Raad van State kritisch op huurwet De Jonge: huurplafond werkt averechts

Het is lang niet zeker dat de controversiële plannen van het demissionaire kabinet om huren betaalbaar te houden ook goed werken. Door een huurplafond in te instellen, blijft huren weliswaar betaalbaar, maar er is een risico dat het aanbod van huurwoningen afneemt. Dat schrijft de Raad van State, een van de belangrijkste adviesorganen van de regering, in een maandag uitgebracht advies.

De huren in de vrije sector lopen al jaren op omdat de markt krap is. Het fenomeen ‘middenhuur’, woningen met een huur tussen de 763 en 1.000 euro, is met name in de Randstad een zeldzaamheid geworden. Minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) wil dit oplossen door een huurplafond in te stellen. Er komt een plafond van 1.123 euro per maand, voor het onderste deel van de huurmarkt.

De laatste jaren is het aantal vrije huurwoningen (huren vanaf 808 euro, buiten de sociale huur) gestegen tot in totaal 648.000 woningen. Dit betreft alleen vooral duurdere huurwoningen van meer dan 1.000 euro per maand; tussen 2015 en 2021 steeg het aantal woningen in dit segment met 135 procent. De reden is dat veel particuliere beleggers woningen opkochten voor verhuur, omdat de spaarrente op hun vermogen historisch laag was. Daarnaast investeren institutionele beleggers vooral in grote steden in de bouw van duurdere huurwoningen.

Grens

Volgens de Raad van State bestaat het risico dat het huurplafond averechts werkt. „De voorgestelde regulering van de vrije huursector heeft als reëel risico dat eigenaren van huurwoningen en investeerders niet langer bereid zijn om in de huurmarkt te investeren en zich terugtrekken.” Dat zou kunnen leiden tot een „krimpend aanbod” van huurwoningen – en dat is niet de bedoeling. De regering beargumenteert niet goed waarom de wet ondanks dit neveneffect goed zou werken.

De „structurele disbalans” op de woningmarkt, zoals de Raad van State het omschrijft, zal in de nieuwe wet niet kleiner worden. Nederland kampt al jaren met een relatief kleine vrije huursector, wat de doorstroming op de huizenmarkt belemmert, volgens deskundigen. Die markt bestaat voor 60 procent uit koopwoningen, voor 32 procent uit sociale huurwoningen, en voor 8 procent uit vrije ofwel ongereguleerde huurwoningen.

De kritiek op het wetsvoorstel is saillant: vastgoedbeleggers zijn al langer fel tegen de plannen, en gebruiken daarbij deels dezelfde argumenten als de Raad van State. Ze zeggen panden te zullen verkopen als ze minder huur kunnen vragen, of nieuwbouwprojecten te heroverwegen. Vooral dat laatste is pijnlijk, omdat het kabinet wil dat er meer gebouwd wordt. Woensdagochtend liet Vastgoed Belang op de website meteen weten dat het kabinet „terug naar de tekentafel” moet.

Veel gemeenten zijn juist een grote voorstander van de wet en een streng huurplafond. Volgens hen hebben beleggers genoeg verdiend de afgelopen jaren en mag er nu een grens worden gesteld. Eerder deze maand zei Martijn Balster, wethouder in Den Haag, tegen NRC dat hij het verkopen van woningen door beleggers niet als een heel groot probleem zag. „Woningen met een torenhoge huur komen in dat geval in het betaalbare koopsegment terecht. Dat juichen wij in principe toe.” Ook minister De Jonge wijst regelmatig op dit punt.


Lees ook
‘Wie hier is om alleen maar dik rendement te maken met huurwoningen, zal na deze wet vertrekken’

Martijn Balster.

Betere onderbouwing

Op 9 november kwam de minister nog wel met een aanpassing van zijn plannen in een poging de beleggers tegemoet te komen. Er mogen volgens het wetsvoorstel nu wel hogere huren gevraagd worden voor net verduurzaamde woningen, of nieuwbouwwoningen. Op deze manier hoopt de minister er voor te zorgen dat er nog wel nieuwbouw en verduurzaming blijft plaatsvinden – overigens tot frustratie van de Woonbond en gemeenten, die meenden dat nieuwbouw sowieso al rendabel was.

De Raad van State heeft niet geoordeeld over deze aanpassingen, en schrijft te verwachten dat als er „ingrijpende wijzigingen” plaatsvinden, de wet opnieuw wordt voorgelegd. In een persbericht liet het ministerie maandag weten dat het met de wijzigingen van 9 november al deels tegemoetkomt aan de bezwaren van de Raad van State. Verder is de minister van plan te werken aan een betere onderbouwing.

Het is uiteindelijk aan de nieuwe Tweede Kamer van na de verkiezingen van 22 november om te stemmen over het wetsvoorstel van De Jonge.