Het overgrote deel van de huurwoningen die als gevolg van kabinetsbeleid te koop worden aangeboden door beleggers, is voor middeninkomens niet te betalen. Hierdoor wordt het voor deze groep nog lastiger om in binnensteden aan een woning te komen. Dat stellen onderzoekers van vastgoedadviseur CBRE aan de hand van data van het Kadaster en makelaarsvereniging NVM.
Deze conclusie staat haaks op de lezing van demissionair minister Hugo de Jonge. Hij ziet er weinig kwaad in als huurwoningen die straks onder prijsregulering gaan vallen worden verkocht. De Jonge stelt dat dure huurwoningen die door beleggers worden verkocht, weer ten goede kunnen komen aan jonge starters en middeninkomens. Maar uit het onderzoek van CBRE blijkt dat vorig jaar in Utrecht en Amsterdam bijna 80 procent van het woningaanbod zelfs met een huishoudinkomen van 73.000 euro per jaar onbereikbaar was. Niet de starters met een middeninkomen, maar doorstromers of mensen met hogere inkomens zullen volgens het rapport profiteren als beleggers op grote schaal huurwoningen verkopen.
De discussie over het verkopen van huurwoningen speelde deze week weer op na een publicatie van drie woningmarkteconomen in economenvakblad ESB. De experts stellen vast dat vastgoedbeleggers vorig jaar 11.700 huurwoningen meer verkochten dan aankochten. Een recordhoeveelheid, zo stellen ze. Het ging daarbij vooral om appartementen in steden waar hoge huurprijzen de norm zijn. Voor de beleggers is commerciële woningverhuur door strengere fiscale maatregelen, zoals de verhoogde box-3-belasting, minder winstgevend geworden.
Ook het wetsvoorstel van De Jonge dat moet zorgen voor meer betaalbare middenhuurwoningen speelt een belangrijke rol. Onder deze nieuwe wetgeving gaat het woningwaarderingsstelsel naast sociale huur ook voor middenhuurwoningen gelden. In de praktijk zijn dit veelal appartementen in grote steden die nu nog in de vrije sector vallen, maar straks een huurplafond krijgen tot maximaal 1.100 euro per maand. Het kabinet schat in dat voor zo’n 300.000 woningen de huur met zo’n 190 euro omlaag zal gaan. Woningbeleggers zijn mordicus tegen de huurwet, en dreigen met grootschalig ‘uitponden’, zoals het verkopen van huurwoningen ook wel wordt genoemd.
De Jonge betwist tot op heden dat er sprake zou zijn van een ‘uitpondgolf’. Als er al huurwoningen verkocht worden, dan zouden deze volgens De Jonge juist ten goede komen aan de grote groep woningzoekenden met middeninkomens. En dat is grotendeels onjuist, zo stelt Frank Verwoerd van CBRE. „Voor de steden waar de prijzen gemiddeld lager liggen, klopt het wat De Jonge zegt. Denk bijvoorbeeld aan Apeldoorn of Zoetermeer.”
Maar volgens het onderzoek van Verwoerd en zijn team zal de wetgeving vooral effect sorteren bij huurwoningen in steden als Amsterdam, Utrecht en Haarlem. Op deze plekken zijn de huurprijzen hoog vanwege de schaarste, en niet noodzakelijkerwijs vanwege de kwaliteit van de woningen. Bij verkoop ligt de vierkantemeterprijs in deze steden ook een stuk hoger, waardoor veel middeninkomens volgens Verwoerd moeten afhaken. „In Amsterdam, Utrecht en sommige delen van Almere en Zaanstad kom je al snel boven de vier ton. Dat soort bedragen kun je zelfs met een hoger middeninkomen niet lenen.”
Lees ook
‘deze wet verbetert betaalbaarheid, maar vergroot het tekort’
Starters de dupe
Een ander veelgehoord kritiekpunt op de middenhuurwet van De Jonge is dat die op korte termijn niet voor meer, maar juist voor minder huurwoningen zorgt. De verkoop van huurwoningen zorgt ervoor dat er minder overblijft voor wie op de vrije huursector is aangewezen. Volgens econoom Jasper H. van Dijk zijn dat met name woningzoekenden met lagere inkomens. „Jongeren, migranten en andere starters zijn sterk afhankelijk van de vrije huursector. Voor een sociale huurwoning zijn jarenlange wachtlijsten en voor een koopwoning verdienen zij vaak niet genoeg.” Volgens Van Dijk gaat de discussie rondom de wet te veel over de rendementen van beleggers. Er zou volgens hem meer naar de gevolgen voor deze sociaal-economische doelgroepen gekeken moeten worden. „Een duur huurhuis is beter dan helemaal geen woning.”
De echte oplossing op lange termijn is volgens zowel Van Dijk als Verwoerd om meer woningen te bouwen. „En zolang er bijgebouwd wordt, moet de bestaande woningvoorraad beter benut worden. Met meer mensen per woning verklein je de woningnood”, aldus Van Dijk.
De huurwet van De Jonge wordt op dit moment behandeld in de Tweede Kamer. Het is de bedoeling dat die per 1 juli ingaat. Of dat gehaald wordt zal moeten blijken, sommige kritische Kamerfracties kwamen met tientallen vragen voor de minister.
