Chiel Pronk (69) kan het niet vaak genoeg benadrukken. Ondanks de onenigheid met zijn verhuurder, vastgoedpartij CBRE, is het „bijzonder aangenaam” wonen in het appartementencomplex boven winkelcentrum Keijzershof in Pijnacker. Bewoners kijken naar elkaar om en de supermarkt is maar twee trappen naar beneden. „Het enige nadeel”, zegt hij, „zijn de sterk stijgende huurprijzen.”
Toen de woningen elf jaar geleden werden opgeleverd, was Pronk, inmiddels gepensioneerd, een van de eerste bewoners. Betaalde hij destijds nog maandelijks 990 euro, met ingang van volgende maand dreigt dat omhoog te gaan naar 1.385 euro. „Dan praat je over een verschil van bijna 400 euro. Terwijl voor veel mensen hun pensioen de afgelopen tien jaar nauwelijks is gestegen.”
Vrijdag stonden Pronk en ruim vijfhonderd andere huurders in de rechtbank van Rotterdam tegenover hun huisbaas. Het huurderscollectief probeert in een kort geding te voorkomen dat vastgoedbeheerder CBRE IM per 1 juli de huur verhoogt.
De vraag is namelijk of de huurverhogingen die de verhuurders hebben gevraagd volgens de wet wel eerlijk waren. Kantonrechters tikten grote vastgoedpartijen als Amvest, Bouwinvest, ASR en Vesteda de afgelopen jaren in individuele zaken op de vingers om de huurcontracten die ze gebruikten. De Hoge Raad moet nu bepalen of de huurders al die tijd te veel hebben betaald. Tot daar duidelijkheid over is, willen Pronk en zijn medehuurders geen huurverhoging betalen.
„Er zijn heel veel mensen die in de financiële problemen komen”, zegt Pronk. „Je ziet dat de huren explosief stijgen, terwijl het inkomen veel minder hard groeit. Een aantal mensen zit daar verschrikkelijk mee in de maag. Heeft geen geld meer om op vakantie te gaan, geen geld voor uitjes. En dat terwijl de verhuurder zegt sociaal ondernemen hoog in het vaandel te hebben staan. Eigenlijk is het gewoon schandalig.”
Willekeur verhuurder
Voor contracten in de vrije sector bestonden lange tijd geen maximum aan de huurstijgingen. In de huurcontracten werd bepaald dat de huur jaarlijks meestijgt met de consumentenprijsindex, wat op zichzelf niet ongebruikelijk is. Maar daar bovenop kreeg de verhuurder ook de mogelijkheid nog eens een toeslag van maximaal 5 procent te rekenen. De hoogte was door de verhuurder te bepalen. Bijvoorbeeld vanwege onvoorzien onderhoud aan het pand, maar ook als compensatie voor „veranderende marktomstandigheden”.
Huren stijgen explosief, terwijl de inkomens achterblijven. Eigenlijk is het gewoon schandalig
Dit soort contracten komt met name voor in de vrije huursector, waar tot een aantal jaar geleden de huurprijs en huurverhoging geen bovengrens kende. Ook in de gereguleerde socialehuursector komen de contracten voor, zij het een stuk minder. Volgens een ruwe schatting van de Woonbond zijn er zo’n 500.000 huurcontracten met de bepaling die verhuurders een variabele opslag geeft.
Veel huurders voelen zich onderworpen aan de willekeur van hun huisbaas. Het was vooraf niet duidelijk hoe hoog de jaarlijkse huurverhoging zou uitvallen, en achteraf gaven verhuurders vaak niet aan wat de reden was voor een verhogingspercentage. „Het kan bij jou 3 procent zijn, bij de ander 5. Je weet nooit wat je krijgt”, zegt Pronk.
En dat is in strijd met Europese consumentenbeschermingsregels, oordeelden kantonrechters eerder in een aantal individuele zaken. Volgens deze regels moet elke bakker duidelijke prijzen op een zak krentenbollen hebben, zodat je bij de kassa precies weet wat je af moet rekenen. Dat geldt ook voor verhuurders van woningen: de huurprijs moet in heldere en duidelijke taal in de contracten zijn opgenomen. In de praktijk gebeurde dit lang niet altijd. Huurders werden geconfronteerd met een extra huuropslag tot 5 procent per jaar, zonder duidelijke uitleg.
Het vonnis-Bouwinvest
Waar sommige huurders bij de kantonrechter in verweer gingen, stopten anderen met het betalen van de huurverhogingen. Zo ook een echtpaar dat in 2005 voor 865 euro een woning huurde van Bouwinvest, maar na verschillende huurstijgingen in 2023 maandelijks 1.535 euro moest betalen. Het echtpaar liep achter op de huur, waarop Bouwinvest vorig jaar probeerde via de rechter toestemming te krijgen het stel uit de woning te zetten.
In plaats daarvan oordeelde de kantonrechter in het voordeel van de huurders. Bouwinvest had volgens de rechter onvoldoende duidelijk gemaakt waar het jaarlijkse opslagpercentage precies voor nodig was geweest en waarom het maximum van 5 procent gerechtvaardigd was. Het beding in het contract dat de huurverhoging regelde, werd ongeldig verklaard. De maandelijkse huur werd vastgesteld op 865 euro; de aanvangshuur op de eerste dag van het contract. Bovendien moest Bouwinvest de te veel betaalde huur met de huurders in de toekomst verrekenen.
Bij grote woningverhuurders kwam de uitspraak hard binnen. Huurders in een vergelijkbare situatie als het echtpaar in de zaak-Bouwinvest kunnen mogelijk hun huurverhoging aanvechten en ook hun te veel betaalde huur terugvorderen. Dat de kantonrechter het gehele huurverhogingsbeding schrapte, is volgens verhuurders veel te gortig. Er staat voor hen veel op het spel: per huurder krijgen zij tot honderden euro’s minder huur binnen, en bovendien moeten ze vrezen de te veel ontvangen huur te moeten terugbetalen.
De verhuurders zien niet het spoedeisend belang van de zaak, omdat het ‘om kleine bedragen’ gaat
IVBN, de brancheorganisatie van grote vastgoedbeleggers, liet uitrekenen wat de gevolgen zouden zijn als de Hoge Raad de uitspraken van de lagere rechters zou volgen. In dit „worstcasescenario”, zo schetst IVBN-directeur Judith Norbart, zou het de sector in totaal 6,4 miljard euro kosten. Geld dat volgens de beleggers hard nodig is om nieuwe woningen te bouwen en bestaande woningen te verduurzamen.
In de ogen van Pronk is het huur die hij en zijn medehuurders al die jaren te veel hebben betaald. Als lid van het huurdersplatform dat het kort geding aanspande, maakt hij daar al langer bezwaar tegen. „Het speelt eigenlijk al sinds ik hier woon. In 2022 hebben we met het huurdersplatform een brief gestuurd naar de vastgoedbeheerder. De reactie die we kregen was, in mijn woorden: jammer joh, het is marktwerking.”
De sterk stijgende huurprijs heeft Pronk al meermaals doen overwegen te verhuizen. „Het is heel raar. Ik heb al een paar keer gedacht: het is een gekkenhuis, ik ga wat anders zoeken. Maar de locatie is altijd minder. Dan moet je voor een paar honderd euro weggaan naar een huis dat je veel minder fijn vindt. De afweging is tot nu toe steeds uitgevallen voor dit huis.”
Rechtbank
De vraag was vrijdag bij de voorzieningenrechter in Rotterdam: mogen huurders in afwachting van de Hoge Raad hun huurverhoging naast zich neerleggen?
Het merendeel van de eerste twee rijen in de volle rechtszaal is gevuld met advocaten en andere raadslieden. Achterin zit een aantal van de 540 huurders die gezamenlijk de zaak aanspannen. Anderen volgen de zaak via een videoverbinding.
De advocaat van vastgoedeigenaar CBRE betwist of er een spoedeisend belang is voor de groep huurders. Het gaat daarbij om bedragen van „enkele tientallen euro’s”, en de huurders wisten al lang dat er een verhoging aan zat te komen. Bovendien betaalt een op de drie huurders in het collectief volgens de advocaat al de jaarlijks de verhoogde huurprijs. „Het is voor de verhuurders niet duidelijk waarom deze huurders de verdere ontwikkelingen in deze kwestie niet zouden kunnen afwachten.”
Voor de verhuurders zou er juist wel een groot probleem ontstaan als de huurverhoging wordt geblokkeerd. Er kan een sneeuwbaleffect ontstaan: straks wil geen enkele huurder nog een huurverhoging betalen tot de Hoge Raad met uitsluitsel komt. Bovendien zijn de incasso-opdrachten voor juli al ingediend bij de banken. De advocaat zegt voor een „administratieve nachtmerrie” te vrezen.
„Dat mag niet het probleem van de huurders zijn”, reageert hun advocaat. Door eerdere huurverhogingen lopen steeds meer huurders volgens hem achter. „En daar komt nog deze huurverhoging bij. Veel huurders kunnen het niet dragen en komen in financiële problemen.”
De voorzieningenrechter gaat niet mee in het verzoek om voor 1 juli uitspraak te doen, maar wil twee weken de tijd om tot een besluit te komen.
Lees ook
De aanpak van misstanden op de woningmarkt treft soms juist huurders: ‘Niemand verlengt nog een aflopend huurcontract’
Aan het einde van de zitting vraagt een man achterin de zaal het woord. Chris Karsdorp spreekt namens het huurdersplatform, en richt zich tot de rechter. „Ik hoor veel juridische termen, maar mis het verhaal van de mensen die hier zitten.” Ondanks de 540 huurders die de zaak aanspannen, zegt de rechter geen concrete verhalen te kennen. Volgens Karsdorp komt dat omdat mensen zich schamen. „Ze blijven stil over hun problemen. In plaats van dat ze naar hun beheerder stappen, eten ze dan maar hagelslag.” Ook is vervangende woonruimte in de krappe woningmarkt volgens hem niet zo snel gevonden. „Goedkopere huurwoningen? Die zijn er helemaal niet.”
