De woningnood staat hoog op de politieke agenda, maar waarom lukt het eigenlijk niet om dit probleem op te lossen? Soms wordt de schuld in de schoenen geschoven van ouderen die te groot zouden wonen, of zijn het de beleggers die kopers van de markt zouden duwen.
Je kunt beleggers wel weren van de markt of ouderen stimuleren om te verhuizen, maar dit levert helaas geen woning extra op. Het probleem zit dan ook ergens anders – en dat probleem groeit.
Het gaat om de ruimtelijke ordening. Politiek is al lang geleden besloten dat woningbouw vooral moet plaatsvinden in bestaand stedelijk gebied. Dit wordt ‘verdichting’ genoemd en komt neer op steeds meer woningen inpassen in dicht bebouwd gebied.
Aanvankelijk waren er in steden en dorpen nog veel plantsoenen, sportvelden, volkstuintjes of zelfs open plekken. Daar konden redelijk snel en tegen acceptabele kosten woningen worden gebouwd. Maar dit soort zogenoemde greenfields zijn na dertig jaar verdichten nauwelijks meer te vinden. De binnenstedelijke projecten die nu worden gebouwd, zijn voor het overgrote deel complexe herstructureringen. Het gaat om bedrijven- en industrieterreinen waar bedrijven moeten worden verplaatst, waar wordt gesloopt, waar de infrastructuur wordt aangepast en waar de bodem wordt gesaneerd.
Lees ook
Bouwen in de polder? ‘Alleen onder cruciale voorwaarden en zonder vrijblijvende mitsen’
Bestaande dorpskernen
Tegen deze achtergrond zijn we bij het Economisch Instituut voor de Bouw gaan onderzoeken of er buiten het stedelijk gebied mogelijkheden zijn om woningen te bouwen. Bij deze zoektocht hebben we het landschap voorop gesteld. Er wordt in het geheel niet gebouwd in natuur-, stilte- of vogelbeschermingsgebied. En ook niet in open landschap, maar alleen direct aansluitend op de bestaande dorpskernen met een maximale afstand van vijfhonderd meter tot de bebouwing. Vervolgens wordt alleen de helft van de ruimte die zo resteert benut voor woningbouw, zodat nieuwe straatjes en landbouwgrond, natuur of recreatiegebied elkaar steeds afwisselen. Tenslotte wordt de woningbouw zelf ruimtelijk opgezet, met vijftien woningen per hectare.
Dit zijn we in beeld gaan brengen voor de provincie Noord-Holland en later ook voor Utrecht, Zuid-Holland en Noord-Brabant. De conclusie is dat er ook bij de hierboven genoemde uitgangspunten en beperkingen een enorm potentieel schuilt in een ‘straatje erbij’. De straatjes erbij mogen met twintig tot vijftig woningen per locatie klein zijn, maar er zijn veel locaties aan de randen van dorpen en steden, die opgeteld een groot aantal woningen opleveren.
Vervolgens hebben wij in opdracht van Hugo de Jonge (toen nog als minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) een praktijktoets uitgevoerd in Noord-Holland. We hebben met de kaarten in de hand met wethouders en ambtenaren gesproken in 23 gemeenten. Het doel was om te kijken of er in de praktijk nog andere belemmeringen rond de locaties waren, en zo niet, waarom het concept van ‘straatje erbij’ dan in de afgelopen jaren vrijwel niet is toegepast.
Uit de gesprekken met de gemeenten kwamen inderdaad beperkingen naar voren, waardoor sommige locaties minder geschikt bleken, bijvoorbeeld door hinder van naburige bedrijvigheid. Maar na correctie hiervoor bleef er nog steeds een enorm aantal potentiële nieuwbouwwoningen over.
Alleen al in Noord-Holland gaat het om 220.000 woningen, meer dan de provincie volgens de woningbouwopgave tot 2030 überhaupt nodig zal hebben. In werkelijkheid is 45.000 een realistischer aantal, rekening houdend met het feit dat de vraag naar woningen niet overal even hoog is, en dat de straatjes erbij een aanvulling zijn op andere woningbouwplannen.
Financieel haalbaar
Bovendien kwam uit de gesprekken naar voren dat de meeste gemeenten belangstelling hebben om straatjes erbij te bouwen. Het ‘straatje erbij’ voorkomt kostbare herstructurering, terwijl het goed gebruik kan maken van reeds aanwezige voorzieningen als energienetwerken en riolering. Hierdoor is het financieel haalbaar, ook bij kleine projecten.
De belangstelling voor een straatje erbij bij gemeenten bleek bovendien vaak ook gebaseerd op de behoefte om van rommelige stukken land – overgebleven na vertrek van bedrijven of glastuinbouw – een mooi groen woonwijkje te maken.
Als ‘straatjes erbij’ zo goed te realiseren zijn, waarom gebeurt het dan niet? Simpel: het mocht niet van de provincie Noord-Holland. Woningbouw buiten het stedelijk gebied heeft een negatief imago. Het zou altijd ten koste gaan van natuur en waardevolle open ruimte. Onze studies laten zien dat dit niet zo is. Het gaat om 1,5 procent van de landbouwgrond en dat zou voor heel Nederland 200.000 extra woningen opleveren. Als de bevolking hard blijft groeien en je zou na 2030 nog eens een nieuwe ronde straatjes erbij doen, dan gaat het in totaal om 3 procent van de landbouwgrond. Dan hou je nog altijd 97 procent over. Hoezo volbouwen?
