeds vaker is Engels de voertaal bij bezichtigingen, zegt Terpstra terwijl hij in de auto stapt voor een bezichtiging in de Stedenwijk. „Je hoort dat 80 procent van de kijkers tijdelijk in ‘Emstelvien’ woont – maar door de hoge huren in Amsterdam toch verder kijkt.” Immers, voor de 3.000 euro huur die je daar per maand kwijt bent, kun je net zo goed in Almere iets kopen.
Vooral Almere-Poort is bij expats in trek; er staat tegenwoordig zelfs een internationale school in de buurt. In de eerste Almeerse stadswijk waar je vanaf Amsterdam terechtkomt, stegen de prijzen hard. En, zo ziet Terpstra, deze prijsstijging werkt door in de rest van de regionale woningmarkt. „Wie bij verkoop van zijn woning te veel overwaarde heeft, kan ook weer te veel betalen voor de volgende koopwoning.” En daar hebben veel kapitaalkrachtige expats geen problemen mee. Wat ook meespeelt, glimlacht Terpstra: „expats hebben geen vooroordeel over de stad.”
Van Almere naar Dronten
Vanaf het makelaarskantoor bij station Almere-Centrum is het iets meer dan een half uur met de trein naar Dronten – inclusief overstap op station Lelystad. In Dronten pikt makelaar Harm Boer (65) de verslaggever bij het station met de auto op. „Het is een klein stukje rijden, maar als je moet lopen al gauw twintig minuten.”
Het moderne stationsplein in Dronten ligt er op een gure doordeweekse dag wat verlaten bij. Dat zal over een paar jaar heel anders zijn, voorspelt Boer terwijl hij wegrijdt. Hij wijst naar een oud bedrijventerrein naast het spoor, dat wordt getransformeerd tot woonwijk. Aan de steigers te zien, komen er vooral appartementen in hoogbouwcomplexen. „Erg geschikt voor starters die in Almere werken, maar ook voor ouderen”, zegt Boer. „Want op de woningmarkt hier in Flevoland is voor het eerst een vergrijzingseffect zichtbaar. Ouderen in grotere, vrijstaande woningen gaan op zoek naar een gelijkvloerse woning met voorzieningen dichtbij.”
Op kantoor schenkt Boer koffie in. Hij is voorzitter van de NVM in Flevoland en woont al veertig jaar in Emmeloord. Hij kent de woningmarkt in de kleinere plaatsen goed. Hoewel Almere nog geen half uur rijden is van het kantoor in Dronten, komt Boer naar eigen zeggen maar weinig in de grote stad. De provincies buiten Flevoland duidt hij aan met ‘het oude land’.
‘Verhuisbeweging’ de stad uit
De prijsstijgingen in Almere en Lelystad veroorzaken volgens Boer een „verhuisbeweging” naar Dronten en verder. Drijvende kracht: overwaarde. „Wie in Almere een woning verkoopt, kan daardoor in Dronten iets groters terugkopen”, zegt Boer. „Veel mensen die Almere of Lelystad te groot en te druk vinden worden, komen deze kant op vanwege de goede treinverbinding en het meer dorpse karakter van Dronten.”
De gemeente Dronten is zich hiervan bewust. In de nieuwe woonvisie staan ambitieuze groeiplannen. Het inwoneraantal moet onder meer door bouwen in het stationsgebied en op uitbreidingslocaties daarbuiten toenemen van de huidige 44.000 naar 60.000 in 2050. Met het (volgens sommigen veel te grote) winkelcentrum en het in 2012 opgeleverde station sorteert Dronten al een paar jaar voor op uitbreiding en groeiende populariteit. „Hetzelfde geldt voor Lelystad. Dat heeft nog altijd niet de beste naam, maar de gemeente doet goed haar best om het er aantrekkelijker te maken”, aldus Boer.
Straks moet hij naar Emmeloord voor een bezichtiging. Toch is er nog even tijd voor een rondleiding door een appartement boven het winkelcentrum van Dronten. Het voormalige huurappartement is van de ene belegger gekocht door de andere, die het gelijk in de verkoop zette. De najaarszon schijnt inmiddels door de ramen in het lege appartement, waarvan de laatste bewoners vloer en wanden kaal hebben opgeleverd. „Het nadeel hier is misschien dat je geen eigen parkeerplek hebt, en er is ook geen balkon of buitenruimte”, zegt Boer. „Maar het is perfect voor als je gaat samenwonen of net je eerste kind krijgt. Als nummer twee eraan komt, wordt het toch tijd om verder te kijken.”
Het appartement stond te koop voor 285.000 euro. Een jong stel van buiten Dronten kocht de woning uiteindelijk door 10.000 euro meer te bieden. Het laat volgens Boer zien hoe de woningmarkt ervoor staat. „Voor minder dan drie ton krijg je in Dronten bijna niets meer, en in Almere al helemaal niet.”
Dorpse leven
Vanaf Dronten is het twintig minuten rijden naar Emmeloord, de grootste plaats van de Noordoostpolder. De stad ligt dichter bij Heerenveen dan bij Almere. Een spoorverbinding naar de Noordoostpolder is er niet, zolang de al decennia vurig gewenste Lelylijn (tussen Lelystad en Groningen) alleen nog op papier bestaat. „Voor veel mensen uit Almere en Lelystad voelt Emmeloord als een brug te ver. Letterlijk”, zegt Boer. „Toch willen aspirant-kopers die het dorpse leven waarderen de stap nog wel zetten, zelfs uit het westen en midden van het land.” Ook in Emmeloord ziet Boer de gevolgen van de verhuisbeweging van zuidwest naar noordoost. „De prijzen liggen in dit deel van Flevoland gemiddeld wat lager. Daardoor hebben mensen uit Dronten met hun overwaarde hier meer keuze.”
Terwijl Boer rijdt, gaat zijn telefoon voortdurend. Collega-makelaars, projectontwikkelaars uit de buurt. Klanten die graag een terugkoppeling willen over een bezichtiging. Op het grote parkeerterrein aan de voet van de oude Poldertoren in Emmeloord parkeert Boer de auto om de huissleutels voor de bezichtiging op te halen in het nabijgelegen filiaal.
De woning die Boer in de verkoop heeft, ademt de sfeer van de jaren 70, en ruikt ook een beetje zo. „Alsof ik bij opa en oma binnen kom lopen”, glimlacht Boer als hij naar binnen stapt. Het is een typische doorzonwoning, ruim 130 vierkante meter met licht tapijt en plinten van donker eikenhout. In de goed onderhouden tuin liggen grindtegels, in de vensters zit de eerste generatie dubbelglas. Vraagprijs: 295.000 euro.
Spanje
De kijkers van die middag, Gerard en Martha Schotanus, staan voor hun pensioen en zijn na de verkoop van hun camperbedrijf van plan om meerdere maanden per jaar in Spanje te gaan wonen. Het echtpaar bewoont ruim twintig jaar een vrijstaand huis in Emmeloord en wil nu iets kleiners. Hij: „We willen toch een voet aan de grond houden in Emmeloord. Voor de kinderen en kleinkinderen.” Zij, lachend: „Het zal wel even wennen worden aan het feit dat er straks buren zijn. Ik maak heel veel lawaai altijd.”
De rondleiding is na zo’n twintig minuten afgerond. Veel kritische vragen stelt het bezoekende echtpaar niet, behalve over wat schimmel in de meterkast. „Doe je weinig aan”, relativeert Boer. „Het staat op natte grond, daar heeft deze hele wijk mee te maken.”
Na de bezichtiging stapt hij in de auto, terug naar Dronten. De makelaar heeft er wel vertrouwen in. „Ik vermoed dat ze serieus geïnteresseerd zijn. Dat vrijstaande huis waarin ze nu wonen, raken ze ook wel kwijt…” Hij breekt zijn zin af om opnieuw een telefoontje te beantwoorden.
Een week later blijkt het huis verkocht aan een jong stel uit Emmeloord, dat 5.000 euro boven de vraagprijs bood. Het is voor hen de eerste koopwoning.
Lees ook
NVM: in een jaar steeg huizenprijs gemiddeld met 50.000 euro
